Art. 67 Codice Civile

Un condomino ha impugnato la delibera di conferma dell'amministratore sostenendo la mancanza della maggioranza legale. L'opponente contestava la validità dell'intervento diretto di due comproprietari di una cantina, arrivati in riunione senza aver nominato per iscritto un unico rappresentante. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la piena validità della decisione. I giudici hanno stabilito che il voto in assemblea condominiale espresso di persona e in modo concordato dai comproprietari di un'unità è valido anche in assenza di una delega scritta preventiva. La norma che prevede un solo rappresentante per ciascun immobile indiviso non cancella il diritto dei contitolari di partecipare personalmente e votare uniti.

Una società registrata all'estero gestiva la locazione di numerosi immobili in Italia. Un condominio creditore, vantando crediti non pagati per spese comuni, ha richiesto la dichiarazione di fallimento dell'impresa. La società ha contestato la competenza del tribunale italiano, sostenendo di avere la sede legale all'estero e una presunta sede operativa in un'altra regione d'Italia. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso confermando il fallimento. I giudici hanno chiarito che, ai fini della sede effettiva società fallimento, rileva il luogo in cui l'azienda svolge la sua reale attività di gestione immobiliare e dove risiede l'amministratore. Di fronte all'assenza di dipendenti e di una struttura operativa estera reale, la competenza spetta al tribunale del luogo in cui sono ubicati gli immobili e si esercita l'amministrazione concreta. La società e il suo amministratore sono stati condannati al pagamento delle spese.

Un nudo proprietario contesta la richiesta di pagamento di oneri condominiali per oltre settemila euro, sostenendo che i costi riguardino interventi ordinari spettanti all'usufruttuario. Il proprietario promuove una causa di accertamento senza aver prima impugnato le relative delibere assembleari nei termini. Il Condominio pretende il saldo integrale del debito. La Suprema Corte dichiara inammissibile il ricorso del condomino. I giudici ribadiscono che ogni contestazione inerente alla ripartizione spese condominiali rende la decisione dell'assemblea annullabile e non nulla. Il condomino dissenziente deve quindi proporre formale impugnazione entro trenta giorni. In assenza di tempestivo ricorso, la delibera diventa definitiva e vincolante, obbligando il proprietario al versamento dell'intero importo.

Un comproprietario usufruttuario ha impugnato una delibera assembleare contestando la mancata tempestività della convocazione e l'addebito di costi per lavori di manutenzione straordinaria. La Corte di Cassazione ha confermato la validità della delibera e respinto il ricorso dell'usufruttuario. L'avviso di convocazione si considera legalmente conosciuto al momento dell'arrivo dell'avviso di giacenza postale e non quando l'interessato ritira la raccomandata. Inoltre, la legge stabilisce che le spese condominiali dell'usufruttuario comprendono anche gli interventi straordinari resi necessari dalla prolungata omissione della manutenzione ordinaria. Il mancato adempimento degli interventi ordinari nel tempo trasferisce l'onere economico dei successivi lavori straordinari direttamente a carico dell'usufruttuario, fermo restando il vincolo di solidarietà verso il condominio.

Un condominio ha notificato un decreto ingiuntivo a una donna per il recupero di spese condominiali straordinarie. La condomina si è opposta sostenendo di essere soltanto titolare dell'usufrutto e non proprietaria dell'appartamento. I giudici di merito hanno respinto la sua opposizione applicando il principio dell'apparenza, ritenendo valido l'errore del condominio poiché la donna pagava regolarmente le quote ordinarie. La Corte di Cassazione ha ribaltato il verdetto e ha accolto il ricorso dell'usufruttuaria. La Suprema Corte ha chiarito che l'amministratore deve verificare i registri immobiliari e addebitare le spese straordinarie al nudo proprietario. In tema di oneri condominiali usufruttuario, il principio dell'apparenza non giustifica richieste di pagamento verso chi non è il vero debitore.

Un condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro una società per il pagamento di oneri condominiali ordinari e straordinari. La società si è opposta, dimostrando di essere soltanto nuda proprietaria dell'immobile, mentre l'usufrutto apparteneva a un terzo. La Corte d'Appello ha revocato il decreto, escludendo ogni responsabilità della società. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del condominio, stabilendo che la ripartizione spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario deve seguire rigorosamente la legge. Le spese ordinarie gravano sull'usufruttuario, mentre quelle straordinarie spettano al nudo proprietario. L'assemblea non può derogare a tali criteri, ma l'amministratore deve addebitare i costi ai rispettivi soggetti obbligati in base alla natura dei lavori. La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Corte d'Appello ha ribaltato una sentenza di primo grado stabilendo che una multiproprietà alberghiera, in assenza di proprietà esclusive individuali, deve essere qualificata come comunione forzosa e non come condominio. Di conseguenza, la validità delle delibere assembleari deve essere valutata secondo le norme sulla comunione, escludendo l'applicazione dei limiti condominiali sulle deleghe e confermando la legittimità delle decisioni prese.

La Corte d'Appello ha confermato la nullità di una delibera condominiale che istituiva un fondo cassa morosi senza provare un'urgenza indifferibile. Lo spostamento dell'onere economico dai condòmini morosi a quelli virtuosi richiede l'unanimità o la prova di un pericolo imminente per il patrimonio comune, non ravvisato in questo caso.

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di una condomina che chiedeva l'impugnazione delibera condominiale per vizi di convocazione di altri condomini e per la mancata iscrizione a bilancio di suoi presunti crediti. La Suprema Corte ha chiarito che solo il condomino non convocato può far valere il vizio di convocazione. Inoltre, i presunti crediti della condomina derivavano da un accordo transattivo già risolto per inadempimento. Di conseguenza, la Cassazione ha confermato il rigetto dell'impugnazione e la condanna della condomina per responsabilità aggravata (lite temeraria) a causa dell'insistenza in pretese palesemente infondate.

Un condomino ha impugnato la decisione del proprio edificio di assumere un portiere notturno a uso esclusivo, sostenendo che la competenza fosse del Supercondominio, di cui il suo palazzo faceva parte. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo un principio importante sulla delibera condominiale supercondominio. Un singolo condominio ha il pieno potere di decidere e finanziare servizi destinati unicamente ai propri residenti, senza dover coinvolgere l'assemblea del Supercondominio. La competenza di quest'ultimo, infatti, riguarda solo la gestione di beni e servizi comuni a tutti gli edifici del complesso. La delibera è stata quindi ritenuta valida.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un regolamento di supercondominio non può introdurre cause di ineleggibilità per la nomina del rappresentante di un singolo condominio. Nel caso specifico, l'assemblea aveva vietato la nomina a chi non fosse proprietario, a parenti di dipendenti o a chi avesse cause legali in corso contro il supercondominio. La Corte ha dichiarato illegittime queste clausole, poiché l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che regola la rappresentanza, è inderogabile. Pertanto, qualsiasi forma di ineleggibilità rappresentante supercondominio non prevista espressamente dalla legge è nulla. Hanno vinto i condomini che avevano impugnato la delibera.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di presunta responsabilità del falsus procurator in ambito condominiale. I proprietari di un lastrico solare avevano demolito la canna fumaria di un vicino, fidandosi della parola di un altro condomino che, in assemblea, si era dichiarato delegato dal proprietario della canna fumaria. La Corte ha negato il risarcimento. La rimozione della canna fumaria equivale a una rinuncia a un diritto reale (servitù) e richiede una procura scritta. L'assenza di tale documento e la negligenza dei proprietari del lastrico, che non hanno verificato i poteri, escludono la responsabilità del falsus procurator. I proprietari del lastrico hanno perso la causa e sono stati condannati a pagare le spese legali.

Alcuni proprietari hanno contestato una delibera che approvava regolamento e tabelle di un supercondominio, sostenendo che il loro edificio non ne facesse parte. La Corte di Cassazione ha dato loro ragione, stabilendo un principio fondamentale sulla costituzione del supercondominio: la semplice vicinanza tra edifici o la loro origine da un unico piano di lottizzazione non è sufficiente. Per creare un supercondominio, è necessario dimostrare l'esistenza di beni o servizi oggettivamente e funzionalmente legati a più edifici (come viali o impianti centralizzati) oppure un esplicito accordo contrattuale tra tutti i proprietari. La Corte ha annullato la precedente decisione, che si era basata solo sulla conformazione del complesso immobiliare, e ha rinviato il caso per una nuova valutazione basata su questi criteri più rigorosi.

Una condomina tenta l'impugnazione di una delibera assembleare contestando vizi nel quorum, nelle deleghe e nella partecipazione di estranei. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: l'onere della prova grava interamente sul condomino che contesta. Se non si dimostrano concretamente le irregolarità, la delibera resta valida. Inoltre, la Corte chiarisce che solo il condomino che ha conferito una delega può contestarne i vizi, non gli altri. La sostituzione della delibera impugnata con una successiva fa inoltre venir meno l'interesse a proseguire la causa.

Un condomino impugna una delibera per lavori straordinari, sostenendo un conflitto di interessi in assemblea condominiale. Il voto contestato era di una delegata, socia della società amministratrice che avrebbe ricevuto un compenso per i lavori. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale: a differenza delle società, nel condominio il quorum si calcola sempre su tutti i partecipanti, inclusi quelli in potenziale conflitto. Il voto del condomino in conflitto non va escluso a priori dal calcolo. La delibera può essere annullata solo se il suo voto è stato determinante per l'approvazione e se la decisione finale è potenzialmente dannosa per il condominio. In questo caso, il ricorso del condomino è stato respinto.

Una condomina si distacca dall'impianto di riscaldamento centralizzato ma si vede comunque addebitare le spese dal Supercondominio. Dopo due sentenze a lei favorevoli, la Corte di Cassazione ribalta il verdetto. I giudici supremi stabiliscono che rientra nella competenza assemblea supercondominio approvare la ripartizione delle spese per i servizi comuni, come il riscaldamento, direttamente in capo ai singoli condòmini dei vari edifici. La delibera che addebita i costi è quindi valida, poiché l'assemblea dei rappresentanti ha il potere di decidere sulla gestione complessiva dei beni e servizi condivisi.

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della riscossione dei contributi in un supercondominio, chiarendo chi sia il reale soggetto debitore. Un condominio di autorimesse aveva contestato un decreto ingiuntivo emesso da un condominio limitrofo per la manutenzione di aree comuni condivise. La Suprema Corte ha stabilito che l'amministratore del supercondominio non può agire contro l'amministratore del singolo condominio per l'importo globale delle spese. L'azione di recupero crediti deve essere rivolta esclusivamente ai singoli proprietari delle unità immobiliari, in proporzione ai millesimi di ciascuno.

La Corte di Cassazione ha confermato l'annullamento di una delibera condominiale relativa alla creazione di un fondo spese straordinario poiché tale punto non era chiaramente indicato nell'ordine del giorno. La Corte ha stabilito che ogni comproprietario di un'unità immobiliare ha il diritto individuale di impugnare le decisioni assembleari, anche se l'altro comproprietario ha partecipato alla riunione. La mancanza di una specifica indicazione nell'avviso di convocazione impedisce al condomino di valutare consapevolmente la propria posizione, rendendo la delibera annullabile per violazione del diritto all'informazione preventiva.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di pignoramento immobiliare, il debitore esecutato conserva il diritto di partecipare e votare nelle assemblee condominiali. Tale legittimazione permane fino all'emissione del decreto di trasferimento della proprietà. Il custode giudiziario non subentra automaticamente nel diritto di voto, a meno che non riceva una specifica autorizzazione dal Giudice dell'Esecuzione. Nel caso di specie, la delibera di nomina dell'amministratore è stata ritenuta valida poiché il voto del condomino soggetto a pignoramento immobiliare era legittimo, non essendo stato conferito al custode alcun potere sostitutivo in merito alle assemblee.

Una società immobiliare rivendicava la proprietà esclusiva di una strada al servizio di un complesso di edifici, sostenendo che tale bene non esistesse al momento della prima vendita. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la natura comune di un bene futuro in un supercondominio può essere validamente costituita già nel primo atto di vendita, attraverso un'obbligazione contrattuale a realizzarlo come parte comune, rendendo irrilevanti le successive riserve di proprietà.