Conduttore

Una società affidataria del servizio di gestione rifiuti in regime di emergenza è stata condannata al risarcimento danni per non aver restituito tempestivamente e in buono stato un immobile locato. La Cassazione ha stabilito che l'autonomia negoziale dell'impresa rimane integra anche durante la gestione emergenziale coordinata dallo Stato. Di conseguenza, l'impresa non può pretendere la manleva automatica dalla Presidenza del Consiglio per obbligazioni assunte in proprio nome, poiché il rapporto con la Pubblica Amministrazione non sostituisce la responsabilità contrattuale verso i terzi locatori.

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda di usucapione relativa a terreni agricoli occupati da privati. La decisione evidenzia come la qualifica di conduttore, dichiarata in atti catastali, sia incompatibile con l'animus possidendi necessario per l'acquisto della proprietà. La Corte ha inoltre ribadito che la produzione documentale tardiva è valida se non contestata e che, in presenza di una doppia decisione conforme nei gradi di merito, il sindacato di legittimità è estremamente limitato.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12395/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di locazioni abitative. Un locatore, persona fisica, può legittimamente optare per il regime fiscale della cedolare secca anche qualora il conduttore sia una società che utilizza l'immobile per finalità abitative di un proprio dipendente o rappresentante. La Corte ha chiarito che la norma di esclusione si riferisce unicamente all'ipotesi in cui sia il locatore ad agire nell'esercizio di un'attività d'impresa, arte o professione, rendendo irrilevante la natura imprenditoriale del conduttore.

Un gestore di un hotel cessava l'attività a seguito della riapertura, da parte di terzi, di una porta precedentemente murata per ragioni di sicurezza, accusando il locatore di inadempimento. La Cassazione ha escluso la responsabilità del locatore, definendo l'azione del terzo non come una 'molestia di diritto', ma come l'esercizio di un proprio diritto di proprietà. La Corte ha sottolineato che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore da azioni di terzi che non avanzino pretese legali in conflitto con il contratto di locazione. Inoltre, il conduttore non ha provato il nesso causale tra la riapertura della porta e la necessaria cessazione dell'attività.

Una società di ristorazione, conduttrice di un immobile oggetto di occupazione da parte di un ente pubblico, aveva smesso di pagare il canone di locazione. La Corte di Cassazione ha stabilito che la risoluzione contratto di locazione è retroattiva al momento del mancato pagamento. Di conseguenza, da quella data, la società ha perso il diritto a ricevere l'indennità di occupazione dall'ente pubblico, anche se l'ordinanza di sfratto è intervenuta successivamente.

Un'azienda subisce danni a merce e attrezzature a causa di infiltrazioni d'acqua nel locale commerciale affittato. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4578/2024, ha rigettato il ricorso del proprietario, chiarendo la natura della responsabilità del locatore. La Corte ha precisato che tale responsabilità non deriva dalla custodia della cosa (art. 2051 c.c.), bensì da un inadempimento contrattuale per vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.). Inoltre, ha confermato la possibilità di un concorso di colpa del conduttore se non avvisa tempestivamente il locatore del problema.

Un locatore ha citato in giudizio un conduttore per i canoni futuri dopo che quest'ultimo, inadempiente, ha restituito l'immobile prima della scadenza. La Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto al risarcimento del locatore per il mancato guadagno sussiste, ma è subordinato alla prova, da parte del proprietario, di essersi attivato tempestivamente per trovare un nuovo inquilino. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11801/2025, interviene su un caso di locazione tra privati e un ente comunale. Al termine del contratto, i proprietari richiedevano un risarcimento per i danni all'immobile, adibito a scuola. La Corte ha stabilito un principio chiave sull'onere della prova: il locatore deve solo dimostrare il deterioramento del bene; spetta poi al conduttore (l'inquilino) provare che il danno deriva da un uso conforme al contratto o da cause a lui non imputabili. La sentenza d'appello, che aveva posto l'intero onere a carico dei proprietari, è stata annullata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un locatore può usufruire del regime della cedolare secca anche se l'inquilino è una società che affitta l'immobile per le esigenze abitative di un proprio amministratore o dipendente. L'esclusione dal beneficio fiscale si applica solo quando è il locatore stesso ad agire nell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale, indipendentemente dalla natura del conduttore. La sentenza chiarisce quindi che il requisito soggettivo ostativo riguarda unicamente il proprietario dell'immobile.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12076/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di cedolare secca. Il regime fiscale agevolato è applicabile anche quando l'immobile ad uso abitativo è locato a un'impresa, un professionista o un ente non commerciale, come una fondazione. La Corte ha chiarito che la norma di esclusione si riferisce solo al locatore che agisce nell'esercizio di un'attività d'impresa, e non allo status dell'inquilino. Pertanto, un proprietario privato può sempre optare per la cedolare secca, a condizione che l'uso dell'immobile rimanga abitativo.

La Corte di Cassazione ha affermato il diritto di querela conduttore per i danni arrecati alle parti comuni dell'edificio. Ribaltando una decisione di merito, la Corte ha stabilito che l'inquilino è "persona offesa" dal reato di danneggiamento, in quanto il suo diritto di godimento si estende dall'appartamento alle aree condominiali. Pertanto, può validamente sporgere denuncia senza necessità di una delega da parte del proprietario, poiché il suo interesse all'integrità del bene è direttamente tutelato dalla norma penale.

La Corte di Cassazione chiarisce i principi dell'assicurazione per conto altrui, come la polizza RC "del capofamiglia". In un caso di danni da infiltrazioni causati dal conduttore di un immobile, la Corte ha stabilito che solo quest'ultimo, in qualità di assicurato-beneficiario, ha il diritto di chiedere l'indennizzo alla compagnia assicurativa. La moglie, pur essendo la contraente della polizza, non ha la legittimazione ad agire. L'appello è stato dichiarato inammissibile anche perché la domanda di garanzia era stata tardivamente proposta solo in secondo grado.