D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 32707/2024, chiarisce un importante principio in materia di lavori su fondi altrui. Un'impresa edile perde il proprio appello per un vizio di notifica, ma la Corte accoglie il ricorso di due condomini. Viene stabilito che l'indennità per occupazione, prevista dall'art. 843 c.c., spetta per il solo fatto che la proprietà privata sia stata temporaneamente occupata per lavori necessari, senza che il proprietario debba dimostrare un danno economico ulteriore. La semplice preclusione della facoltà di uso del fondo è sufficiente a giustificare la compensazione.

Una società acquirente ha contestato la validità di una clausola che garantiva al costruttore un esonero del 90% sulle spese condominiali per le unità invendute. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la piena legittimità di tale clausola quando inserita in un regolamento condominiale di natura contrattuale, accettato dall'acquirente al momento del rogito. La Corte ha stabilito che tali pattuizioni possono derogare ai criteri legali e possono essere modificate solo con l'unanimità dei consensi.

La Corte di Cassazione dichiara l'improcedibilità del ricorso di due acquirenti di immobili a causa di un vizio di forma: il mancato deposito della copia notificata della sentenza d'appello. Tale omissione ha impedito alla Corte di verificare il rispetto del termine breve per impugnare, rendendo il ricorso inammissibile. Di conseguenza, anche il ricorso incidentale della società costruttrice è stato dichiarato inefficace. La controversia originaria verteva sulla richiesta di risarcimento per la diminuzione di valore degli immobili, causata dalla costruzione di nuovi edifici che hanno ostruito vista e luce, contrariamente a quanto previsto nel piano di lottizzazione iniziale.

La Corte di Cassazione chiarisce i limiti delle prove contro la prescrizione presuntiva del compenso professionale. Un avvocato ha agito contro un ex cliente per il saldo di una parcella, ma il cliente ha eccepito la prescrizione triennale. La Corte ha stabilito che né l'invio della fattura, né un pagamento parziale non qualificato come 'acconto', né una registrazione con un'ammissione stragiudiziale del debito sono sufficienti a superare la presunzione di avvenuto pagamento. Solo l'ammissione in giudizio o il giuramento decisorio possono vincere tale presunzione, che si fonda sull'idea che certi debiti vengano saldati rapidamente.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13430/2025, ha stabilito che un atto interruttivo prescrizione deve contenere elementi specifici per essere valido. Nel caso esaminato, le lettere inviate da un professionista a una compagnia assicurativa per richiedere il pagamento di compensi sono state giudicate troppo generiche e, pertanto, inidonee a interrompere la decorrenza della prescrizione. La Corte ha rigettato il ricorso del professionista, confermando che la richiesta deve permettere al debitore di identificare con esattezza l'oggetto della pretesa per essere efficace.

La Corte di Cassazione chiarisce i termini per l'impugnazione della delibera condominiale. In un caso di opposizione a un decreto ingiuntivo per spese condominiali, i ricorrenti lamentavano errori contabili nel rendiconto. La Corte ha stabilito che tali vizi rendono la delibera annullabile, non nulla, e che deve essere impugnata entro 30 giorni con un'azione specifica. La semplice opposizione al decreto ingiuntivo, senza una domanda di annullamento, non è sufficiente per contestare la validità del rendiconto approvato.

La Corte di Cassazione conferma che una scrittura privata, anche se priva dell'indicazione del prezzo, può validamente fungere da controdichiarazione per dimostrare una simulazione relativa in una compravendita immobiliare. Nel caso di specie, le parti avevano stipulato atti pubblici di vendita per alcuni terreni, ma un accordo privato coevo ne escludeva una parte. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società acquirente, stabilendo che la controdichiarazione è un atto di accertamento la cui validità si desume dal contesto e dalla volontà delle parti, non richiedendo i requisiti formali di un contratto di vendita.

Un condominio ha citato in giudizio l'impresa costruttrice per gravi difetti all'immobile. La costruttrice ha eccepito la tardività della denuncia. La Corte di Cassazione ha stabilito che il termine decadenza gravi difetti non decorre dalla prima manifestazione del vizio, ma dal momento in cui il committente acquisisce piena e sicura conoscenza della sua gravità e delle sue cause, conoscenza che spesso si ottiene solo dopo una perizia tecnica. La Corte ha inoltre confermato che l'appaltatore principale risponde direttamente verso il committente, anche se i difetti sono imputabili a un subappaltatore.

Un avvocato contesta la liquidazione del proprio compenso in un caso di patrocinio a spese dello Stato, ritenendola troppo bassa. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, chiarendo i criteri per la determinazione dello scaglione di valore nelle cause di valore indeterminabile ma di bassa complessità. La Corte stabilisce che il compenso avvocato con patrocinio a spese dello Stato può essere inferiore alla media tariffaria, purché superiore ai minimi, bilanciando così decoro professionale e contenimento della spesa pubblica.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera condominiale che ripartisce le spese di pulizia di un giardino di proprietà privata, ma di utilità comune a tutti i condòmini, non è nulla ma solo annullabile. Di conseguenza, deve essere impugnata entro il termine di decadenza previsto dalla legge. Il principio chiave è che l'obbligo di contribuire alle spese condominiali non deriva solo dalla proprietà, ma anche dall'utilità (utilitas) che il bene offre alle singole unità immobiliari. Nel caso di specie, il ricorso è stato respinto perché presentato oltre i termini.

La Corte di Cassazione ha confermato la sanzione a un notaio per la mancata segnalazione di un'operazione sospetta di antiriciclaggio. Il caso riguardava un aumento di capitale di 8 milioni di euro a favore di due società italiane, realizzato tramite il conferimento di titoli da parte di un'opaca società scozzese. La Corte ha stabilito che l'obbligo di segnalazione del notaio sorge in presenza di indici oggettivi di anomalia, come l'ingente valore, la complessità dell'operazione e l'impossibilità di identificare il titolare effettivo, a prescindere dalla prova concreta di un reato a monte. La sanzione originaria di 200.000 euro è stata ritenuta congrua nella misura ridotta a 100.000 euro.

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito che dichiaravano la nullità parziale di un contratto di compravendita di un immobile pubblico. Il contenzioso verteva sulla corretta determinazione del prezzo immobili pubblici, in particolare sull'applicazione di un coefficiente di abbattimento. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell'ente previdenziale, ritenendo decisivo il principio di non contestazione: poiché l'ente non aveva specificamente contestato il calcolo del prezzo proposto dall'acquirente nel corso del giudizio, tale calcolo doveva ritenersi provato. Inoltre, è stata esclusa l'applicazione retroattiva di una normativa successiva al contratto.

Un professionista contestava un debito per forniture editoriali, sostenendo la prescrizione breve di 5 anni tipica degli abbonamenti. La Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la qualificazione giuridica del contratto come vendita. Di conseguenza, si applica la prescrizione ordinaria di 10 anni, poiché il pagamento rateizzato è solo una modalità di adempimento di un'obbligazione unitaria e non configura un contratto di durata.

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese condominiali straordinarie, sostenendo la nullità della delibera e l'illegittimo frazionamento del credito. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando il principio fondamentale per cui i comproprietari di un'unità immobiliare sono tenuti in solido al pagamento delle spese condominiali. L'ordinanza chiarisce anche che il giudice dell'opposizione può sindacare la nullità della delibera, ma non l'annullabilità se non eccepita con domanda riconvenzionale.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello per il vizio di extrapetizione. I giudici di secondo grado avevano trasformato una causa su una servitù di passaggio tra due condomini in una questione di comproprietà di un'area, andando oltre le richieste delle parti. La Suprema Corte ha ribadito che il giudice non può alterare l'oggetto (petitum) né la ragione giuridica (causa petendi) della domanda, confermando un principio fondamentale del processo civile.