Art. 1492 Codice Civile

La Corte d'Appello di Cagliari ha confermato la risoluzione di un contratto di compravendita per una vendita di immobile difettoso. Gli acquirenti avevano riscontrato gravi vizi, come infiltrazioni e muffa, che rendevano l'appartamento di nuova costruzione inabitabile. La Corte ha stabilito che tali difetti, compromettendo la funzione abitativa del bene, giustificano la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1490 c.c., senza la necessità di configurare un'ipotesi di 'aliud pro alio'. L'appello della società costruttrice è stato respinto, con condanna alla restituzione delle somme e al pagamento delle spese.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 917/2024, chiarisce i limiti della trasformazione del tetto in terrazzo a uso esclusivo. Il caso riguarda la richiesta di risarcimento danni da parte di acquirenti di un immobile per opere non autorizzate (terrazzi) e infiltrazioni. La Corte distingue tra 'innovazione' (art. 1120 c.c.), che richiede autorizzazione, e 'modificazione' per un uso più intenso della cosa comune (art. 1102 c.c.). La trasformazione è lecita se non altera la funzione di copertura del tetto e non impedisce il pari uso agli altri condomini. La Corte ha cassato la sentenza d'appello, rinviando la causa per una nuova valutazione basata su questi principi e ha ribadito la responsabilità oggettiva del condominio per i danni da infiltrazioni.

Una coppia di acquirenti recede da un contratto preliminare poiché l'appartamento promesso risulta privo delle qualità essenziali per l'abitazione. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, ritenendo grave e legittimante il recesso l'inadempimento preliminare della venditrice. L'immobile, infatti, non era idoneo all'uso pattuito, integrando una violazione contrattuale di non scarsa importanza che giustifica la restituzione del doppio della caparra.

Un acquirente chiede la risoluzione del contratto per un divano difettoso. La Cassazione nega l'inadempimento grave perché il venditore si è subito attivato in buona fede per la sostituzione, ritenendo il ritardo non sufficiente a giustificare la fine del rapporto contrattuale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34371/2024, ha stabilito che la fornitura di acqua non potabile in luogo di quella potabile contrattualmente prevista integra un'ipotesi di 'aliud pro alio' (consegna di una cosa per un'altra). Tale inadempimento contrattuale non è soggetto alla prescrizione breve di un anno per i vizi della cosa, ma alla prescrizione ordinaria decennale, garantendo una maggiore tutela agli utenti per il diritto al rimborso.

Un'azienda acquista un immobile e riscontra problemi di umidità, chiedendo una riduzione del prezzo. La Corte d'Appello accoglie la domanda, invertendo l'onere della prova e ponendolo a carico dei venditori. La Corte di Cassazione cassa la sentenza, ribadendo un principio fondamentale: l'onere della prova vizi spetta sempre al compratore. Quest'ultimo deve dimostrare l'esistenza del difetto, non è compito del venditore provare che il vizio derivi da cause esterne.

Un'azienda acquista una partita di mele con clausola 'vendita franco partenza'. La merce arriva difettosa. La Cassazione chiarisce che il venditore rimane responsabile per i vizi preesistenti alla consegna al trasportatore. Spetta al venditore, non al compratore, provare che i difetti sono sorti durante il trasporto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 31288/2024, ha confermato la condanna di un venditore professionista per la vendita di un cucciolo affetto da gravi malformazioni genetiche non evidenti al momento dell'acquisto. La sentenza ribadisce che la garanzia vendita animali copre i vizi occulti e che l'acquirente, qualificato come consumatore, ha il diritto di scegliere tra la riduzione del prezzo e la risoluzione del contratto. La Corte ha distinto tra vizi palesi (come l'assenza di coda), per i quali la garanzia non opera, e vizi occulti (patologie vertebrali), che obbligano il venditore al risarcimento e alla riduzione del prezzo, sottolineando la maggiore diligenza richiesta al venditore professionale.

In un caso di compravendita immobiliare, un acquirente ha citato in giudizio il venditore per vizi occulti, nello specifico muffa e difetti alla pavimentazione. Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda. La Corte di Appello ha parzialmente riformato la sentenza, riconoscendo il diritto dell'acquirente a una riduzione del prezzo solo per il difetto della pavimentazione. Quest'ultimo, esteso a quasi tutta la superficie ma non facilmente percepibile, è stato qualificato come un vizio occulto rilevante. La richiesta relativa alla muffa è stata invece respinta, in quanto ricondotta a fenomeni naturali di condensa e non a un difetto imputabile al venditore.

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha affrontato un caso di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Corte ha stabilito un principio fondamentale: a seguito della risoluzione del contratto, il giudice non può ordinare d'ufficio la restituzione delle prestazioni già eseguite, come l'acconto versato. Tale provvedimento richiede una specifica domanda della parte interessata. La vicenda vedeva un promissario acquirente rifiutarsi di stipulare il definitivo per vizi dell'immobile, e la società venditrice chiedere la risoluzione. La Cassazione ha confermato la risoluzione per inadempimento del compratore, giudicando i vizi non abbastanza gravi da giustificare il suo rifiuto, ma ha cassato la sentenza d'appello nella parte in cui aveva disposto d'ufficio la restituzione dell'acconto e la compensazione tra i debiti delle parti.

Un utente ha contestato una fattura per conguagli regolatori del servizio idrico relativi a consumi di anni precedenti (2005-2011), ottenendo ragione in primo e secondo grado, dove i giudici hanno dichiarato il credito prescritto. L'utente ha anche ottenuto una riduzione del 50% su altre fatture per la fornitura di acqua non potabile. La società di gestione ha proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte, rilevando che la questione dei conguagli regolatori è di massima importanza e già rimessa alle Sezioni Unite in un altro procedimento, ha sospeso il giudizio in attesa di tale pronuncia, rinviando la causa a nuovo ruolo.

A seguito di una lunga controversia per la vendita di bovini infetti, la Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale sul giudizio di rinvio. La Corte ha rigettato il ricorso dell'acquirente, chiarendo che dopo una sentenza di cassazione con rinvio, le parti non possono ampliare l'oggetto del contendere introducendo nuove domande o qualificazioni giuridiche, come il passaggio da una responsabilità contrattuale a una extracontrattuale. La decisione si fonda sul carattere 'chiuso' del giudizio di rinvio e sul principio del giudicato implicito formatosi sulla natura contrattuale della controversia.

Un utilizzatore aveva stipulato un contratto di leasing per un'auto di lusso rivelatasi difettosa. Dopo aver intentato causa, ha ceduto il contratto a un terzo. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha stabilito che a seguito della cessione del contratto di leasing, l'utilizzatore originario perde la legittimazione ad agire per la risoluzione, poiché l'intera posizione contrattuale, con diritti e doveri, si trasferisce al nuovo soggetto (cessionario). La Corte ha inoltre rigettato le doglianze sulla nullità del contratto per omessa indicazione del TAEG e del diritto di recesso, ritenendole infondate.

Un'imprenditrice agricola subisce un drastico calo del raccolto dopo aver usato un fitoregolatore. I giudici di merito negano le prove richieste (testimoni e perizia) e rigettano la sua domanda per mancanza di prove. La Cassazione annulla la decisione, affermando che violare il diritto alla prova e poi sanzionare la parte per non aver adempiuto all'onere della prova costituisce un vizio insanabile della sentenza.

I successori di una società costruttrice hanno richiesto la revocazione di un'ordinanza della Cassazione, sostenendo un errore di fatto. Essi ritenevano che la Corte avesse erroneamente applicato una prescrizione decennale anziché quella annuale per vizi costruttivi. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, specificando che la questione sollevata rappresentava un errore di giudizio, già discusso e deciso, e non un errore di fatto percettivo, unico presupposto per la revocazione.

Una società acquista pneumatici difettosi. Invece di una semplice sostituzione in garanzia, accetta una fornitura di pneumatici diversi e più costosi, dando vita a una nuova compravendita. La Corte di Cassazione interviene perché la Corte d'Appello aveva omesso di pronunciarsi sulla richiesta di risarcimento danni nei confronti del produttore. La sentenza di secondo grado viene cassata per vizio di omessa pronuncia, con rinvio per una nuova decisione.

Una società acquista macchinari industriali che si rivelano privi di una funzione chiave. Dopo un lungo iter giudiziario, la Corte di Cassazione nega la risoluzione del contratto, qualificando il difetto come una mancanza qualità promesse di non grave entità, che giustifica solo una riduzione del prezzo e il risarcimento. La sentenza stabilisce anche un importante principio sulla ripartizione delle spese legali: l'acquirente, parzialmente vittorioso, non deve pagare le spese dei terzi chiamati in causa dal venditore.

Una società alberghiera ha rifiutato il pagamento di una fornitura di porte antincendio perché prive del certificato di omologazione. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del rifiuto, stabilendo che la consegna di **porte non omologate** costituisce un grave inadempimento contrattuale. La mancanza della certificazione, obbligatoria per legge, rende il bene inidoneo alla sua funzione di sicurezza e non conforme alla normativa, giustificando la sospensione del pagamento da parte dell'acquirente.

La Corte di Cassazione chiarisce i confini della tutela dell'utilizzatore in un contratto di leasing quando il bene fornito si rivela difettoso. Se il rapporto contrattuale diretto tra utilizzatore e fornitore viene meno, sostituito da un'operazione di leasing, l'utilizzatore non può chiedere la risoluzione del contratto di vendita. La sua unica azione possibile verso il fornitore è quella di risarcimento del danno extracontrattuale. Il caso riguardava un'imprenditrice che aveva ricevuto un distributore automatico non funzionante.

In una controversia sulla fornitura di beni difettosi, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sulla prova telematica. Un giudice non può ignorare i documenti depositati telematicamente solo perché non sono state fornite le copie cartacee. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che si era basata su questa presunta omissione, affermando il principio di non dispersione della prova, secondo cui un atto, una volta entrato nel processo, deve essere esaminato.