Legge 392/1978

Un'Associazione, subentrata in un contratto di locazione commerciale, ha contestato gli aumenti del canone differenziato previsti dal contratto, sostenendo che eludevano i limiti legali. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Associazione. Ha ribadito che il canone differenziato nelle locazioni commerciali è valido se non mira solo a neutralizzare la svalutazione monetaria e se è legato a elementi oggettivi e predeterminati che influenzano l'equilibrio contrattuale. La Corte ha confermato la legittimità degli aumenti pattuiti, condannando l'Associazione al pagamento delle spese e di un ulteriore contributo unificato.

Un'Azienda Creditrice ha acquisito un immobile pignorato e ha intimato il rilascio all'Azienda Conduttrice e all'Azienda Subconduttrice. L'Azienda Conduttrice si è opposta, sostenendo la validità e l'**opponibilità locazione immobile pignorato**. L'Azienda Creditrice ha contestato l'opponibilità, anche per un presunto "canone vile". La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso incidentale e i primi due motivi del ricorso principale. Ha accolto il terzo motivo, stabilendo che per verificare se il canone sia "vile", il giudice può usare qualsiasi prova, inclusa la comparazione con un contratto di sublocazione successivo sullo stesso immobile, purché adeguatamente rapportato. La sentenza precedente è stata cassata con rinvio per una nuova valutazione.

Un'azienda ha risolto anticipatamente un contratto di locazione commerciale senza i gravi motivi richiesti dalla legge. Il proprietario ha chiesto il pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale. La Corte di Cassazione ha confermato che il recesso illegittimo locazione commerciale non scioglie automaticamente il contratto. Il locatore ha diritto all'adempimento (pagamento dei canoni), non solo al risarcimento del danno. La sentenza rigetta il ricorso del conduttore, condannandolo alle spese processuali.

Un proprietario ha chiesto il risarcimento danni per la mancata restituzione di un immobile commerciale da parte degli inquilini. Questi ultimi si difendevano sostenendo di non aver ricevuto l'indennità di avviamento. La Corte di Cassazione ha stabilito che un'offerta reale valida dell'indennità di avviamento, anche se non include gli interessi, è sufficiente a far scattare la mora degli inquilini. Questo permette al proprietario di richiedere il risarcimento danni locazione commerciale per il ritardo nella restituzione. La sentenza impugnata, che aveva richiesto l'inclusione degli interessi nell'offerta, è stata cassata e il caso rinviato per una nuova valutazione.

Una locatrice richiede il pagamento di canoni insoluti al garante di una società conduttrice. L'inquilino originario aveva ceduto l'azienda e il contratto di locazione a un terzo soggetto, senza che la proprietaria liberasse il debitore iniziale. L'inadempimento si verifica durante il secondo sessennio di affitto. Il garante contesta l'efficacia del vincolo, sostenendo che la garanzia non copra il rinnovo e lamentando la mancata comunicazione della cessione aziendale. La Corte di Cassazione respinge le difese del garante. I giudici stabiliscono che la fideiussione nella locazione commerciale si estende automaticamente al periodo di rinnovo legale di sei anni, salvo patto contrario espresso. Inoltre, la cessione contrattuale non estingue la garanzia prestata per il conduttore originario rimasto obbligato solidale.

Un proprietario ha dato disdetta a un inquilino di un locale commerciale. Successivamente, il proprietario ha chiesto all'inquilino se volesse prorogare il contratto. L'inquilino non ha risposto. Il proprietario ha agito per il rilascio dell'immobile. L'inquilino ha chiesto il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale. I giudici di merito hanno riconosciuto il diritto all'indennità. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione. Ha stabilito che il silenzio dell'inquilino dopo la disdetta del proprietario non equivale a una rinuncia al diritto all'indennità di avviamento commerciale.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato a due società immobiliari ricavi non dichiarati derivanti dalla locazione di un residence. Le società sostenevano che l'immobile fosse occupato abusivamente e che i pagamenti ricevuti fossero risarcimenti danni, non soggetti a tassazione. La Commissione Tributaria Regionale aveva escluso l'imponibilità. La Cassazione ha invece accolto il ricorso dell'Agenzia, stabilendo che i giudici d'appello avevano ignorato prove cruciali sull'esistenza di un rapporto locativo. La Corte ha affermato che anche in caso di tassazione occupazione senza titolo, le somme percepite dal proprietario sono comunque imponibili, sia come corrispettivo per l'utilizzo dell'immobile sia come indennità di risarcimento danni. La sentenza è stata cassata con rinvio per un nuovo esame.

Una Pubblica Amministrazione, in qualità di Conduttrice, ha receduto da un contratto di locazione commerciale per un immobile non conforme alle normative antisismiche. Ha tentato la riconsegna, ma la Società Locatrice ha opposto un legittimo rifiuto riconsegna immobile locato, adducendo gravi danni e la necessità di ingenti lavori di ripristino. La Locatrice ha chiesto il pagamento dei canoni o un'indennità di occupazione. La Corte d'Appello ha ritenuto legittimo il rifiuto della Locatrice e ha condannato la Conduttrice al pagamento. Tuttavia, durante il ricorso in Cassazione, le parti hanno raggiunto un accordo transattivo, portando all'estinzione del giudizio per rinuncia.

L'Azienda Immobiliare ha chiesto all'Amministrazione Fiscale di non applicare le regole sulle **società di comodo** per l'anno 2006. Sosteneva che contratti di locazione vincolanti, stipulati prima delle nuove norme, le impedivano di raggiungere i ricavi minimi presunti. L'Amministrazione ha negato, emettendo un accertamento. Il Giudice di primo grado ha accolto il ricorso, ma il Giudice d'Appello lo ha ribaltato. La Corte Suprema ha cassato la decisione d'Appello. Ha ritenuto insufficiente la motivazione del Giudice d'Appello sulla congruità dei canoni e sulla presunta "sovrapponibilità" delle strutture societarie. Il caso torna al Giudice d'Appello per una nuova valutazione.

Un locatore (l'Ente Camerale) aveva avviato uno sfratto per finita locazione contro un conduttore (L'Azienda) per un immobile commerciale. L'Azienda ha chiesto l'indennità per perdita di avviamento, sostenendo che l'uso effettivo dell'immobile era cambiato rispetto a quanto pattuito nel contratto e che l'Ente Camerale non si era opposto entro i termini. L'Ente Camerale ha impugnato la decisione che riconosceva tale diritto, affermando che la richiesta dell'Azienda era tardiva. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del locatore. Ha stabilito che la richiesta di indennità per perdita di avviamento era stata sollevata correttamente e che il locatore era a conoscenza del mutamento di destinazione d'uso, non avendo agito nei termini previsti. L'Azienda ha quindi ottenuto il riconoscimento del suo diritto.

Un'azienda locatrice ha contestato il recesso anticipato locazione commerciale da parte di un'azienda conduttrice. Quest'ultima aveva motivato il recesso con la 'cessazione dell'attività'. La Corte d'Appello aveva ritenuto il motivo valido, pur condannando al pagamento dei canoni per il mancato preavviso. La Corte di Cassazione ha annullato questa decisione. Ha stabilito che la semplice dichiarazione di 'cessazione dell'attività' non costituisce un 'grave motivo' valido. I motivi devono essere oggettivi, imprevedibili e specificati chiaramente. La Cassazione ha rinviato il caso alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

Un Ristoratore storico, inquilino di un immobile pubblico, ha contestato la vendita "in blocco" dell'edificio a una Società Acquirente. L'immobile, originariamente dell'Ente Previdenziale, era stato conferito a un Fondo Immobiliare Pubblico gestito da una Società di Gestione. Il Ristoratore lamentava la violazione dei suoi diritti di prelazione e opzione. Il TAR aveva riconosciuto la giurisdizione ordinaria, ma il Consiglio di Stato aveva optato per quella amministrativa, ritenendo in gioco il legittimo esercizio del potere pubblico. La Corte di Cassazione, invece, ha stabilito che la **giurisdizione vendita immobili pubblici** da parte del Fondo è di natura privatistica. La controversia spetta quindi al giudice ordinario.

La Corte di Cassazione ha esaminato la validità di una clausola traslativa d'imposta in un contratto di locazione commerciale. Un'Azienda Conduttrice aveva chiesto la restituzione di somme versate per tasse e imposte sull'immobile, ritenendo la clausola nulla. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso. Ha stabilito che una clausola che attribuisce al conduttore l'obbligo di farsi carico di oneri tributari non è nulla se tali oneri sono considerati parte integrante del canone di locazione complessivo e non implicano che l'imposta non venga pagata al fisco dal soggetto obbligato per legge. La decisione conferma un orientamento consolidato, ribadendo che la clausola è valida se non altera il carico tributario effettivo del contribuente.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di eredi che chiedevano l'indennità di avviamento commerciale a ex conduttori di un immobile non abitativo. Gli eredi sostenevano che una precedente sentenza avesse già accertato la volontà dei locatori di non rinnovare il contratto, creando un giudicato implicito che avrebbe impedito ai conduttori di contestare l'indennità. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile e infondato. Ha chiarito che il giudicato implicito si forma solo su questioni logicamente indispensabili per la decisione finale. La volontà di non rinnovare, nel caso specifico, non era una premessa così indissolubile. Pertanto, i conduttori potevano ancora opporsi al pagamento dell'indennità di avviamento commerciale. Gli eredi hanno perso e sono stati condannati alle spese.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso presentato da un Inquilino contro il Proprietario di un capannone. L'Inquilino contestava l'aumento del canone di locazione dopo il rinnovo tacito del contratto. Il Proprietario aveva chiesto l'accertamento di un canone maggiore a seguito della scadenza iniziale e della mancata disdetta tempestiva da parte dell'Inquilino. La Cassazione ha ritenuto il ricorso carente nell'esposizione dei fatti e delle motivazioni della sentenza impugnata, non rispettando i requisiti procedurali. Ha confermato che la mancata disdetta tempestiva equivale a una volontà di rinnovo, con conseguente applicazione del canone maggiorato.

Un locatore avvia uno sfratto per morosità poiché l'inquilino ha sospeso parzialmente i pagamenti. L'inquilino giustifica l'autoriduzione del canone di locazione citando un guasto all'ascensore condominiale non riparato e versa una piccola somma in corso di causa per ridurre il debito sotto una mensilità. La Corte d'Appello dichiara risolto il contratto e ordina il rilascio del bene. La Corte di Cassazione conferma la decisione: l'autoriduzione del canone di locazione è illegittima e il saldo parziale successivo non cancella la gravità dell'inadempimento originario. Il pagamento tardivo non impedisce la risoluzione del contratto, poiché la legge vieta di adempiere dopo la domanda giudiziale. L'inquilino deve quindi restituire l'immobile e pagare i debiti arretrati.

La Proprietaria cita in giudizio gli occupanti di una casa acquistata decenni prima, chiedendo il rilascio del bene e l'indennizzo per l'occupazione senza titolo. Uno degli occupanti eccepisce la prescrizione quinquennale del risarcimento, mentre le altre due occupanti contestano solo la propria legittimazione passiva. La Corte d'Appello condanna tutti gli occupanti a risarcire l'intero periodo di occupazione abusiva, omettendo di valutare l'eccezione temporale. La Corte di Cassazione accoglie parzialmente il ricorso: la richiesta risarcitoria verso chi ha eccepito tempestivamente la prescrizione deve essere rideterminata escludendo i crediti estinti. Al contrario, le altre co-occupanti restano condannate per l'intero importo, poiché l'eccezione di prescrizione non opera automaticamente a vantaggio dei condebitori che non l'hanno sollevata in primo grado.

L'Inquilino, gestore di un'autorimessa commerciale, esercita il riscatto urbano locazione commerciale dopo che I Proprietari hanno venduto l'immobile a un terzo senza notificare l'invito alla prelazione. I Proprietari sostengono che il contratto si fosse già sciolto per una precedente lettera di recesso e che il garage fosse una semplice pertinenza di un vicino albergo. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile. La Suprema Corte stabilisce che spetta esclusivamente ai giudici di merito valutare l'autonomia commerciale del locale e interpretare la volontà delle parti nelle comunicazioni scritte. Avendo i giudici precedenti accertato l'autonomia del garage e la persistenza del contratto durante il preavviso, l'Inquilino acquista la proprietà del locale e I Proprietari sono condannati al pagamento delle spese legali.

I Locatori richiedono il pagamento di canoni arretrati alla Società Cedente per un immobile commerciale. La società sostiene di non dover rispondere dei debiti, avendo realizzato la Cessione del contratto di locazione a un Nuovo Conduttore unitamente al ramo d'azienda. I giudici di merito condannano la Società Cedente in solido con il nuovo affittuario. La Corte di Cassazione ribalta la decisione. La Suprema Corte stabilisce che, se la comunicazione del trasferimento è stata effettuata regolarmente al proprietario, la responsabilità del vecchio inquilino è soltanto sussidiaria. Il locatore deve quindi rivolgere la preventiva richiesta di pagamento al nuovo conduttore tramite messa in mora. Solo dopo l'inadempimento di quest'ultimo è possibile agire nei confronti della società cedente.

Una società conduttrice ha abbandonato due immobili aziendali prima della scadenza novennale, giustificando la disdetta con la semplice chiusura della propria attività. La proprietaria ha contestato la decisione e ha preteso il pagamento di tutti i canoni residui, ritenendo non integrati i presupposti di legge. La Suprema Corte ha confermato che la decisione unilaterale di cessare l'attività d'impresa non equivale ai gravi motivi oggettivi e imprevedibili richiesti dalla legge per sciogliere il vincolo contrattuale. Riconosciuta l'illegittimità del recesso, la controversia si è spostata sul conteggio dei danni e sui canoni residui al netto di quanto percepito tramite nuovi affitti. Con ordinanza interlocutoria, gli ermellini hanno rimesso la questione a pubblica udienza per definire la vincolatività delle istruzioni risarcitorie in tema di recesso anticipato locazione commerciale.