Art. 1418 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del recesso di una promittente venditrice che ha trattenuto una cospicua caparra confirmatoria, pari a circa il 45% del prezzo di vendita. Nonostante le numerose proroghe concesse al promissario acquirente, il suo inadempimento finale, seguito a una formale diffida ad adempiere, ha giustificato la risoluzione del contratto. La Corte ha ritenuto che le proroghe precedenti non escludessero la gravità dell'inadempimento finale, respingendo così il ricorso del compratore.

Una società edile acquista diritti edificatori (cessione di cubatura) da un Comune. Quando successive modifiche urbanistiche limitano l'uso di tali diritti, la società cita in giudizio l'ente. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, stabilendo che il Comune, agendo come venditore privato, non è responsabile per le sue future azioni come ente pubblico regolatore. Il contratto era valido poiché i diritti erano stati trasferiti ed erano utilizzabili al momento della vendita.

La Corte di Cassazione ha stabilito la nullità di alcune transazioni che modificavano la consistenza di un maso chiuso, poiché stipulate senza la preventiva autorizzazione della commissione competente. La sentenza chiarisce che tale autorizzazione non è una mera condizione di efficacia (condicio iuris), ma un requisito essenziale per la validità stessa del contratto. La sua assenza rende l'oggetto del contratto giuridicamente impossibile, determinandone la nullità radicale, non sanabile a posteriori.

In una causa di divisione ereditaria tra due fratelli, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione della Corte d'Appello che aveva assegnato i beni immobili senza una preventiva stima del loro valore. La Suprema Corte ha ribadito che, per garantire una divisione equa e conforme alle quote ideali, è indispensabile procedere alla valutazione economica di ogni bene. Questa valutazione è fondamentale per determinare l'eventuale necessità di un conguaglio in denaro per compensare le differenze di valore tra le porzioni assegnate. La Corte ha anche chiarito la portata del giudicato interno formatosi su una precedente sentenza non definitiva.

La Corte di Cassazione stabilisce che il coltivatore che esercita il diritto di prelazione agraria non è tenuto a pagare la provvigione al mediatore immobiliare, anche se tale obbligo era previsto nel contratto preliminare stipulato tra il venditore e il promissario acquirente originario. La Corte ha chiarito che l'obbligo di pagare la provvigione non rientra nelle "pari condizioni" di vendita e costituisce un onere ingiustificato per chi esercita un diritto previsto dalla legge. Pertanto, la clausola relativa alla provvigione prelazione agraria è inefficace nei confronti del prelazionante.

In una causa di divisione ereditaria, una sorella contesta la validità degli atti di trasferimento immobiliare a favore del fratello, invocando la nullità urbanistica per abusi edilizi. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: la nullità è 'testuale', ovvero si verifica solo se nell'atto notarile mancano le menzioni del titolo abilitativo. La presenza di tali menzioni rende l'atto valido, anche se l'immobile è concretamente difforme dal permesso di costruire.

Il caso analizza la validità di una servitù di costruzione stabilita nel 1960 che consente di edificare sul confine. I proprietari attuali, successori dei contraenti originari, si scontrano sulla validità di tale accordo alla luce di normative urbanistiche successive più restrittive. La Corte d'Appello aveva ritenuto la servitù valida e la prescrizione rinunciata. La Cassazione, riconoscendo l'importanza della questione (se un accordo privato possa derogare a norme imperative sopravvenute), ha rimesso la decisione a un'udienza pubblica per un esame approfondito.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10230/2025, ha confermato la validità di un contratto preliminare di cosa futura per un immobile da costruire. La Corte ha stabilito che, per l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., non è necessaria l'identificazione catastale del bene nel preliminare, ma è sufficiente che l'oggetto sia determinabile tramite criteri inequivocabili (come ubicazione, dimensione e prezzo), anche se la scelta specifica dell'unità immobiliare è rimessa all'acquirente.

Una società acquista un'autovettura che si scopre essere di provenienza furtiva. La Corte d'Appello dichiara la nullità del contratto per illiceità dell'oggetto, condannando il venditore alla restituzione del prezzo. Il venditore ricorre in Cassazione, sostenendo che si tratti di un caso di inadempimento contrattuale ('aliud pro alio') e non di nullità. La Suprema Corte, riconoscendo l'importanza della questione, ha rinviato la decisione a una pubblica udienza per definire il principio di diritto applicabile alla compravendita di beni rubati.

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di una scrittura privata del 1987 per indeterminatezza dell'oggetto. L'accordo prevedeva il trasferimento di un immobile come compenso per un'attività di mediazione, ma non specificava in modo univoco il bene. La Corte ha ritenuto che la generica indicazione dell'immobile non fosse sufficiente a soddisfare i requisiti di legge, rendendo l'accordo nullo. È stato inoltre respinto il motivo di ricorso relativo alla presunta errata valutazione di una consulenza tecnica, in quanto le critiche sollevate non sono state ritenute decisive.

Un notaio è stato sanzionato per aver redatto un atto di trasferimento immobiliare nullo per la mancanza della dichiarazione di conformità catastale. Nonostante l'atto sia stato successivamente sanato con un atto di conferma, la Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità disciplinare del notaio sorge al momento della stipula dell'atto nullo. La possibilità di sanatoria successiva non elimina l'illecito disciplinare originario, ma può essere considerata solo come attenuante per la determinazione della sanzione.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9739/2025, ha stabilito che il cliente che recede da un mandato legale per inadempimento deve corrispondere l'intero compenso forfettario pattuito con l'avvocato. Il caso riguardava un ex amministratore di società che, dopo aver interrotto il rapporto con i propri legali per non aver pagato una rata del compenso, si opponeva alla richiesta di saldo dell'intera parcella. La Corte ha respinto il ricorso, negando la qualifica di 'consumatore' all'ex amministratore e confermando la piena validità della clausola che prevedeva il pagamento integrale a titolo di risarcimento per l'inadempimento.

Una società costruttrice acquista diritti edificatori da privati in cambio di futuri appartamenti. La Corte d'Appello dichiara nullo l'accordo, poiché i privati non possedevano i requisiti per l'edilizia pubblica. La Cassazione ribalta la decisione, chiarendo che nell'ambito dell'edilizia convenzionata la validità della cessione a terzi non dipende dai requisiti soggettivi dell'acquirente, data l'evoluzione normativa che ha liberalizzato tali trasferimenti. Il contratto, quindi, non era nullo.

Una società di costruzioni, promissaria acquirente di un complesso immobiliare, non adempie al pagamento di una rata della caparra, adducendo la presenza di abusi edilizi di cui, però, era già a conoscenza. I venditori esercitano il diritto di recesso e trattengono la caparra. La Corte di Cassazione conferma la legittimità del loro operato, stabilendo che la consapevolezza degli abusi da parte dell'acquirente esclude la garanzia e che il suo inadempimento (mancato pagamento) è prevalente, giustificando il recesso e caparra da parte dei venditori.

La richiesta di provvigione di un'agenzia immobiliare è stata contestata per la presenza di clausole vessatorie. Dopo due sentenze favorevoli all'agenzia, la Cassazione ha ribaltato il verdetto. La Corte ha stabilito che i giudici devono sempre valutare d'ufficio l'abusività delle clausole per proteggere il consumatore, anche senza una specifica obiezione, rinviando il caso per un nuovo esame sulla validità del contratto.

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese straordinarie, sostenendo la nullità della delibera assembleare. La Corte di Cassazione ha stabilito che il giudice dell'opposizione può e deve valutare la nullità della delibera, soprattutto se i lavori approvati mettono a rischio la sicurezza delle parti comuni. La Corte ha cassato la sentenza d'appello, che aveva erroneamente distinto tra annullabilità e nullità, rinviando la causa per un esame di merito sulla pericolosità dei lavori.

Un avvocato ha richiesto il pagamento di un compenso pari al 10% del valore di una causa di successione, come previsto da un accordo del 2007. Il tribunale di merito aveva annullato il patto di quota lite, applicando una legge successiva del 2012 che reintroduceva il divieto per tali accordi. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo un principio fondamentale: la validità di un contratto si valuta in base alla legge in vigore al momento della sua stipula. Poiché l'accordo era legale nel 2007, la legge successiva non può renderlo nullo retroattivamente.

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di un accordo operativo per indeterminatezza dell'oggetto del contratto. Una società A aveva citato in giudizio una società B per il mancato pagamento di un ingente acconto previsto alla firma. Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d'Appello avevano dichiarato nullo il contratto poiché la prestazione a carico della società A non era sufficientemente specificata né ricavabile dai documenti. La Cassazione ha rigettato il ricorso, ribadendo che, affinché un contratto sia valido, la prestazione deve essere determinata o almeno determinabile, cosa che nel caso di specie non era avvenuta, rendendo l'accordo privo di un elemento essenziale.

La Corte di Cassazione ha negato il trasferimento forzato di un immobile a un socio di cooperativa, chiarendo che un accordo privo di dati essenziali per l'identificazione del bene (confini, dati catastali) non costituisce un valido contratto preliminare. L'atto è stato qualificato come una semplice 'puntuazione' non vincolante, insufficiente per fondare una richiesta di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, nelle compravendite commerciali tramite mediatore, la sottoscrizione della conferma d'ordine non costituisce l'accettazione di una proposta, ma la prova di un accordo verbale già raggiunto. Di conseguenza, una successiva revoca da parte del venditore è inefficace. La sentenza chiarisce che il contratto si era già perfezionato verbalmente, e la conferma d'ordine, in linea con gli usi commerciali, aveva solo una funzione ricognitiva. È stata inoltre confermata la validità della clausola arbitrale contenuta in tale documento.