Caparra Confirmatoria — Anno 2023

Un acquirente ha proposto ricorso per ottenere la restituzione del doppio della caparra dopo il rifiuto del venditore di stipulare il contratto preliminare di compravendita di un appartamento. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda ritenendola priva di prove, senza però esaminare i documenti prodotti. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'acquirente, evidenziando una grave carenza motivazionale della sentenza impugnata. I giudici di legittimità hanno chiarito che il giudice di merito non può limitarsi a dichiarare l'assenza di prove senza valutare i documenti depositati in atti. Di conseguenza, la Cassazione ha annullato la decisione e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello affinché esamini correttamente tutto il materiale probatorio per decidere sulla restituzione del doppio della caparra.

Due fratelli chiedono l'esecuzione di un compromesso per l'acquisto di un immobile dai genitori. Le sorelle coeredi si oppongono, sostenendo la simulazione del contratto preliminare, che a loro dire nascondeva una donazione. Il Tribunale e la Corte d'Appello respingono l'accusa di simulazione, ritenendo provato il pagamento della caparra tramite assegni circolari confermato anche dal notaio. Le sorelle ricorrono in Cassazione contestando l'uso delle copie degli assegni e l'attendibilità dei testimoni. La Suprema Corte rigetta il ricorso: l'onere di provare la simulazione spettava alle sorelle, che non hanno dimostrato la restituzione del denaro. Inoltre, la valutazione delle prove spetta solo ai giudici di merito. Le ricorrenti perdono la causa e devono pagare le spese legali.

Il Promissario Acquirente e il Promittente Venditore firmano un accordo per la compravendita di un terreno, prevedendo un successivo preliminare di preliminare e il versamento di una seconda caparra confirmatoria. Il Promissario Acquirente non versa la somma alla scadenza pattuita, pretendendo invece la risoluzione del contratto e il doppio della caparra iniziale, accusando il venditore di non averlo convocato per il secondo atto e di non aver approvato il piano di lottizzazione. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'acquirente: il primo contratto conteneva già tutti gli elementi essenziali, rendendo superfluo il secondo preliminare. Di conseguenza, l'obbligo di versare la seconda caparra era immediatamente esigibile. Il venditore trattiene legittimamente la caparra iniziale a causa del grave inadempimento dell'acquirente.

Un acquirente ha citato in giudizio una concessionaria lamentando la mancata consegna di un'auto dopo il pagamento di un acconto, sostenendo di aver stipulato un leasing. La concessionaria ha invece affermato che si trattava di una compravendita, pretendendo il saldo del prezzo. I giudici di merito hanno qualificato l'accordo come compravendita. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'acquirente. La Suprema Corte ha chiarito che l'interpretazione del contratto spetta esclusivamente al giudice di merito. Il cittadino non può richiedere un nuovo esame dei fatti in sede di legittimità se non dimostra una specifica violazione delle regole di ermeneutica contrattuale o una motivazione totalmente illogica. L'acquirente perde la causa e deve pagare le spese processuali.

Un acquirente firma un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, versando una caparra e una provvigione al collaboratore di un'agenzia immobiliare. Successivamente, scopre che l'immobile è pignorato e non appartiene interamente al venditore. Risolto il contratto, l'acquirente ottiene la restituzione della caparra ma non della provvigione. Ne nasce una controversia sulla responsabilità dell'agenzia immobiliare e del suo collaboratore. Il venditore interviene chiedendo i danni all'agenzia. La Corte d'Appello condanna il collaboratore a restituire la provvigione, rigettando le altre domande. Il venditore ricorre in Cassazione contestando la composizione del collegio d'appello e la mancata condanna dell'agenzia. La Suprema Corte rigetta il ricorso, confermando la validità della sentenza d'appello con giudice ausiliario e dichiarando inammissibili i motivi sulla responsabilità dell'agenzia per carenza di specificità.

I Promissari Acquirenti e i Promittenti Venditori stipulano un preliminare di vendita immobiliare con versamento di una caparra confirmatoria. Successivamente, l'immobile viene venduto a terzi e gli acquirenti comprano un altro bene. I giudici di merito dichiarano la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione, ma condannano i venditori a pagare il doppio della caparra. La Cassazione accoglie il ricorso dei venditori, stabilendo che la risoluzione per impossibilità sopravvenuta esclude il risarcimento del danno e la condanna al doppio della caparra, che presuppongono invece un inadempimento colpevole. Di conseguenza, i venditori devono restituire solo la caparra originariamente ricevuta e non il doppio.

Il Concessionario si rifiuta di consegnare un'auto nuova all'Acquirente, sostenendo che l'auto usata data in permuta come caparra confirmatoria fosse difettosa. La Corte di Cassazione respinge il ricorso del Concessionario, confermando che un'auto usata, essendo un bene infungibile, non può costituire tecnicamente una caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., ma rappresenta una dazione di valore monetario. Di conseguenza, il Concessionario inadempiente è condannato a pagare il doppio del valore della caparra ricevuta.

Una promissaria acquirente ha firmato un contratto preliminare per l'acquisto di un locale commerciale. L'immobile era privo del certificato di abitabilità. Dopo oltre un anno di attesa e solleciti rimasti senza risposta, l'acquirente ha esercitato il recesso per la mancanza del certificato di abitabilità, chiedendo il doppio della caparra. Il promittente venditore si è opposto, sostenendo di aver poi ottenuto il certificato e che il ritardo dipendeva dal Comune. La Corte di Cassazione ha dato ragione all'acquirente. I giudici hanno stabilito che l'inerzia prolungata del venditore per oltre un anno costituisce un grave inadempimento. Questo ritardo supera il limite di tolleranza e fa venir meno l'interesse all'acquisto, legittimando il recesso e il diritto a ricevere il doppio della caparra versata.

Un Acquirente firma un contratto preliminare di compravendita per un immobile, prevedendo il pagamento del saldo tramite mutuo bancario entro un termine essenziale. Per ottenere il finanziamento, l'Acquirente richiede al Venditore i documenti di regolarità urbanistica e paesaggistica. Il Venditore ignora la richiesta, impedendo l'erogazione del mutuo. L'Acquirente recede dal contratto chiedendo il doppio della caparra, mentre il Venditore agisce in giudizio per riscuotere un assegno di caparra rimasto insoluto. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'Acquirente, stabilendo che il Venditore ha l'obbligo, secondo buona fede, di consegnare i documenti necessari al mutuo e deve dimostrare in giudizio di aver adempiuto a tale dovere.

Un'acquirente ha comunicato il recesso dal contratto preliminare per l'acquisto di una villa, lamentando gravi irregolarità urbanistiche e chiedendo il doppio della caparra. I comproprietari venditori si sono opposti con strategie diverse: alcuni chiedevano l'adempimento coattivo, altri di trattenere la caparra. La Corte d'Appello ha dato ragione ai venditori, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione. La Suprema Corte ha stabilito che, quando la parte venditrice è plurisoggettiva e l'immobile è indivisibile, il recesso dal contratto preliminare deve essere esercitato collettivamente da tutti i comproprietari. Non è valido il recesso espresso solo da alcuni di essi. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Il Promissario Acquirente di un immobile recedeva dal contratto preliminare pretendendo il doppio della caparra a causa della mancanza del certificato di agibilità. La Promittente Venditrice otteneva in corso di causa la sanatoria delle difformità. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, stabilendo che la mancata consegna del certificato di agibilità non giustifica la risoluzione o il recesso se l'immobile possiede comunque i requisiti sostanziali di sicurezza e igiene. In questo caso, l'inadempimento ha natura meramente formale e documentale, configurando un difetto di scarsa importanza che esclude lo scioglimento del contratto, ferma restando la possibilità di chiedere l'adempimento o il risarcimento del danno.

Un mediatore immobiliare, sfruttando legami di parentela, convinceva un acquirente a consegnargli un assegno di oltre 46 mila euro come caparra per l'acquisto di una casa. Il mediatore incassava la somma per sé anziché consegnarla al venditore. Condannato nei primi gradi di giudizio, l'imputato ricorreva in Cassazione sostenendo che il fatto costituisse un mero inadempimento civile o appropriazione indebita, e che il reato fosse improcedibile per tardività della querela a seguito della riforma Cartabia. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha confermato che si tratta di truffa aggravata poiché gli artifici e raggiri erano preordinati a sottrarre il denaro. Riguardo alla procedibilità, la Corte ha stabilito che la volontà punitiva espressa prima della riforma (anche tramite costituzione di parte civile) rende il reato procedibile. L'imputato perde la causa e deve pagare le spese processuali e una sanzione pecuniaria.

Un acquirente ha stipulato due contratti preliminari con un intermediario che agiva come rappresentante dei proprietari di alcuni immobili, versando una caparra di 185.000 euro. Scoperto che i proprietari avevano perso la titolarità dei beni, l'acquirente ha chiesto la restituzione della caparra confirmatoria. I proprietari sostenevano che l'intermediario avesse agito in proprio e che la procura a vendere avesse una funzione di garanzia. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari, stabilendo che, in mancanza di una procura irrevocabile, l'intermediario ha agito come mero rappresentante. Di conseguenza, l'obbligo di restituzione della caparra ricade direttamente sui proprietari rappresentati, anche se questi non hanno mai materialmente incassato la somma dal loro intermediario.

Un promissario acquirente ha firmato un contratto preliminare di compravendita per l'acquisto di un terreno, sul presupposto che vi fosse un regolare accesso stradale garantito dai venditori. Scoperta l'inesistenza di tale passaggio, l'acquirente ha esercitato il recesso esigendo il doppio della caparra confirmatoria. I promittenti venditori sostenevano di aver acquisito la servitù per usucapione, ma non sono stati in grado di dimostrarlo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei venditori, confermando che l'onere della prova sulla titolarità del diritto di passaggio spettava interamente a loro. Di conseguenza, i venditori sono stati condannati a restituire il doppio della caparra ricevuta, pari a 172.000 euro, oltre alle spese legali.

Nel caso in esame, il Promittente Venditore e la Promissaria Acquirente stipulavano un contratto preliminare per la compravendita di un immobile. Il venditore garantiva falsamente che il bene fosse libero da pesi, ma l'acquirente scopriva la presenza di un'ipoteca giudiziale precedente. Di conseguenza, l'acquirente esercitava il diritto di recesso, richiedendo il doppio della caparra confirmatoria versata. Il venditore si opponeva, sostenendo che l'ipoteca fosse inopponibile e successivamente cancellata. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del venditore, confermando la legittimità del recesso. La Corte ha stabilito che tacere l'esistenza di un gravame sull'immobile al momento del contratto preliminare viola i doveri di correttezza e buona fede, costituendo un grave inadempimento che legittima lo scioglimento del vincolo contrattuale e la restituzione del doppio della caparra.

Un acquirente firma un contratto preliminare per l'acquisto di una casa da costruire. L'impresa costruttrice pretende di trattenere la caparra confirmatoria accusando l'acquirente di non aver pagato le rate. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'impresa: i pagamenti erano subordinati a richieste scritte basate sullo stato di avanzamento dei lavori, mai inviate dal costruttore. Di conseguenza, l'acquirente non è inadempiente e l'impresa non ha diritto a trattenere la caparra confirmatoria.

Il Promittente Venditore e la Promissaria Acquirente stipulavano un contratto preliminare per un immobile di pregio, prevedendo il versamento di una caparra confirmatoria e di acconti. A causa di pendenze giudiziarie sulla proprietà, il venditore si impegnava a fornire garanzie ipotecarie per un milione di euro prima di ricevere un ulteriore acconto. Successivamente, il venditore diffidava l'acquirente ad adempiere concedendo soli quindici giorni per verificare un'ipoteca di secondo grado, per poi recedere dal contratto trattenendo la caparra. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito: il recesso del venditore è illegittimo poiché il termine concesso era insufficiente per verificare la congruità della garanzia offerta. L'acquirente ha quindi diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, essendo l'inadempimento del venditore prevalente.

L'Agenzia delle Entrate ha emesso avvisi di accertamento contro una società immobiliare e una sua socia, sostenendo che le somme versate dai clienti fossero acconti soggetti a IVA e non caparre esenti. La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello del Fisco con una motivazione estremamente sintetica e ripetitiva. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'amministrazione finanziaria, rilevando il vizio di motivazione apparente. I giudici d'appello hanno confermato la decisione di primo grado senza spiegare il percorso logico seguito né esaminare le obiezioni dell'ufficio tributario. La sentenza è stata quindi annullata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria per un nuovo giudizio.

Un promittente venditore ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare di vendita di un fondo agricolo per il mancato pagamento da parte del promissario acquirente. Il venditore pretendeva di trattenere le somme già ricevute e di ottenere un indennizzo mensile per l'occupazione dell'immobile. La Corte d'Appello ha riconosciuto il diritto del venditore a trattenere la caparra e ha disposto una perizia per quantificare il danno da occupazione. L'acquirente ha fatto ricorso in Cassazione, contestando la possibilità di cumulare la caparra con ulteriori risarcimenti. La Corte di Cassazione, ritenendo la questione di massima importanza, ha rinviato la causa alla pubblica udienza per stabilire se sia ammesso il cumulo tra caparra confirmatoria e risarcimento danni per l'occupazione senza titolo.

Il Chiamato all'Eredità richiede alla Società Venditrice la restituzione della caparra confirmatoria versata dalla madre defunta per l'acquisto di un immobile. La Società Venditrice invia una diffida ad adempiere e, non ricevendo risposta, recede dal contratto trattenendo la caparra. Il Chiamato all'Eredità sostiene di non aver ancora accettato l'eredità e contesta la mancanza del certificato di agibilità dell'immobile. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso. La richiesta di restituzione della caparra non è un atto conservativo, ma comporta lo scioglimento del contratto e configura un'**accettazione tacita dell'eredità**. Inoltre, la mancanza del certificato di agibilità non rende nullo il rogito e doveva essere contestata subito, non anni dopo in giudizio. La Società Venditrice vince la causa e trattiene legittimamente la caparra.