Legge 431/1998

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un inquilino. Il caso riguardava la **nullità contratto di locazione orale** di un immobile. I giudici di merito avevano già confermato la nullità del contratto e ordinato all'inquilino di rilasciare l'immobile. L'inquilino aveva tentato di introdurre una nuova domanda in appello, chiedendo la regolarizzazione del contratto non registrato, ma questa richiesta è stata ritenuta inammissibile perché presentata per la prima volta in secondo grado. La Cassazione ha ribadito che i motivi di ricorso devono essere specifici, non generici.

Un Inquilino ha citato in giudizio un Proprietario per contestare il canone di locazione e chiedere il rimborso di somme versate in eccesso, oltre a una riduzione per vizi dell'immobile. I giudici di merito hanno parzialmente accolto la richiesta di riduzione del canone per difetti, ma non quella relativa alla tipologia contrattuale. L'Inquilino ha presentato ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per gravi vizi procedurali. Il ricorrente non ha infatti correttamente indicato e prodotto il contratto di locazione e altri documenti essenziali, violando l'Art. 366 n. 6 c.p.c. La Corte non ha quindi potuto esaminare il merito della controversia a causa di queste mancanze formali.

La vicenda riguarda un proprietario di un immobile a uso commerciale che non ha dichiarato i canoni di locazione non riscossi per l'anno 2006. Il conduttore era moroso e il Tribunale ha convalidato lo sfratto soltanto nel 2008. I giudici tributari di primo e secondo grado avevano dato ragione al contribuente, sostenendo che lo sfratto producesse effetti retroattivi sin dall'avvio della causa. L'Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha ribaltato le decisioni precedenti e ha stabilito un principio chiaro: per gli immobili a uso non abitativo, il proprietario deve pagare le imposte sui canoni anche se non li incassa, fino alla data effettiva della risoluzione del contratto o della convalida giudiziale dello sfratto.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato a un contribuente l'omessa dichiarazione di canoni di locazione relativi a un immobile commerciale. Il contribuente si difendeva sostenendo che, per accordo contrattuale, l'inquilino non aveva pagato il canone del primo anno in cambio dell'esecuzione di lavori di ristrutturazione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Fisco, stabilendo che per gli immobili commerciali i canoni di locazione non percepiti concorrono comunque a formare il reddito imponibile del proprietario. La legge prevede infatti che la tassazione avvenga in base alla semplice titolarità del diritto reale e all'esistenza del contratto, a prescindere dall'effettivo incasso, a meno che non intervenga la risoluzione del contratto o uno sfratto. Di conseguenza, il proprietario deve pagare le imposte anche sui canoni non riscossi.

L'Inquilino ha citato in giudizio la Proprietaria per ottenere la restituzione di canoni di locazione versati in eccedenza. Durante la fase iniziale, l'Inquilino non ha rispettato il termine perentorio fissato dal giudice per rinnovare la notifica del ricorso. Successivamente, la Proprietaria è deceduta e il processo è stato riassunto nei confronti dell'Erede, la quale ha eccepito l'estinzione della causa. La Corte d'Appello ha dichiarato l'estinzione del giudizio di primo grado. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Inquilino, confermando che il mancato rispetto del termine perentorio per la rinnovazione comporta l'estinzione del processo per tardiva notifica. La successiva costituzione in giudizio della controparte non sana la decadenza già maturata, poiché i termini processuali rispondono a esigenze di ordine pubblico. L'Inquilino perde definitivamente la causa e deve pagare le spese legali.

Un locatore ha chiesto la risoluzione del contratto e il pagamento delle differenze dei canoni all'inquilino, il quale aveva applicato una autoriduzione basandosi su norme poi dichiarate incostituzionali. La Corte d'Appello ha dato ragione all'inquilino, ritenendo applicabile la sanatoria che limita l'importo dovuto al triplo della rendita catastale per tutelare la buona fede. Il locatore ha proposto ricorso in Cassazione contestando la legittimità della riduzione del canone di locazione. La sesta sezione civile, ritenendo la questione di particolare rilevanza e complessità giuridica, non ha deciso il merito ma ha rimesso la causa alla Terza Sezione Civile per la trattazione in pubblica udienza.

Un inquilino ha chiesto il risarcimento dei danni alla proprietaria che, dopo aver comunicato il diniego di rinnovo del contratto di locazione per andare a vivere nell'immobile, lo aveva invece venduto al fratello pochi mesi dopo il rilascio. La proprietaria si è difesa dimostrando di essersi effettivamente trasferita, ma di aver dovuto vendere a causa di gravi e improvvisi conflitti con il fratello, che viveva accanto. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'inquilino, confermando le decisioni dei giudici di merito. La Corte ha stabilito che non sussiste responsabilità se il mancato utilizzo dell'immobile per l'uso dichiarato è dovuto a cause sopravvenute, imprevedibili e non imputabili a colpa della proprietaria.

Due inquilini si oppongono allo sfratto per finita locazione intimato dalla società proprietaria di un appartamento e di un posto auto. Gli inquilini sostengono che la disdetta sia inefficace per violazione di una clausola contrattuale che prevedeva un diritto di prelazione in caso di rinnovo. Dopo alterne decisioni nei primi gradi di giudizio, la Corte di Cassazione rigetta definitivamente il ricorso degli inquilini. La Suprema Corte chiarisce che l'interpretazione del contratto spetta al giudice di merito e che la clausola di prelazione non impedisce la cessazione del rapporto alla scadenza pattuita. Di conseguenza, lo sfratto viene confermato e gli inquilini sono condannati al rilascio degli immobili e al pagamento delle spese processuali.

Una locatrice ha chiesto la risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore. Quest'ultimo si è difeso sostenendo che il rapporto fosse già cessato per risoluzione consensuale del contratto di locazione, indicando come prova un modulo di recesso inviato dalla proprietaria all'Agenzia delle Entrate e alcune dichiarazioni informali. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del conduttore. I giudici hanno chiarito che, poiché il contratto di locazione abitativa richiede la forma scritta obbligatoria, anche il suo scioglimento consensuale deve avvenire tassativamente tramite un accordo scritto firmato da entrambe le parti. Di conseguenza, la semplice comunicazione fiscale unilaterale o altre prove indirette non sono sufficienti a dimostrare la fine del rapporto, obbligando il conduttore a pagare i canoni arretrati e le spese legali.

Il Comune ha applicato un'aliquota ICI maggiorata del 9 per mille a una società immobiliare proprietaria di appartamenti non locati. La società si è opposta, sostenendo che la maggiorazione non potesse applicarsi alle persone giuridiche e che gli immobili fossero comunque inagibili. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune sull'aliquota. I giudici hanno chiarito che, dopo la modifica del regolamento comunale, l'aliquota ICI maggiorata si applica alla semplice non utilizzazione dell'immobile, indipendentemente dal fatto che il proprietario sia una società. Tuttavia, resta ferma la riduzione d'imposta per l'accertata inagibilità degli immobili. La sentenza è stata cassata in parte, confermando la legittimità della maggiorazione d'imposta ma compensando le spese.

Un'azienda proprietaria ha intimato lo sfratto per morosità a un inquilino per il mancato pagamento di oltre tredicimila euro di canoni. L'inquilino si è opposto sostenendo che il contratto fosse nullo per tardiva registrazione e che, applicando le regole dell'equo canone, egli fosse in realtà creditore di una somma maggiore. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno confermato lo sfratto, rilevando che l'inquilino non aveva contestato il mancato pagamento del canone contrattuale né proposto correttamente un'eccezione di compensazione. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'inquilino per difetto di specificità dei motivi di ricorso, confermando definitivamente lo sfratto e l'obbligo di pagare i canoni arretrati.

La Corte d'Appello ha confermato che una locazione turistica può avere durata annuale senza trasformarsi automaticamente in un contratto abitativo 4+4. Se il contratto specifica la finalità turistica, prevale l'autonomia delle parti e la disciplina del Codice del Turismo rispetto alle norme sulle locazioni transitorie.

Una Proprietaria chiede il rilascio di un immobile e il pagamento di canoni arretrati. L'Inquilino si oppone e presenta una contro-domanda (riconvenzionale), avviando la mediazione solo per quest'ultima. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sulla mediazione obbligatoria e domanda riconvenzionale: quando le cause sono connesse, l'avvio della procedura da parte di un solo soggetto è sufficiente a rendere procedibile l'intero giudizio. Di conseguenza, la richiesta della Proprietaria era valida. L'Inquilino ha perso il ricorso ed è stato condannato a pagare le spese legali, confermando la vittoria della Proprietaria.

Una conduttrice si accorge di pagare due volte gli oneri condominiali: una quota fissa alla locatrice e un'altra a un'addetta del palazzo. L'inquilina fa causa per riavere le somme versate in eccesso. La Corte d'Appello stabilisce la nullità della clausola di forfetizzazione oneri accessori, considerandola un tentativo di mascherare un canone di locazione superiore a quello registrato. La locatrice viene condannata a restituire circa 19.400 euro. Il suo successivo ricorso in Cassazione viene dichiarato inammissibile per vizi procedurali, rendendo la condanna al rimborso definitiva. La vicenda conferma l'invalidità degli accordi che alterano l'importo del canone ufficiale.

La Corte di Cassazione affronta il caso di una locazione commerciale con un doppio canone: uno ufficiale e registrato, l'altro più alto e previsto in una scrittura privata separata. La Corte ha stabilito la nullità del patto con canone maggiorato. Questo principio vale anche se l'accordo per l'importo extra è stato preso all'inizio del rapporto e non durante. La sentenza afferma che l'unico canone valido è quello registrato, rendendo l'accordo 'in nero' privo di qualsiasi effetto legale. Di conseguenza, la richiesta di pagamento del canone maggiorato da parte del locatore è stata respinta, dando ragione al conduttore.

Una recente ordinanza della Cassazione affronta il tema della compatibilità tra l'assegnazione della casa familiare e la vendita dell'immobile a terzi. Una ex moglie, assegnataria della casa di proprietà della ex suocera, si era opposta alla vendita dell'immobile a una società, sostenendo di avere un diritto di prelazione. La Corte ha respinto il ricorso, stabilendo un principio chiaro: l'assegnazione casa familiare e vendita sono due atti legittimi. Il diritto dell'assegnatario è tutelato dalla trascrizione del provvedimento, che lo rende opponibile al nuovo acquirente, ma non conferisce alcun diritto di prelazione né la facoltà di impedire la compravendita. Il proprietario resta libero di vendere il suo bene.

La Corte di Cassazione interviene sul tema della ripetizione canone di locazione versato in nero. Una inquilina, citata in giudizio per canoni non pagati, chiedeva la restituzione delle somme extra versate rispetto al contratto registrato. I giudici di merito avevano respinto la sua richiesta, ritenendola decaduta per aver agito oltre sei mesi dalla riconsegna dell'immobile. La Cassazione ribalta la decisione: il termine di sei mesi non causa la decadenza totale. Se si agisce dopo, l'inquilino non perde il diritto, ma il proprietario può eccepire la prescrizione per i crediti più vecchi di dieci anni. Se si agisce entro sei mesi, invece, si può recuperare tutto. L'inquilina vince e il processo torna in Appello.

La Corte di Cassazione ha confermato la validità di un contratto di locazione verbale per due magazzini ad uso commerciale. Un proprietario aveva citato in giudizio l'occupante, sostenendo che l'immobile fosse occupato senza titolo. L'occupante, invece, ha dimostrato l'esistenza di un accordo verbale, provato anche dai pagamenti regolari del canone. La Corte ha stabilito che per le locazioni non abitative di durata inferiore a nove anni non è richiesta la forma scritta. Inoltre, ha chiarito che l'obbligo di registrazione ai fini della validità del contratto si applica solo agli accordi stipulati dopo l'entrata in vigore della relativa legge. L'appello del proprietario è stato quindi respinto.

La Corte di Cassazione affronta il caso di due contratti di locazione per lo stesso immobile: il primo, con canone più alto, non registrato; il secondo, con canone inferiore, regolarmente registrato per eludere il fisco. I Locatori, registrando tardivamente il primo accordo, chiedevano il pagamento del canone maggiore. La Corte ha stabilito che la tardiva registrazione del contratto di locazione non può 'sanare' la sua invalidità e prevalere su un secondo contratto già validamente registrato. Di conseguenza, l'unico contratto valido è quello registrato per primo, con il canone più basso, a tutela dell'Inquilina e della trasparenza fiscale.

Un inquilino chiedeva il risarcimento danni per mancato uso immobile alla proprietaria, la quale aveva dato disdetta per necessità personali senza poi adibire l'appartamento a tale scopo. La disputa si è concentrata sulla natura del contratto: era un 'canone libero' (4+4) o un 'canone concordato' (3+2)? La Corte di Cassazione ha stabilito che l'interpretazione letterale del contratto, che lo qualificava come 'concordato', era corretta e decisiva. Di conseguenza, ha respinto la richiesta di risarcimento dell'inquilino, affermando che la sua pretesa non rientrava nei meccanismi di tutela previsti per quel tipo di contratto e per quella specifica scadenza. L'inquilino ha perso la causa ma ha ottenuto una riduzione delle spese legali da pagare.