D.Lgs. 122/2005

Un gruppo di Venditori ha ceduto un terreno a un'Impresa Edile, pattuendo che il prezzo sarebbe stato pagato con la costruzione e successiva vendita di due immobili sul medesimo terreno. Contestualmente, le parti hanno stipulato un contratto preliminare. L'Impresa Edile ha fornito una fideiussione (garanzia) per l'operazione, rivelatasi però non valida. A fronte del grave inadempimento dell'Impresa Edile, che non ha avviato la costruzione né le pratiche urbanistiche, i Venditori hanno chiesto la risoluzione del contratto. La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'Impresa Edile, ritenendo superflua la questione sulla nullità della fideiussione. L'Impresa Edile è stata condannata al risarcimento dei danni e al pagamento delle spese legali.

La Cassazione ha esaminato un caso di **nullità contratto preliminare** per l'acquisto di un immobile da costruire. Il Promissario Acquirente aveva stipulato un contratto preliminare senza ricevere la garanzia fideiussoria obbligatoria dal Costruttore. Il Tribunale aveva dichiarato la nullità, ma la Corte d'Appello aveva ribaltato la decisione, sostenendo che l'immobile era stato completato e non sussisteva uno stato di crisi del Costruttore. La Suprema Corte ha cassato la sentenza d'Appello. Ha stabilito che l'interesse del Promissario Acquirente a far valere la nullità persiste anche dopo il completamento dell'immobile, specialmente se il Costruttore si trova in una situazione di crisi, come un pignoramento immobiliare. La Corte ha rinviato il caso per un nuovo esame, ribadendo l'importanza della garanzia fideiussoria.

Un'acquirente stipulava un contratto preliminare per la vendita di un immobile da costruire. Successivamente le parti concordavano un accordo integrativo da 60.000 euro per opere aggiuntive. Il costruttore non consegnava la fideiussione obbligatoria per legge su tali somme. Nasceva una controversia dinanzi a un collegio arbitrale. Gli arbitri trasferivano la proprietà dell'immobile imponendo il pagamento del saldo comprensivo dell'aumento, senza rilevare l'invalidità della scrittura integrativa. La Corte d'Appello confermava la decisione, ritenendo la questione tardiva. La Corte di Cassazione ha ribaltato la sentenza. La Corte ha stabilito che la mancata fideiussione genera una nullità di protezione posta a presidio dell'ordine pubblico. Di conseguenza, sia gli arbitri sia i giudici statali devono segnalare d'ufficio tale invalidità a tutela del contraente debole, con conseguente annullamento della decisione arbitrale.

Il Tribunale di Bologna chiarisce la validità di un contratto preliminare aventi ad oggetto beni futuri, ordinandone la trascrizione nonostante le contestazioni sulla determinatezza dell'oggetto. La sentenza affronta anche la responsabilità dell'agenzia immobiliare per la mancata comunicazione di un precedente vincolo contrattuale a un secondo promissario acquirente, disponendo la restituzione delle provvigioni.

Un acquirente firma un contratto preliminare per un appartamento da realizzare, garantito da una polizza fideiussoria immobili da costruire contro il rischio di insolvenza del costruttore. A seguito del fallimento della società costruttrice, l'acquirente chiede il rimborso dell'acconto di centododicimila euro. La compagnia assicurativa si oppone, sostenendo che il contratto si era già risolto prima del fallimento e che l'immobile era uscito dal patrimonio. I giudici di merito respingono l'opposizione, rilevando che l'immobile non era mai stato costruito ed era stato soppresso dal progetto. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso dell'assicurazione inammissibile, poiché volto a ottenere una nuova valutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità. L'acquirente ottiene definitivamente il rimborso.

Due privati concordano con un'impresa edile la cessione di un terreno in cambio di futuri appartamenti da costruire. Successivamente, le parti firmano contratti preliminari di vendita. I privati chiedono la nullità dei contratti per mancanza della garanzia fideiussoria obbligatoria. La Corte d'Appello ritiene la questione irrilevante. La Cassazione accoglie il ricorso dei privati, stabilendo che la fideiussione immobili da costruire è obbligatoria a pena di nullità per tutti i contratti che trasferiscono la proprietà non immediata di edifici il cui permesso di costruire sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005. La sentenza viene cassata con rinvio.

Una coppia di acquirenti chiede a una compagnia di garanzia la restituzione degli acconti versati a un costruttore fallito. La compagnia si oppone, invocando una clausola contrattuale che spostava la competenza dal tribunale degli acquirenti a quello di Roma. La Cassazione dà ragione agli acquirenti, ribadendo che la clausola è vessatoria. Spetta all'azienda, e non al cliente, dimostrare con prove concrete che la deroga al foro del consumatore è stata oggetto di una trattativa individuale, seria ed effettiva. Una semplice dichiarazione prestampata nel contratto non è sufficiente. Viene così confermata la tutela rafforzata del foro del consumatore.

Una coppia di acquirenti firma un contratto preliminare per un immobile da costruire versando una caparra, ma l'impresa non consegna la fideiussione obbligatoria. A lavori ultimati, gli acquirenti chiedono al giudice di dichiarare il contratto nullo per riavere i soldi. La Cassazione, però, dà ragione all'impresa. Invocare la **nullità di protezione** quando l'immobile è ormai finito e non c'è più un reale pericolo di insolvenza del costruttore costituisce un abuso del diritto. La tutela legale non può essere usata come pretesto per un 'recesso di pentimento' se lo scopo protettivo della norma si è esaurito. Vince l'impresa costruttrice.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni soci assegnatari di una cooperativa edilizia che richiedevano la cancellazione dell'ipoteca sul proprio immobile. Gli assegnatari sostenevano che, avendo pagato integralmente il prezzo alla cooperativa senza accollarsi alcuna quota del mutuo, il bene dovesse essere libero da pesi. La Corte ha invece stabilito che il frazionamento ipoteca non implica la cancellazione automatica della garanzia bancaria. Anche in assenza di accollo, l'ipoteca continua a gravare sull'unità immobiliare in virtù del diritto di sequela, a meno che la quota di mutuo spettante non venga effettivamente corrisposta all'istituto di credito.

Un acquirente stipula un preliminare per un'abitazione, versando un anticipo protetto da una fideiussione per immobili da costruire. A causa dei ritardi nei lavori, l'acquirente risolve il contratto per inadempimento. Successivamente, la società costruttrice viene dichiarata fallita. L'acquirente richiede all'assicurazione l'escussione della garanzia, ricevendo un netto rifiuto. La Corte di Cassazione conferma la legittimità del diniego opposto dalla compagnia assicurativa. Per attivare validamente la fideiussione per immobili da costruire, il contratto preliminare deve risultare ancora in essere al momento in cui si verifica la situazione di crisi ufficiale, ovvero il fallimento. Avendo l'acquirente sciolto il vincolo contrattuale prima dell'apertura della procedura concorsuale, ha perso definitivamente il diritto di avvalersi della copertura assicurativa per recuperare le somme versate.

Una società cooperativa ha concesso in godimento un immobile da costruire a una socia tramite un contratto di locazione con patto di futura vendita. A causa del mancato pagamento dei canoni, la società ha intimato lo sfratto. La conduttrice ha eccepito la nullità del contratto poiché la fideiussione rilasciata era carente nei tempi e negli importi rispetto a quanto previsto dalla legge. La Corte d'Appello ha confermato la nullità del rapporto, ordinando la restituzione della caparra. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della società, ribadendo che la nullità di protezione opera a favore dell'acquirente di immobili da costruire quando la garanzia fideiussoria non è conforme al modello legale, specialmente se il rischio di insolvenza del costruttore si è concretizzato con l'apertura di una procedura concorsuale.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello riguardante la corretta ripartizione delle spese di lite in un contenzioso immobiliare. La vicenda traeva origine dalla nullità di un contratto preliminare di vendita di un immobile da costruire, privo della fideiussione obbligatoria per legge. Nonostante la conferma della nullità, il giudice d'appello aveva modificato d'ufficio la regolamentazione delle spese del primo grado, disponendone la compensazione integrale. La Suprema Corte ha stabilito che tale potere spetta al giudice solo in caso di riforma della decisione di merito o in presenza di uno specifico motivo di impugnazione sulle spese stesse.

La controversia trae origine da un contratto di permuta di cosa futura stipulato tra due privati e una società di costruzioni, successivamente dichiarata fallita. L'accordo prevedeva la cessione di un'area edificabile in cambio di futuri appartamenti, garantita da una fideiussione che la società avrebbe dovuto rinnovare. Il Tribunale aveva dichiarato l'inefficacia sopravvenuta del contratto proprio a causa del mancato rinnovo della garanzia fideiussoria. Giunta in Cassazione, la vicenda si è conclusa con la rinuncia reciproca ai ricorsi da parte del Fallimento e dei privati, portando all'estinzione del giudizio.

La Corte d'Appello di Genova ha stabilito la responsabilità professionale notaio per non aver verificato l'assenza di titoli abilitativi e garanzie in un preliminare. Il professionista è stato condannato al risarcimento integrale, inclusi gli acconti versati e il danno non patrimoniale, poiché non è stata fornita prova della consapevolezza dei rischi da parte dell'acquirente.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un'acquirente che chiedeva la nullità di un contratto di permuta per mancanza della garanzia fideiussoria immobili prevista dal D.Lgs. 122/2005. La Suprema Corte ha stabilito che tale tutela si applica solo agli immobili per i quali sia già stato richiesto il permesso di costruire, escludendo le vendite sulla carta effettuate prima di tale iter amministrativo. Inoltre, è stata confermata l'insussistenza di un termine essenziale e la perdita della qualifica di consumatore per chi partecipa attivamente alle pratiche di lottizzazione.

La Corte d'Appello ha riformato una sentenza che aveva ammesso la compensazione legale tra un debito certo e un credito per occupazione abusiva ancora sub iudice. I giudici hanno chiarito che, per operare la compensazione, il credito opposto deve essere certo, liquido ed esigibile, non potendo fondarsi su pretese la cui esistenza è ancora oggetto di contestazione in altri giudizi pendenti.

Un condominio citava in giudizio la propria compagnia assicurativa per ottenere l'indennizzo previsto dalla polizza postuma decennale a seguito del distacco di lastre di marmo dalla facciata. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del condominio, confermando la decisione della Corte d'Appello che aveva negato la copertura. La decisione si fonda sul principio che l'interpretazione del contratto assicurativo spetta al giudice di merito e non è sindacabile in Cassazione se la motivazione è logica e plausibile, anche se esistono altre interpretazioni possibili.

L'appello di una società costruttrice è stato respinto perché la garanzia fideiussoria preliminare offerta è stata ritenuta inadeguata. La Corte di Cassazione ha confermato che sia l'importo che l'affidabilità della fideiussione sono essenziali per adempiere agli obblighi contrattuali in un accordo di permuta immobiliare, giustificando la risoluzione del contratto per inadempimento della società.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11150/2024, ha dichiarato inammissibile il ricorso di due acquirenti di un immobile contro un'azione di revocatoria fallimentare. La Corte ha ribadito che le tutele previste dal D.Lgs. 122/2005 non sono retroattive e ha confermato che la conoscenza dello stato di insolvenza del venditore (scientia decoctionis) può essere provata tramite indizi oggettivi come ipoteche e pignoramenti, valutati al momento del rogito notarile definitivo.

La Corte di Cassazione conferma la revoca di una compravendita immobiliare avvenuta poco prima del fallimento del costruttore. L'ordinanza chiarisce che la tutela per gli acquirenti introdotta nel 2005 non è retroattiva. L'analisi della 'scientia decoctionis' (conoscenza dello stato di insolvenza) basata su presunzioni, come la presenza di ipoteche, è legittima e non rivalutabile in Cassazione. Questa decisione sottolinea l'importanza dell'azione revocatoria a protezione dei creditori.