Conduttore

Un proprietario ha richiesto il pagamento di canoni di locazione non versati da un Ministero, suo inquilino. I giudici di merito avevano negato il diritto al pagamento, sostenendo che per la pubblica amministrazione la volontà di obbligarsi deve essere sempre in forma scritta, escludendo la rinnovazione tacita del contratto di locazione. La Corte di Cassazione ha ribaltato questa decisione. Ha stabilito che le norme speciali sulle locazioni ad uso diverso da quello abitativo (Legge 392/78) si applicano anche quando il conduttore è un ente pubblico. Pertanto, la rinnovazione tacita opera anche per la pubblica amministrazione, a meno che non sia stata data una disdetta valida per specifiche cause previste dalla legge. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha affrontato un caso di responsabilità del conduttore per gravi danni a un immobile locato, inclusi atti vandalici, dopo la risoluzione consensuale del contratto ma prima della riconsegna effettiva. Un ente pubblico aveva lasciato l'immobile in stato di abbandono per quasi due anni. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell'ente, confermando la sua responsabilità contrattuale. Ha stabilito che l'obbligo di custodia e di restituzione del bene in buono stato persiste fino all'effettiva riconsegna, anche se il contratto è già terminato. Il conduttore deve risarcire i danni, a meno che non dimostri che non dipendono da lui.

Una Conduttrice, titolare di una parafarmacia, ha chiesto il risarcimento danni al Locatore per vizi dell'immobile. Il Locatore, a sua volta, ha chiesto la risoluzione del contratto di locazione per il mancato pagamento di un canone, invocando la `clausola risolutiva espressa`. La Conduttrice ha sostenuto che il Locatore aveva sempre tollerato i ritardi nei pagamenti. La Corte di Cassazione ha stabilito che la tolleranza del Locatore rende inoperante la `clausola risolutiva espressa` solo se non c'è un richiamo all'esatto adempimento. Poiché il Locatore aveva inviato una comunicazione specifica, l'esercizio della `clausola risolutiva espressa` è stato ritenuto legittimo. Il ricorso della Conduttrice è stato rigettato.

Un proprietario ha dato disdetta a un inquilino di un locale commerciale. Successivamente, il proprietario ha chiesto all'inquilino se volesse prorogare il contratto. L'inquilino non ha risposto. Il proprietario ha agito per il rilascio dell'immobile. L'inquilino ha chiesto il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale. I giudici di merito hanno riconosciuto il diritto all'indennità. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione. Ha stabilito che il silenzio dell'inquilino dopo la disdetta del proprietario non equivale a una rinuncia al diritto all'indennità di avviamento commerciale.

La Corte di Cassazione ha chiarito i principi sul risarcimento locazione commerciale quando il locatore non rispetta l'obbligo di destinare l'immobile all'uso dichiarato dopo la disdetta. Un locatore aveva disdettato il contratto di affitto di un immobile commerciale, ma non lo aveva poi utilizzato per la propria attività professionale entro sei mesi. L'inquilina aveva chiesto un risarcimento. La Cassazione ha stabilito che il risarcimento previsto dall'Art. 31 della Legge 392/1978 ha una doppia natura, risarcitoria e sanzionatoria. Non spetta all'inquilino dimostrare l'entità precisa del danno, ma il giudice deve liquidarlo equamente, a meno che il locatore non provi l'assenza di pregiudizi. La sentenza d'appello, che aveva ridotto il risarcimento imponendo all'inquilina di provare un danno specifico, è stata cassata.

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato una sentenza della Commissione Tributaria Regionale che aveva accolto il ricorso di una società. La società era conduttrice di un terreno su cui sorgeva un impianto fotovoltaico. L'Agenzia aveva rideterminato il classamento catastale dell'unità immobiliare, ma la CTR aveva escluso la legittimazione passiva della società conduttrice e aveva ritenuto di scorporare il suolo dall'impianto. La Corte di Cassazione ha riconosciuto la complessità delle questioni sollevate, in particolare riguardo al classamento catastale degli impianti fotovoltaici e alla legittimazione del conduttore, e ha deciso di rinviare la causa a una pubblica udienza della Quinta Sezione civile per un'analisi più approfondita.

L'Azienda Locatrice ha chiesto la risoluzione di un contratto di locazione di veicoli e il risarcimento danni all'Azienda Conduttrice per mancato pagamento dei canoni e per il furto di un autocarro. Il Tribunale ha risolto il contratto per inadempimento nel pagamento, ma ha negato il risarcimento per il furto, ritenendo che non fosse un inadempimento imputabile all'Azienda Conduttrice. La Corte d'Appello ha confermato. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che la responsabilità del conduttore per furto di un bene locato non era stata adeguatamente provata come inadempimento contrattuale, né le censure procedurali erano specifiche. L'Azienda Locatrice ha perso e dovrà pagare le spese legali.

Un Proprietario ha affittato un immobile industriale a un primo Inquilino, che ha modificato la pavimentazione per la sua attività. Il contratto prevedeva l'obbligo di ripristino immobile locato. Dopo la risoluzione consensuale, il Proprietario ha riaffittato l'immobile, già modificato e per la stessa attività, a un secondo Inquilino. Quest'ultimo ha receduto senza ripristinare. Il Proprietario ha chiesto i costi di ripristino ai soci del primo Inquilino. I giudici di merito li hanno condannati. La Cassazione ha annullato la condanna, ritenendo la motivazione insufficiente. Ha sottolineato la necessità di valutare se il Proprietario abbia tratto vantaggio dalle modifiche, riaffittando l'immobile per la stessa attività. La causa è stata rinviata per una nuova valutazione dell'obbligo di ripristino immobile locato.

Un Conduttore ha chiesto la restituzione canoni di locazione pagati in eccesso per un immobile. La Corte d'Appello ha accertato la cessazione del contratto ma ha rigettato la richiesta di restituzione, ritenendo che il Conduttore non avesse provato i pagamenti in eccesso. Il Conduttore ha proposto ricorso in Cassazione, lamentando vizi di motivazione e omesso esame di documenti. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che il Conduttore non aveva fornito prove sufficienti per la sua pretesa di restituzione canoni di locazione.

Un inquilino si è impossessato dei pluviali in rame installati sul tetto dell'edificio condominiale in cui abitava in affitto. Il giudice di primo grado lo aveva assolto, qualificando l'azione come semplice sottrazione di cose comuni, fattispecie non più prevista dalla legge come reato. La Procura Generale ha proposto ricorso in Cassazione contro l'assoluzione. La Suprema Corte ha accolto il ricorso e ha annullato la sentenza. I giudici hanno chiarito che l'affittuario non è comproprietario delle parti comuni. Di conseguenza, staccare beni infissi all'edificio integra l'ipotesi di furto di beni condominiali o di appropriazione indebita, ma mai una condotta depenalizzata. La causa torna al Tribunale per ricostruire le modalità del fatto e applicare la corretta sanzione penale.

Alcuni proprietari hanno concesso in affitto un complesso immobiliare a un ente pubblico per attività istituzionali. L'inquilino ha mutato la destinazione d'uso, impiegando i capannoni per il lavaggio di mezzi pesanti e lo stoccaggio provvisorio di rifiuti urbani. L'attività ha provocato gravissimi danni strutturali a solai, intonaci e pavimenti, oltre a un cedimento del terreno. I proprietari hanno agito per ottenere il risarcimento danni immobile locato. I giudici di merito hanno accolto la domanda, condannando l'ente a risarcire oltre 800.000 euro per i costi di ripristino. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente la condanna: l'inquilino deve custodire il bene con diligenza e risponde del degrado eccedente il normale uso pattuito, a meno che non provi la non imputabilità del danno.

Due inquilini partecipano al piano di dismissione immobili pubblici manifestando l'intenzione di acquistare il proprio appartamento entro i termini prescritti dalla legge. Successivamente l'ente previdenziale autorizza un cambio di alloggio all'interno del medesimo stabile. Gli inquilini acquistano la nuova casa e pretendono l'applicazione dello sconto sul prezzo previsto per i conduttori. L'ente rifiuta la riduzione sostendendo che l'opzione valesse soltanto per il primo alloggio. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'ente: nelle procedure di dismissione immobili pubblici l'abbattimento del prezzo si applica unicamente allo specifico immobile per il quale è stata esercitata la tempestiva opzione di acquisto.

Una societa fornitrice di carburante ottiene un decreto ingiuntivo contro un fabbricato per il mancato pagamento del riscaldamento centralizzato condominiale. Il giudice d'appello annulla la condanna del fabbricato, ritenendo che il contratto fosse stato stipulato direttamente dai singoli utenti e inquilini come gruppo autonomo e non dall'ente condominiale. La societa fornitrice propone ricorso in Cassazione. La Suprema Corte accoglie la tesi della societa, chiarificando che la legge permette espressamente agli inquilini di partecipare alle assemblee per le spese di riscaldamento senza trasformare la riunione in un gruppo privato separato. Le norme sull'amministrazione delle parti comuni sono rigide e inderogabili. Di conseguenza, l'assemblea che affida la fornitura vincola direttamente l'ente condominiale. La Cassazione annulla la sentenza d'appello e rinvia la causa per un nuovo giudizio.

Un'azienda utilizzatrice di un impianto in leasing subisce un incendio e chiede l'indennizzo alla compagnia assicurativa. L'assicuratore rifiuta il pagamento, eccependo che la polizza era stata stipulata dalla società di leasing (proprietaria del bene) e che mancava il suo consenso. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'utilizzatrice. I giudici chiariscono che la specifica appendice contrattuale, firmata da tutte le parti, configurava una valida cessione del diritto all'indennizzo a favore dell'utilizzatrice. Di conseguenza, non era necessario alcun ulteriore consenso per liquidare il danno. La Suprema Corte cassa la sentenza d'appello e rinvia la causa per un nuovo esame, stabilendo che il trasferimento del credito derivante dalla polizza è pienamente efficace tra le parti.

Un'inquilina di un locale commerciale subisce gravi infiltrazioni d'acqua provenienti dall'appartamento sovrastante. Nonostante i solleciti, il proprietario dell'immobile locato non esegue le riparazioni straordinarie urgenti di sua competenza. L'inquilina ottiene così la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del proprietario, confermando che la sua responsabilità non deriva dall'aver causato materialmente il danno, ma dal grave inadempimento del locatore per non essere intervenuto tempestivamente a risanare i locali. Il proprietario viene condannato anche per lite temeraria.

Un'inquilina di un immobile commerciale ha impugnato il contratto di affitto chiedendo al giudice di dichiarare nulla la clausola che prevedeva un canone di locazione a scaletta, ovvero un affitto crescente nel tempo. Secondo l'inquilina, tale aumento violava i limiti di legge sull'aggiornamento del canone legati all'inflazione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la piena validità dell'accordo. I giudici hanno stabilito che, nelle locazioni commerciali, i proprietari e gli inquilini sono liberi di concordare sin dall'inizio un canone progressivo. Tale patto è nullo solo se si dimostra che l'aumento progressivo è stato ideato esclusivamente per aggirare i limiti di legge sulla svalutazione monetaria. Di conseguenza, l'inquilina ha perso la causa ed è stata condannata a pagare le spese processuali.

Il Conduttore di un immobile commerciale ha richiesto il risarcimento danni per allagamento causato da vizi strutturali occulti del locale. I giudici di merito hanno rigettato la domanda poiché i Locatori ignoravano senza colpa tali difetti e il Conduttore non aveva stipulato la polizza assicurativa prevista dal contratto, violando il dovere di diligenza. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Conduttore per motivi formali. Il ricorrente non ha infatti indicato con precisione dove trovare i documenti e gli atti processuali citati a sostegno della sua difesa, violando il principio di autosufficienza del ricorso. Di conseguenza, il Conduttore perde la causa e deve rimborsare le spese legali ai Locatori.

Un'azienda, conduttrice di un immobile ad uso commerciale, ha citato in giudizio il proprietario per ottenere il rimborso delle spese sostenute per lavori di manutenzione straordinaria. Il contratto di locazione conteneva una clausola che poneva espressamente tali spese a carico del conduttore. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22303/2023, ha respinto la richiesta dell'inquilino, confermando la piena validità della clausola. I giudici hanno stabilito che, nei contratti ad uso non abitativo, le parti possono liberamente derogare alle regole del codice civile sulla ripartizione delle spese. Di conseguenza, la manutenzione straordinaria locazione commerciale può essere interamente accollata al conduttore senza violare alcuna norma imperativa.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un inquilino, confermando la sua responsabilità per i danni causati da un incendio nell'immobile locato. Secondo la Suprema Corte, in base all'articolo 1588 del Codice Civile, grava sul conduttore la presunzione di colpa per il deterioramento della cosa locata. Per liberarsi da questa responsabilità, l'inquilino non può limitarsi a dimostrare di aver agito con la normale diligenza, ma deve provare la causa specifica dell'evento e che questa non sia a lui imputabile. Se la causa dell'incendio rimane ignota, la responsabilità del conduttore per incendio persiste, obbligandolo a risarcire interamente il proprietario per i danni subiti dalla struttura.

Un cittadino ha chiesto il risarcimento dei danni dopo essere caduto sul gradino d'ingresso di un immobile locato a un Ente Sanitario. Il Tribunale ha accolto la domanda, ma la Corte d'Appello ha ribaltato la decisione per mancanza di prove sul legame tra lo stato del gradino e la caduta. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che la responsabilità per cose in custodia (art. 2051 c.c.) non esonera il danneggiato dal dimostrare il nesso causale tra la cosa e il danno. Inoltre, il gradino si trovava in un'area comune non compresa nel contratto di locazione, escludendo la custodia dell'Ente Sanitario. Il ricorrente perde la causa e deve pagare le spese legali.