Art. 1490 Codice Civile

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4245/2024, stabilisce un principio fondamentale in materia di compravendita immobiliare. Anche in presenza di vizi immobile talmente gravi da renderlo inidoneo all'uso, l'acquirente non è obbligato a chiedere la risoluzione del contratto. Al contrario, conserva il diritto di scegliere il rimedio a lui più congeniale, come la riduzione del prezzo (azione estimatoria), per mantenere la proprietà del bene. La scelta della tutela spetta alla parte lesa, non può essere imposta dalle circostanze o dalla gravità dell'inadempimento della controparte.

Un acquirente scopre significative difformità urbanistiche in un immobile dopo l'acquisto. La Corte d'Appello condanna la venditrice a un cospicuo risarcimento, qualificando il problema come onere non apparente ex art. 1489 c.c. (prescrizione decennale) e non come vizio (prescrizione annuale). La Corte di Cassazione annulla la decisione, stabilendo che per applicare l'art. 1489 c.c. è fondamentale accertare la reale conoscenza delle irregolarità da parte dell'acquirente, non essendo sufficiente la sola conoscenza della venditrice. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

La sentenza analizza un caso di presunto vizio occulto in un immobile d'epoca. L'acquirente, dopo l'acquisto, lamentava la necessità di costosi lavori al tetto. Il Tribunale ha rigettato la domanda, stabilendo che i difetti derivanti dalla vetustà di un edificio storico non costituiscono un vizio occulto, in quanto prevedibili ed accertabili con l'ordinaria diligenza prima della compravendita. La decisione di rifare il tetto, presa dopo il rogito, è stata considerata una normale manutenzione e non il rimedio a un difetto nascosto.

Un centro medico acquista un mammografo che si rivela eccessivamente rumoroso. La Corte di Cassazione conferma la risoluzione del contratto a causa di un grave vizio del bene venduto, ritenendo il macchinario inidoneo all'uso. Il venditore deve restituire il prezzo, ma la richiesta di risarcimento danni dell'acquirente viene respinta per mancanza di prove. L'importatore non è ritenuto responsabile.

Una società di riciclaggio ha contestato il mancato pagamento per servizi di selezione di materiale, la cui esistenza era supportata da una fattura commerciale. Dopo due gradi di giudizio sfavorevoli, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che una fattura commerciale, se accettata e registrata nelle scritture contabili del debitore senza contestazioni, costituisce piena prova dell'esistenza del contratto tra imprenditori. La Corte ha rinviato il caso alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3184 del 2024, ha stabilito che l'acquirente di un macchinario difettoso viola il principio di buona fede contrattuale se rifiuta l'offerta del venditore di sostituire la componente difettosa, qualora tale soluzione sia idonea a risolvere il problema senza un apprezzabile sacrificio. Tale rifiuto ingiustificato impedisce di considerare inadempiente il venditore. La Corte ha inoltre chiarito che i vizi procedurali relativi a consulenze tecniche svolte all'estero senza rogatoria internazionale costituiscono una nullità relativa, sanabile se non eccepita tempestivamente.

Un acquirente ha comprato un'auto usata che presentava diversi difetti. Dopo una prima sentenza favorevole per la riduzione del prezzo, la corte d'appello ha parzialmente modificato la decisione, ritenendo che l'acquirente non avesse provato la preesistenza di alcuni vizi al momento della consegna. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, stabilendo che nelle azioni di garanzia per vizi (actio quanti minoris), l'onere della prova sull'esistenza del difetto grava sul compratore.

Una società agricola acquista delle sementi che si rivelano poco produttive. Dopo aver perso in primo e secondo grado, ricorre in Cassazione introducendo una nuova argomentazione: il venditore avrebbe implicitamente riconosciuto i vizi della cosa venduta. La Corte Suprema rigetta il ricorso, sottolineando che la sentenza d'appello si basava su una doppia motivazione: l'inammissibilità delle nuove deduzioni e la mancata prova di una promessa sulla produttività. Non avendo l'acquirente contestato la seconda motivazione, il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un contratto di cessione d'azienda avente ad oggetto un'attività di ristorazione. La non conformità della canna fumaria è stata ritenuta un inadempimento grave, poiché incide su una qualità essenziale per l'esercizio dell'attività. La responsabilità del venditore sussiste anche se l'acquirente ha effettuato sopralluoghi, in virtù del dovere di buona fede. Le successive modifiche apportate dall'acquirente non eliminano la gravità dell'inadempimento originario.

Una società edile acquista un terreno credendolo edificabile, ma scopre che il venditore ne aveva già sfruttato interamente la cubatura. La Corte di Cassazione conferma la condanna al risarcimento del danno per il venditore, qualificando il caso come 'vendita aliud pro alio', ovvero la consegna di un bene completamente diverso da quello pattuito. La decisione sottolinea che l'azione di risarcimento per aliud pro alio non è soggetta ai brevi termini di decadenza e prescrizione previsti per i vizi della cosa venduta.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la clausola 'visto e piaciuto' non esonera il venditore dalla garanzia per i vizi della cosa venduta se questi sono stati occultati in mala fede. Nel caso specifico, l'acquisto di un autocarro usato con difetti strutturali nascosti da una riverniciatura ha portato alla risoluzione del contratto. La Corte ha ritenuto che la deliberata dissimulazione dei vizi rende inefficace la clausola, confermando la condanna del venditore alla restituzione del prezzo.

Una società acquirente ha contestato il minor valore del magazzino di un'azienda vinicola acquisita tramite cessione di quote, a causa della scarsa qualità del vino. La Corte di Cassazione, ribaltando le decisioni precedenti, ha stabilito che le garanzie contrattuali sulla consistenza patrimoniale (c.d. business warranties) sono soggette alla prescrizione ordinaria decennale e non a quella breve di un anno prevista per la vendita di beni. Questo principio si applica anche quando il vizio riguarda un bene specifico, come il vino in magazzino, poiché l'oggetto della vendita sono le partecipazioni sociali e non i singoli beni.

Un'ordinanza della Cassazione analizza la clausola di un contratto d'appalto che lega il pagamento alla 'ultimazione dei lavori'. La Corte stabilisce che si tratta di una condizione sospensiva e non di un termine, rendendo il credito inesigibile fino al verificarsi dell'evento. Il caso riguardava una controversia tra una società committente e una cooperativa appaltatrice per il saldo di lavori edili.

Una recente sentenza della Corte d'Appello ha escluso la garanzia vizi immobile a carico dei venditori, ribaltando la decisione di primo grado. Gli acquirenti di una casa datata avevano lamentato gravi infiltrazioni, ma la Corte ha ritenuto i difetti 'riconoscibili' con l'ordinaria diligenza. Fattori decisivi sono stati l'età dell'edificio, un prezzo di vendita significativamente basso e l'impossibilità di ispezionare il sottotetto, considerata un campanello d'allarme che l'acquirente ha ignorato, assumendosene il rischio.

Un acquirente cita in giudizio il fornitore di un impianto fotovoltaico e la relativa società finanziaria, lamentando un rendimento inferiore a quello promesso e insufficiente a coprire le rate del finanziamento. La Corte d'Appello conferma la sentenza di primo grado, rigettando la domanda. La motivazione principale si fonda sulla decadenza della garanzia del consumatore: l'acquirente ha denunciato i vizi oltre il termine di due mesi dalla scoperta, perdendo così il diritto alla tutela legale. La sentenza chiarisce che una garanzia commerciale di lunga durata non esonera da questo onere.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 27688/2025, ha stabilito un principio fondamentale sulla responsabilità del progettista in caso di abusi edilizi. La Corte ha chiarito che la successiva vendita dell'immobile a terzi non interrompe il nesso di causalità tra la condotta illecita del professionista (l'abuso edilizio) e il danno subito dagli acquirenti finali. Questi ultimi, infatti, subiscono un pregiudizio diretto, come i costi per la sanatoria, che discende direttamente dall'irregolarità originaria. Pertanto, la responsabilità del progettista persiste anche nei confronti di chi acquista l'immobile in un secondo momento, configurandosi come una causa diretta e concorrente del danno.

La Corte di Cassazione ha stabilito che non tutti i difetti in una cessione d'azienda costituiscono un vizio che dà diritto alla riduzione del prezzo. Nel caso specifico, riguardante l'acquisto di un ramo d'azienda con case di riposo, la Corte ha rigettato le richieste dell'acquirente. È stato chiarito che la minor valutazione dell'avviamento, la mancanza di crediti promessi e i difetti strutturali facilmente riconoscibili non rientrano nella nozione di "vizio della cosa venduta" (art. 1490 c.c.), ma afferiscono ad altri rimedi legali, come la risoluzione per inadempimento o l'annullamento del contratto, che la parte non aveva richiesto. La sentenza sottolinea l'importanza di inquadrare correttamente l'azione legale in base alla natura dei vizi nella cessione d'azienda.

Una coppia di consumatori acquista un impianto fotovoltaico con la promessa del "costo zero", grazie a un contratto collegato di finanziamento. L'impianto si rivela meno produttivo del previsto, vanificando il beneficio economico. La Corte d'Appello, in riforma della sentenza di primo grado, accoglie la domanda dei consumatori. Stabilisce che il termine per denunciare il difetto decorre da quando si ha una chiara percezione del problema (almeno un anno di osservazione) e, accertato il grave inadempimento del fornitore, dichiara la risoluzione sia del contratto di fornitura sia del contratto collegato di finanziamento, ordinando la restituzione delle rate pagate.

La Corte d'Appello di Cagliari ha confermato la risoluzione di un contratto di compravendita per una vendita di immobile difettoso. Gli acquirenti avevano riscontrato gravi vizi, come infiltrazioni e muffa, che rendevano l'appartamento di nuova costruzione inabitabile. La Corte ha stabilito che tali difetti, compromettendo la funzione abitativa del bene, giustificano la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1490 c.c., senza la necessità di configurare un'ipotesi di 'aliud pro alio'. L'appello della società costruttrice è stato respinto, con condanna alla restituzione delle somme e al pagamento delle spese.

Una società acquista terreni poi scoperti inquinati e cita in giudizio la venditrice per i costi di bonifica. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1542/2024, interviene per fare chiarezza sulla prescrizione dell'azione per vizi della cosa venduta. La Corte stabilisce che l'impegno del venditore a eliminare i difetti crea una nuova obbligazione con un termine di prescrizione decennale, ma non modifica il termine annuale originario per le altre azioni contrattuali. Annullando la decisione precedente, la Corte rinvia la causa per un riesame completo.