Caparra Confirmatoria — Anno 2022

Una Promittente Acquirente chiedeva la risoluzione di un contratto preliminare di vendita e il risarcimento danni, sostenendo che un atto stragiudiziale del 2004 avesse interrotto la prescrizione dei diritti contrattuali. L'Azienda Venditrice aveva ceduto l'immobile a terzi, rendendo impossibile l'adempimento. La Corte di Cassazione ha stabilito che un atto stragiudiziale, come una diffida, non interrompe la prescrizione per i diritti potestativi, come quello di chiedere la risoluzione del contratto. Solo una domanda giudiziale può farlo. Poiché l'azione giudiziale è stata avviata troppo tardi (2005 rispetto all'inadempimento del 1995), il diritto era già prescritto. La Promittente Acquirente ha perso la causa e deve pagare le spese legali.

L'Agenzia delle Entrate ha recuperato a tassazione un maggior reddito non dichiarato da una contribuente, basandosi su bonifici ricevuti da un acquirente per la vendita di un immobile. La contribuente, poi i suoi eredi, hanno contestato l'accertamento, sostenendo che si trattava di un'indagine su terzi e che la somma fosse una caparra confirmatoria non tassabile. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità dell'accertamento. La contribuente non ha dimostrato che la somma fosse una caparra confirmatoria e non un acconto, perdendo il ricorso sulla tassazione caparra confirmatoria.

Un mediatore immobiliare ha chiesto la `provvigione del mediatore` per un affitto di ramo d'azienda. La controversia riguardava se una "lettera di intenti" fosse un contratto preliminare vincolante o un mero atto preparatorio. La Corte d'Appello ha ritenuto prescritto il diritto alla provvigione, stabilendo che la "lettera di intenti" era un contratto preliminare e che il termine di prescrizione iniziava da lì, non dal contratto definitivo. La Cassazione ha confermato questa decisione. Ha ribadito che il diritto alla provvigione sorge con la conclusione dell'affare, che può essere anche un contratto preliminare se contiene tutti gli elementi essenziali e vincola le parti. Il ricorso del mediatore è stato rigettato, con condanna alle spese.

Un promissario acquirente stipula un accordo per comprare una villa, versando una caparra. La promittente venditrice assume l'obbligo di cancellare ipoteche e vincoli prima del rogito, ma omette di attivarsi con tempestività. L'acquirente avvia la causa per ottenere il trasferimento del bene e successivamente muta la richiesta domandando la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della venditrice, oltre alla restituzione del denaro e al rimborso delle spese di locazione sostenute per l'alloggio temporaneo. La Corte di Cassazione conferma la piena legittimità della risoluzione del contratto preliminare e il rimborso dei canoni di locazione a carico della parte venditrice inadempiente.

Durante una trattativa per la cessione di quote societarie, un potenziale acquirente consegna un assegno da 750.000 euro al venditore. La compravendita non si perfeziona per mancato accordo sul prezzo definitivo. Il venditore incassa la somma e pretende di trattenerla sostenendo che si tratti di una caparra confirmatoria, esercitando il recesso per asserito inadempimento. Gli acquirenti agiscono in giudizio per ottenere la restituzione del denaro. I giudici di merito e la Corte di Cassazione stabiliscono che la caparra presuppone necessariamente un contratto già concluso. Poiché l'intesa contrattuale non è mai nata, la dazione dell'assegno rappresentava solo una garanzia di serietà delle trattative. Il venditore perde la causa e deve restituire l'intera somma oltre a pagare le spese legali.

L'Acquirente ha citato in giudizio l'Agenzia per ottenere la restituzione della provvigione e il risarcimento del danno. L'immobile acquistato risultava gravato da ipoteca e il fallimento della società venditrice aveva impedito il rogito definitivo. L'Acquirente ha invocato la responsabilità del mediatore immobiliare per violazione dei doveri informativi sui vincoli e sullo stato economico del venditore. La Corte d'Appello ha respinto la richiesta, rilevando che l'Agenzia aveva consegnato tempestivamente una visura ipotecaria chiara. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione e rigettato il ricorso dell'Acquirente. I giudici hanno chiarito che l'agente non deve svolgere indagini bancarie per il frazionamento né rispondere di protesti successivi all'accordo.

Un Promittente Venditore ha proposto ricorso contro la Promissaria Acquirente. La controversia riguardava un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Promissaria Acquirente aveva chiesto la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria a causa di ipoteche non dichiarate sull'immobile. Il Promittente Venditore sosteneva che la somma versata non fosse una caparra ma un mutuo e che la domanda fosse di risoluzione, non di recesso. La Corte di Cassazione ha confermato che la richiesta di doppio della caparra configura un recesso dal contratto preliminare, rigettando il ricorso del venditore e condannandolo alle spese.

Gli Acquirenti avevano stipulato un **contratto preliminare di vendita** condizionato all'approvazione di un progetto di ristrutturazione con ampliamento. Sostenevano che la condizione non si era avverata e chiedevano la restituzione della caparra. La Società Venditrice, invece, chiedeva di trattenere la caparra per inadempimento degli Acquirenti. Il Tribunale diede ragione alla Società Venditrice. La Corte d'Appello dichiarò l'appello degli Acquirenti inammissibile, ritenendo non provata l'essenzialità dell'ampliamento e l'inadempimento degli Acquirenti. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso degli Acquirenti, confermando le decisioni precedenti.

Un acquirente stipula un preliminare immobiliare e consegna al venditore un assegno di 110.000 euro quale caparra confirmatoria con assegno. In seguito, l'acquirente omette di versare le rate di prezzo concordate. La società venditrice incassa il titolo bancario a distanza di tre anni, dopo l'inadempimento, e trattiene la somma recedendo dall'accordo. La Corte d'Appello ordina la restituzione del denaro ritenendo inesistente la garanzia a causa del ritardo nell'incasso. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso della venditrice: la consegna materiale del titolo perfeziona validamente il patto di garanzia prima dell'inadempimento. Il differimento dell'incasso non cancella la funzione risarcitoria forfettaria e legittima il trattenimento della somma.

Un Promissario Acquirente ha stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di quote di beni da due Promittenti Venditrici, versando una caparra confirmatoria e un acconto. Le venditrici si sono poi rifiutate di stipulare il contratto definitivo, adducendo presunte perplessità dell'acquirente dovute a una causa di divisione della proprietà con un terzo. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del recesso dal preliminare esercitato dall'acquirente. Ha stabilito che il rifiuto delle venditrici era ingiustificato, poiché avevano promesso la vendita solo delle loro quote. Le venditrici sono state condannate a pagare il doppio della caparra e a restituire l'acconto.

Un Promissario Acquirente ha citato in giudizio il Promittente Venditore per la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. L'Acquirente lamentava che il Venditore avesse taciuto l'esistenza di un vincolo urbanistico sull'immobile, chiedendo il risarcimento e il doppio della caparra. Il Venditore, invece, sosteneva che il vincolo fosse di natura pubblica e quindi conosciuto o conoscibile dall'Acquirente, accusandolo di inadempimento. I giudici di merito hanno dato ragione al Venditore, ritenendo il vincolo urbanistico di conoscenza presunta. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni precedenti, rigettando il ricorso dell'Acquirente e stabilendo che il Venditore poteva legittimamente trattenere la caparra.

Un promissario acquirente si è rifiutato di firmare il contratto definitivo di vendita, sostenendo che l'immobile presentava gravi vizi occulti. I promittenti venditori hanno invece affermato che i difetti erano immediatamente riconoscibili e che l'acquirente aveva già visionato l'immobile. Hanno quindi esercitato il loro diritto di recesso preliminare di vendita e trattenuto la caparra. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'acquirente, confermando che i vizi erano palesi e non occultati, legittimando il recesso dei venditori e il trattenimento della caparra.

Un acquirente ha stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di immobili, versando una caparra. Il contratto prevedeva un termine essenziale per la stipula del definitivo e per l'adempimento di alcune condizioni. Le venditrici non hanno rispettato tale termine, né hanno adempiuto alle condizioni pattuite. L'acquirente ha quindi esercitato il recesso e chiesto il doppio della caparra confirmatoria. La Corte di Cassazione ha confermato che il termine era essenziale, rendendo legittimo il recesso dell'acquirente e il diritto a ricevere il doppio della caparra.

Un promissario acquirente ha chiesto la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita. La condizione risolutiva prevedeva la risoluzione se la banca non avesse concesso il mutuo per irregolarità urbanistiche dell'immobile. La banca ha negato il finanziamento a causa di tali irregolarità, confermate da una perizia e un certificato comunale. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della promittente venditrice. Ha confermato la risoluzione del contratto preliminare e l'obbligo di restituire la caparra, ribadendo che la condizione mista si è avverata per cause oggettive legate all'immobile.

Un'Azienda aveva contestato un accertamento fiscale per il recupero dell'IVA. Dopo aver vinto in primo grado e in appello, l'Azienda ha presentato ricorso in Cassazione non per il merito della tassazione, ma per la liquidazione spese processuali. La Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva infatti liquidato le spese legali in un importo inferiore ai minimi tariffari previsti, senza fornire alcuna motivazione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Azienda, stabilendo che i giudici devono motivare adeguatamente quando si discostano dai minimi tariffari per la liquidazione spese processuali. La sentenza della CTR è stata cassata e la causa rinviata a una diversa sezione della CTR per una nuova valutazione delle spese.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della Parte Civile, che lamentava una "truffa contrattuale" nella vendita di quote societarie. La Parte Civile sosteneva che il Venditore avesse nascosto debiti aziendali. La Corte d'Appello aveva assolto il Venditore, ritenendo che le clausole contrattuali prevedessero l'accollo dei debiti e la loro successiva determinazione, escludendo l'intento fraudolento. La Cassazione ha confermato che la vicenda ha natura prettamente civilistica, non penale, e ha condannato la ricorrente al pagamento delle spese processuali e di una somma alla Cassa delle ammende.

Un professionista immobiliare e la sua convivente hanno tentato una truffa immobiliare. Il professionista ha nascosto un'offerta d'acquisto più alta (160.000 euro) ai venditori, presentando solo quella della sua convivente (140.000 euro). Successivamente, ha cercato di rivendere il contratto preliminare a un altro acquirente per 200.000 euro, mirando a un profitto illecito di 60.000 euro. La tentata truffa immobiliare non si è perfezionata. Gli imputati si sono anche appropriati di 20.000 euro. Il professionista ha poi sporto una falsa denuncia, commettendo calunnia. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili i ricorsi, confermando le condanne e le spese legali a carico degli imputati.

L'amministratore unico di una società immobiliare incassa 200.000 euro a titolo di caparra per la vendita di un immobile non di proprietà della società. L'uomo viene condannato in via definitiva per truffa aggravata. A seguito del fallimento della società, i giudici contestano all'amministratore anche il reato di bancarotta fraudolenta per distrazione per aver sottratto la somma dai conti sociali destinandola a scopi personali. L'imputato ricorre in Cassazione invocando il divieto di doppio giudizio, sostenendo l'identità del fatto materiale. La Suprema Corte dichiara inammissibile il ricorso e conferma la condanna a tre anni di reclusione. I giudici chiariscono che l'acquisizione illecita tramite truffa e la successiva distrazione integrano due condotte autonome con eventi di danno differenti.

Un Imputato, inizialmente assolto per truffa in primo grado, è stato poi condannato in appello. Ha presentato ricorso in Cassazione sostenendo che la Corte d'Appello avrebbe dovuto rinnovare l'istruttoria dibattimentale prima di ribaltare la sentenza assolutoria. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha stabilito che la riforma sentenza assolutoria non impone sempre la rinnovazione delle prove dichiarative. Questo obbligo scatta solo se la Corte d'Appello mette in discussione la credibilità dei testimoni. Se invece si tratta di una diversa valutazione giuridica degli stessi fatti o prove documentali, la rinnovazione non è necessaria. L'Imputato è stato condannato al pagamento delle spese processuali e di una sanzione.

Un Venditore ha trattenuto una somma di 800.000 euro da un contratto preliminare di vendita immobiliare, qualificata come acconto e penale, a seguito dell'inadempimento dell'Acquirente. Questa somma, non dichiarata, è stata considerata reddito imponibile ai fini IRPEF, configurando il reato di dichiarazione infedele. La Corte di Cassazione ha confermato la `confisca del profitto del reato`, anche se il reato era prescritto. La Corte ha chiarito che il denaro, in quanto bene fungibile, costituisce profitto confiscabile se rappresenta un effettivo incremento patrimoniale derivante dal reato, indipendentemente dalla sua origine specifica.