D.L. 78/2010 — Sezione Seconda Civile

Il Promissario Acquirente ha agito in giudizio per ottenere una sentenza di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. L'immobile era gravato da ipoteca e presentava irregolarità urbanistiche e catastali. La Corte d'Appello aveva rigettato la domanda per la mancata indicazione del debito residuo del mutuo e per l'assenza di documentazione sulla regolarità urbanistica e identificazione catastale. La Cassazione ha confermato il rigetto, stabilendo che la conformità catastale oggettiva è una condizione essenziale per l'azione di esecuzione in forma specifica, da verificare al momento della decisione, anche se il processo è iniziato prima delle nuove norme. Il Promissario Acquirente ha perso la causa e dovrà pagare le spese legali.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso relativo all'esecuzione di un contratto preliminare di compravendita. Il promissario acquirente aveva richiesto il trasferimento forzoso dell'immobile, ma la domanda era stata respinta nei gradi di merito per l'incertezza dei dati catastali e urbanistici. La Suprema Corte ha confermato che l'esatta identificazione del bene è una condizione essenziale per l'azione ex art. 2932 c.c. Inoltre, il ricorrente è stato sanzionato per aver tentato di ottenere una nuova valutazione dei fatti, preclusa in sede di legittimità, configurando un abuso dello strumento processuale.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31431/2023, ha stabilito un principio fondamentale in tema di provvigione del mediatore immobiliare. Il caso riguardava la richiesta di una provvigione da parte di una società di mediazione a seguito della firma di un accordo, qualificato come 'preliminare di preliminare', tra le parti di una compravendita immobiliare. La Corte d'Appello aveva dato ragione al mediatore, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione. Ha chiarito che un 'preliminare di preliminare' non costituisce 'affare concluso' ai sensi dell'art. 1755 c.c., in quanto genera solo un obbligo a continuare le trattative e non un vincolo giuridico che consenta di agire per l'esecuzione specifica del contratto. Pertanto, il diritto alla provvigione del mediatore sorge solo con la stipula di un contratto preliminare vero e proprio o del definitivo.

In una causa di divisione ereditaria tra fratelli, la Corte di Cassazione sospende il giudizio. Emerge una potenziale nullità non rilevata in precedenza: la mancata conformità catastale di una porzione dell'immobile. La Corte ha emesso un'ordinanza interlocutoria per consentire alle parti di discutere questo nuovo, decisivo aspetto, sottolineando che la regolarità catastale è un requisito imprescindibile per la divisione giudiziale dei beni.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 19897/2024, ha stabilito che la parte adempiente in un contratto preliminare può legittimamente esercitare il recesso per inadempimento e trattenere la caparra, anche se inizialmente aveva richiesto la risoluzione del contratto. La Corte ha chiarito che lievi difformità urbanistiche, facilmente sanabili, non giustificano il rifiuto della controparte di stipulare il contratto definitivo. In questo caso, il rifiuto dell'acquirente di procedere all'acquisto è stato ritenuto un inadempimento grave, legittimando la ritenzione della caparra da parte del venditore.

Un commercialista viene sanzionato per un'omessa segnalazione di operazioni sospette relative a transazioni in contanti del 2008. Egli ricorre in Cassazione sostenendo che la legge all'epoca non prevedesse tale obbligo specifico. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che il dovere di segnalazione sussisteva già prima della riforma del 2010, la quale ha solo esplicitato un indicatore di sospetto già insito nei principi generali antiriciclaggio. La sanzione è stata quindi confermata.

Una società immobiliare ricorre in Cassazione dopo che i giudici di merito le avevano dato torto in una causa di compravendita immobiliare. La Suprema Corte accoglie due motivi di ricorso cruciali. In primo luogo, censura la Corte d'Appello per non aver adeguatamente motivato la qualificazione di una somma come 'caparra confirmatoria' anziché 'cauzione', definendo il ragionamento 'apparente'. In secondo luogo, stabilisce che l'eccezione di nullità del contratto per difformità catastale, anche se sollevata tardivamente, doveva essere esaminata. La sentenza viene cassata con rinvio per un nuovo esame su questi punti.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2360/2024, ha stabilito la nullità di una donazione immobiliare inserita in un verbale di conciliazione giudiziale. La Corte ha chiarito che, nonostante il verbale sia un atto pubblico, una donazione richiede requisiti di forma più stringenti, come la presenza di due testimoni, che non possono essere elusi. La decisione ha annullato l'accordo, invalidando la donazione fatta da una madre ai figli per mancanza della forma solenne prescritta dalla legge.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2047/2024, chiarisce le condizioni per ottenere un'indennità per l'uso esclusivo di un immobile in comunione da parte dell'ex coniuge. Il caso riguardava la richiesta di un uomo di sciogliere la comunione dell'ex casa coniugale e di ricevere un compenso per il mancato utilizzo. La Corte ha accolto la richiesta di indennità, stabilendo che è sufficiente manifestare l'intenzione di utilizzare il bene per averne diritto, anche se ha confermato il diniego alla divisione dell'immobile a causa di difformità catastali.

Un acquirente ha richiesto l'esecuzione specifica di un contratto preliminare per un immobile. L'erede del venditore si è opposto, sollevando questioni sulla conformità catastale. La Corte d'Appello aveva respinto la domanda dell'acquirente a causa delle discrepanze rilevate. La Corte di Cassazione ha ribaltato tale decisione, affermando che per la validità del trasferimento immobiliare è sufficiente la semplice presenza della dichiarazione di conformità catastale. La nullità prevista dalla legge è di natura formale e sanziona l'assenza della dichiarazione, non la sua veridicità, a meno che la falsità non sia palese e immediatamente evidente. Di conseguenza, il giudice non è tenuto a verificare lo stato di fatto dell'immobile.

La Corte di Cassazione conferma che la scadenza in un contratto preliminare non è automaticamente essenziale. Se l'acquirente dimostra interesse all'acquisto anche dopo il termine, e l'inadempimento del venditore (mancata regolarizzazione catastale) non è grave, non ha diritto alla risoluzione del contratto e alla restituzione del doppio della caparra. La risoluzione è invece addebitabile all'acquirente che si rifiuta ingiustificatamente di stipulare il definitivo.