Art. 1117 Codice Civile

Un Condominio ha citato in giudizio gli eredi del costruttore originario per rivendicare la proprietà comune di un locale ex serbatoio. Gli eredi hanno risposto chiedendo l'accertamento dell'avvenuta usucapione di beni condominiali, dimostrando che il loro dante causa aveva affittato il locale a terzi sin dal 1990, comportandosi come proprietario esclusivo, pagando le tasse e le spese. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d'Appello, rigettando il ricorso del Condominio. La Suprema Corte ha stabilito che la firma del regolamento condominiale nel 1994 non ha interrotto il possesso, poiché il locale non era esplicitamente indicato come comune e la sua destinazione originaria era già cessata. Gli eredi mantengono la proprietà esclusiva del locale per usucapione.

Una società proprietaria di un immobile confinante con un cortile condominiale ha abbattuto un muro di recinzione per trasformare un accesso pedonale in un passaggio carrabile, eliminando alcuni posti auto comuni. I comproprietari hanno agito in giudizio per chiedere il ripristino del muro. La Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale che quello incidentale, confermando che il cortile è comune a tutti i condomini in base alla presunzione di condominialità. La Corte ha stabilito che l'abbattimento del muro ha violato i limiti sull'uso della cosa comune, poiché ha alterato la destinazione del cortile e ha sacrificato l'uso dello spazio da parte degli altri condomini. Di conseguenza, i responsabili dell'abbattimento sono stati condannati alla ricostruzione del muro.

Una coppia di coniugi ha citato in giudizio le cognate per accertare la comproprietà di alcune aree di un immobile (seminterrato, portici e cortile), chiedendo la rimozione di una recinzione abusiva. Le cognate si sono opposte, sostenendo di essere le uniche proprietarie del terreno e chiedendo di dichiarare nullo il contratto di acquisto dei coniugi, ritenendolo una donazione simulata. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso delle cognate, confermando la natura di parti comuni dell'edificio per i locali contestati, in base alla loro destinazione d'uso e al concreto utilizzo prolungato nel tempo. La Corte ha inoltre escluso la simulazione del contratto, stabilendo che il prezzo dell'appartamento era stato regolarmente pagato. Le ricorrenti sono state condannate a rimuovere la recinzione e a pagare le spese legali.

Un condomino ha installato una scala metallica nel cortile comune, trasformato una finestra in porta su un muro maestro e ostruito la canna fumaria del vicino. Il vicino ha avviato una causa per ottenere il ripristino dello stato dei luoghi. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del condomino, confermando che il cortile era in comproprietà e che il muro maestro, in quanto parte comune, non poteva essere modificato arbitrariamente. La decisione ribadisce i limiti rigidi sull'uso della cosa comune in ambito condominiale, vietando alterazioni unilaterali che danneggino gli altri comproprietari o modifichino la destinazione dei beni protetti dalla presunzione di comunione.

Un condomino ha impugnato la delibera assembleare che autorizzava un altro proprietario a riaprire una porta di collegamento tra il pianerottolo comune e un fienile privato, e a spostare i contatori dell'acqua situati in una cantina privata. La Corte d'Appello aveva respinto l'impugnazione, ritenendo irrilevante stabilire se il fienile facesse parte del condominio e considerando lo spostamento dei contatori una mera proposta. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che esistono precisi limiti dei poteri dell'assemblea condominiale. L'assemblea non può deliberare su beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini né imporre servitù su parti comuni a favore di proprietà estranee senza il consenso unanime. La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha confermato l'obbligo di demolizione di una sopraelevazione realizzata sul lastrico di copertura di un locale commerciale. La Società Confinante aveva lamentato la violazione delle distanze legali e del regolamento condominiale contrattuale. La Suprema Corte ha ribadito che le clausole limitative del regolamento condominiale contrattuale sono vincolanti per l'acquirente che ne abbia dichiarato la conoscenza e l'accettazione nel rogito, anche senza trascrizione. Inoltre, la nuova opera, posta a soli tre centimetri dal balcone sovrastante, violava la distanza minima di tre metri prescritta per tutelare il diritto di veduta in appiombo.

Alcuni proprietari di un complesso immobiliare hanno chiesto a una società il pagamento dell'indennità di sopraelevazione per aver costruito una nuova struttura sopra la copertura di un garage interrato. La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta dei proprietari. I giudici hanno chiarito che l'indennità di sopraelevazione spetta solo se la nuova costruzione sorge sopra un vero e proprio edificio, ossia un manufatto sviluppato in verticale fuori terra. Un garage interrato non rientra in questa definizione. Inoltre, questa regola speciale non si applica al supercondominio, dove i diversi fabbricati sono distribuiti in senso orizzontale. La società ha quindi vinto la causa e i proprietari sono stati condannati a pagare le spese legali.

Una lite tra vicini giunge in Cassazione per stabilire la proprietà di un cortile e il rispetto delle distanze di un porticato. Il Primo Proprietario rivendicava la proprietà esclusiva del cortile basandosi sulle misure catastali, mentre il Secondo Proprietario ne sosteneva la natura comune. La Suprema Corte ha confermato la presunzione di condominialità del cortile, poiché l'atto d'acquisto originario lo definiva comune senza assegnarlo a nessuno in via esclusiva. Inoltre, la Corte ha accolto il ricorso del Secondo Proprietario sul porticato: non si possono violare le distanze legali equiparando una strada privata interpoderale a una via pubblica senza prove di un reale transito della collettività. La sentenza è stata cassata con rinvio per ridiscutere la demolizione o l'arretramento del portico.

Una proprietaria ha citato in giudizio il vicino lamentando l'uso improprio di un sottopasso e di una corte comune, oltre a infiltrazioni d'acqua causate da un tubo di scarico piovano difettoso. Il vicino ha chiesto l'usucapione della corte. La Corte d'Appello ha ordinato lo spostamento dello scarico e l'arretramento dei comignoli della proprietaria, ma ha omesso di decidere sulla richiesta di risarcimento danni da infiltrazioni. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della proprietaria su questo punto specifico, confermando che il giudice d'appello avrebbe dovuto pronunciarsi sulla domanda risarcitoria. La sentenza è stata cassata con rinvio per la decisione sui danni.

La Proprietaria di un appartamento ha citato in giudizio Il Condominio e Il Condomino confinante. La donna rivendicava la proprietà del sottotetto e chiedeva la rimozione di due ripostigli creati dal vicino. I giudici di merito hanno respinto la domanda perché l'atto di acquisto non menzionava il sottotetto. Inoltre, il vano ospitava tubature comuni. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che la proprietà del sottotetto spetta al condominio se l'atto d'acquisto tace e se il vano serve all'uso comune. La Proprietaria ha perso definitivamente la causa ed è stata condannata a pagare le spese legali a favore del condominio e del vicino.

Un condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro un condomino per il mancato pagamento delle quote condominiali del 2012. Il condomino si è opposto, chiedendo la compensazione con un credito per lavori di ristrutturazione deliberato nella stessa assemblea. La Corte di Cassazione ha chiarito che in questo caso opera la compensazione impropria, poiché i debiti e i crediti derivano dallo stesso rapporto di gestione condominiale. Poiché il credito del condomino era già stato conteggiato e compensato nel bilancio consuntivo del 2011 (non impugnato dal condomino), egli non poteva utilizzarlo nuovamente per evitare il pagamento delle quote del 2012. La Suprema Corte ha quindi accolto il ricorso del condominio, confermando l'obbligo di pagamento del condomino e rigettando definitivamente la sua opposizione.

La Corte d'Appello ha ribaltato la decisione di primo grado, stabilendo la responsabilità del condominio per le infiltrazioni condominiali provenienti dalle fosse biologiche ammalorate. La sentenza ha inoltre confermato la legittimità delle bocche di lupo realizzate dal costruttore originario prima della costituzione formale del condominio, annullando l'ordine di rimozione e disponendo il risarcimento dei danni a favore del proprietario dei locali interrati.

Un condomino ha avviato un'azione legale contro i vicini per definire la proprietà di un'intercapedine e stabilire l'esatto confine tra i rispettivi fondi. Il Tribunale ha respinto la domanda, ma la Corte d'appello ha parzialmente riconosciuto l'acquisto per usucapione di una porzione della striscia di terreno. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso del condomino. I giudici hanno chiarito che, nell'ambito di un'azione di regolamento di confini, i titoli d'acquisto hanno un valore preminente rispetto alle mappe catastali, le quali intervengono solo come mezzo di prova sussidiaria in caso di incertezza o insufficienza dei titoli. Di conseguenza, il ricorrente perde la causa e deve pagare le spese processuali.

La Corte di Cassazione ha confermato che il cavedio condominiale, in mancanza di un titolo di proprietà esclusiva, è un bene comune. Nel caso specifico, un comproprietario chiedeva la rimozione di un tubo di scarico e di alcuni stendibiancheria installati da un'altra comproprietaria. La Suprema Corte ha stabilito che tali installazioni rientrano nell'uso della cosa comune ai sensi dell'articolo 1102 del Codice Civile, poiché garantiscono l'abitabilità dell'appartamento senza alterare la funzione del cavedio. Al contrario, la Cassazione ha confermato l'ordine di rimozione di un box installato nel medesimo spazio, in quanto tale struttura sottrae aria e luce, alterando la destinazione del bene comune. Il ricorso del comproprietario è stato rigettato con condanna alle spese.

Una condomina impugna le delibere assembleari che le addebitano il 50% delle spese di rifacimento del tetto della sua palazzina, facente parte di un complesso più ampio. La ricorrente sostiene che le spese vadano ripartite tra tutti i condomini del complesso in base ai millesimi generali, citando una prassi passata. La Cassazione respinge il ricorso, confermando l'esistenza di un condominio parziale. Trattandosi di un tetto che copre solo una specifica palazzina, le spese spettano esclusivamente ai proprietari di quel fabbricato (Art. 1123, comma 3, c.c.). La Corte chiarisce che la deroga ai criteri di riparto richiede un accordo scritto all'unanimità e non può nascere da semplici comportamenti concludenti. Inoltre, l'impugnazione è tardiva poiché i vizi contestati comportano l'annullabilità e non la nullità della delibera, richiedendo il rispetto del termine di trenta giorni.

Una società immobiliare ha richiesto di accertare la comproprietà di una terrazza a livello che copriva il proprio condominio. I proprietari dell'appartamento adiacente, situato in un condominio confinante, sostenevano invece di esserne i proprietari esclusivi, considerandola una pertinenza del loro alloggio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei vicini, confermando che la terrazza a livello in condominio appartiene ai proprietari degli appartamenti sottostanti che essa copre. La presunzione di proprietà comune prevista dalla legge non può essere superata dalla semplice vicinanza o dall'accesso esclusivo, ma richiede un atto scritto chiaro che ne attribuisca la proprietà esclusiva. Di conseguenza, i vicini sono stati condannati a rilasciare la terrazza.

I Condomini di un edificio hanno citato in giudizio I Proprietari dell'Ultimo Piano per accertare la natura comune del sottotetto, abusivamente occupato da questi ultimi. La Corte d'Appello ha dichiarato il locale di proprietà comune, ordinandone il rilascio. I Proprietari dell'Ultimo Piano hanno proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che lo spazio fosse una pertinenza esclusiva dei loro appartamenti e contestando la valutazione tecnica del giudice. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. I giudici hanno chiarito che la proprietà del sottotetto spetta al condominio se il locale è strutturalmente idoneo all'uso comune, mentre è privato solo se funge esclusivamente da camera d'aria isolante per l'alloggio sottostante. Vince il Condominio, che mantiene l'uso comune del locale.

La Corte d'Appello ha ribaltato una sentenza di primo grado stabilendo che una multiproprietà alberghiera, in assenza di proprietà esclusive individuali, deve essere qualificata come comunione forzosa e non come condominio. Di conseguenza, la validità delle delibere assembleari deve essere valutata secondo le norme sulla comunione, escludendo l'applicazione dei limiti condominiali sulle deleghe e confermando la legittimità delle decisioni prese.

Un condomino ha citato in giudizio gli altri proprietari e una società per far dichiarare che il vano sovrastante l'ultimo piano dell'edificio fosse una sua pertinenza esclusiva e non rientrasse tra le parti comuni condominiali. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno respinto la domanda, accertando la natura condominiale del vano sulla base della planimetria e del regolamento. Il condomino ha proposto ricorso in Cassazione, contestando la ricostruzione dei fatti operata dai giudici di merito. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che non è possibile richiedere un nuovo esame dei fatti in sede di legittimità. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese processuali.

Il Condominio ha chiesto la demolizione di un ampliamento edilizio realizzato da due condòmini nel proprio giardino privato in aderenza al muro perimetrale dell'edificio. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda di demolizione, disponendo solo la revisione delle tabelle millesimali. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Condominio, confermando la decisione. La Suprema Corte ha chiarito che l'edificazione in aderenza, eseguita su un'area pertinenziale interna al condominio, non costituisce una servitù abusiva ma rientra nel legittimo uso del muro comune ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile. L'opera non altera la destinazione della parete condominiale né limita i diritti degli altri proprietari, giustificando unicamente il ricalcolo delle quote millesimali per via dell'aumento di superficie dell'appartamento.