Caparra Confirmatoria — Anno 2023

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita per inadempimento prevalente della promissaria acquirente. Nonostante la denuncia di vizi nell'immobile, la Corte ha ritenuto che tali difetti fossero di lieve entità e non giustificassero il rifiuto di stipulare il contratto definitivo. Di conseguenza, la ricorrente ha perso il diritto alla caparra confirmatoria ed è stata condannata al pagamento di un'indennità per l'occupazione senza titolo dell'immobile, durata circa sei anni, liquidata equitativamente dal giudice di merito.

Un promissario acquirente esercita il recesso da un contratto preliminare, sostenendo l'invalidità del certificato di agibilità dell'immobile. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d'appello, dichiara il recesso illegittimo. La motivazione risiede nel fatto che il certificato, rilasciato nel 1994, era pienamente valido secondo la normativa all'epoca vigente. Di conseguenza, l'inadempimento è stato attribuito al promissario acquirente, con la sua condanna a risarcire i danni e la perdita della caparra. L'ordinanza sottolinea inoltre l'importanza della specificità dei motivi di ricorso.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 33015/2023, ha chiarito come si calcola il valore della causa per la liquidazione delle spese legali. In una controversia per l'annullamento di un contratto preliminare immobiliare, il valore non si basa sulla sola caparra richiesta in restituzione, ma sul prezzo pattuito nel contratto stesso. La Suprema Corte ha cassato la decisione di merito che aveva erroneamente sottostimato il valore, rinviando alla Corte d'Appello per un nuovo calcolo delle spese.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo a un contratto preliminare di vendita immobiliare. I promissari acquirenti, pur essendo a conoscenza di irregolarità urbanistiche, si erano impegnati a sanarle ma non hanno adempiuto. La promittente venditrice ha quindi esercitato il recesso, trattenendo la cospicua caparra confirmatoria versata. La Corte ha confermato la legittimità del recesso, stabilendo che la nullità per abusi edilizi non si applica al contratto preliminare e che l'importo della caparra confirmatoria non è riducibile dal giudice, a differenza della clausola penale.

Una parte non inadempiente in un contratto preliminare non può chiedere sia il doppio della caparra confirmatoria sia il risarcimento di danni ulteriori. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32727/2023, ha chiarito che la richiesta di un danno superiore all'importo della caparra qualifica l'azione come domanda di risoluzione del contratto, che richiede la prova del danno subito, e non come semplice esercizio del diritto di recesso.

In un caso di compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha chiarito che la parte non inadempiente può esercitare il recesso per inadempimento e trattenere la caparra confirmatoria senza dover provare il danno subito. La caparra funge da liquidazione forfettaria e predeterminata del danno, differenziando il recesso dalla risoluzione giudiziale del contratto, che invece richiede la prova del pregiudizio.

Un promissario acquirente, di fronte all'inadempimento dei venditori, modifica in appello la sua richiesta da esecuzione del contratto a risoluzione. La Cassazione conferma la legittimità di questo mutamento domanda, chiarendo che è ammissibile se fondato sugli stessi fatti. La sentenza sottolinea come la facoltà di scegliere tra adempimento e risoluzione sia un diritto della parte adempiente, esercitabile anche in secondo grado per tutelare al meglio i propri interessi.

Una venditrice ha agito per la risoluzione di un contratto preliminare e per il risarcimento ordinario del danno. Sebbene avesse provato un danno di quasi 60.000 euro, la Corte d'Appello ha limitato il risarcimento a 15.000 euro, importo previsto dalla clausola penale contrattuale. La Corte di Cassazione ha annullato questa decisione, stabilendo che se la parte danneggiata sceglie l'azione di risarcimento ordinaria anziché avvalersi della penale, l'importo del danno non è limitato da quest'ultima e deve essere integralmente risarcito se provato.

In una disputa su un contratto preliminare di vendita, la Corte di Cassazione ha annullato le decisioni di merito, stabilendo la superiorità della confessione giudiziale. La dichiarazione del promissario acquirente, resa in interrogatorio formale, su accordi di pagamento diversi da quelli scritti, ha prevalso sulla testimonianza contraria dell'agente immobiliare. La Corte ha riaffermato che la confessione giudiziale è una prova legale che vincola il giudice e non può essere superata da prove di rango inferiore.