Art. 1117 Codice Civile

Una coppia di proprietari citava in giudizio il condominio per far dichiarare un vialetto pedonale di loro proprietà esclusiva. Il condominio sosteneva invece la sua natura condominiale. La Corte di Cassazione ha dato ragione al condominio, stabilendo un principio fondamentale: per escludere la natura condominiale di un'area, il costruttore originario deve riservarsene esplicitamente la proprietà nel primo atto di vendita che dà vita al condominio. In assenza di tale riserva (chiamata 'titolo contrario'), l'area si presume comune per legge. L'appello dei proprietari è stato quindi respinto perché il loro atto di acquisto successivo non poteva prevalere sulla mancata riserva originaria.

Il Tribunale ha accertato l'inesistenza di un diritto d'uso lastrico solare su una copertura di proprietà esclusiva, rigettando la tesi della terrazza a livello. Il venditore è stato condannato al risarcimento per evizione parziale, dovendo restituire parte del prezzo e manlevare il compratore dai costi di ripristino dei luoghi.

La Cassazione affronta un caso di presunta sottrazione di parti comuni. I proprietari di un albergo, confinante con un condominio, avevano modificato e annesso alla loro attività alcune aree condominiali, come l'ex alloggio del portiere e una porzione di terrazzo. Sostenevano che successivi atti e un nuovo regolamento avessero legittimato questa trasformazione. La Corte ha stabilito un principio chiaro: la sottrazione di parti comuni dall'uso collettivo è un atto di trasferimento immobiliare. Pertanto, richiede un contratto scritto e il consenso unanime di tutti i condomini. Un regolamento di condominio, se non ha natura contrattuale e non è approvato da tutti, non è sufficiente. Di conseguenza, le aree sono state dichiarate ancora di proprietà del condominio.

Un'impresa costruttrice, dopo aver venduto degli appartamenti, rivendicava la proprietà esclusiva di un cortile, basandosi su una clausola del primo atto di vendita. Gli acquirenti si opponevano, sostenendo la natura condominiale dell'area. La Corte di Cassazione ha dato ragione agli acquirenti, stabilendo il principio della natura condominiale del cortile. La clausola usata dal costruttore è stata giudicata non abbastanza chiara ed esplicita da costituire una valida riserva di proprietà. Di conseguenza, la presunzione legale di bene comune non è stata superata e il cortile è stato dichiarato di proprietà di tutti i condomini.

Un'azienda, proprietaria di alcuni piani di un edificio, nega al proprietario del secondo piano l'uso di scale e ascensore, sostenendo che non siano parti comuni. La Corte di Cassazione interviene per chiarire il principio della presunzione di condominialità. La Corte stabilisce che scale e ascensori sono comuni per legge, a meno che il primo atto di vendita che ha creato il condominio non preveda espressamente un'esclusione. In assenza di tale clausola specifica nell'atto originario, la presunzione di proprietà comune non può essere superata da accordi successivi o dalla volontà implicita delle parti. Di conseguenza, il proprietario del secondo piano vince la causa e vede riconosciuto il suo diritto di usare le parti comuni.

La Corte di Cassazione affronta il tema dell'usucapione servitù dopo divisione. Dei comproprietari dividono un immobile. Successivamente, uno di loro sostiene di aver usucapito una servitù di passaggio sulla proprietà dell'altro, pretendendo di sommare il periodo di utilizzo precedente alla divisione. La Corte stabilisce un principio fondamentale: il tempo utile per l'usucapione di una servitù tra le nuove proprietà esclusive inizia a decorrere solo dal momento della divisione. Prima di tale atto, essendo tutti comproprietari, non poteva esistere una servitù per il principio 'nemini res sua servit'. La Corte chiarisce anche che, in caso di frazionamento di un edificio, il tetto si presume bene comune tra i nuovi proprietari, salvo patto contrario esplicito.

Una proprietaria chiede di modificare il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione di un viale comune, pretendendo l'applicazione delle tabelle millesimali. Gli altri proprietari si oppongono, forti di un accordo inserito nei rogiti di acquisto che prevede una divisione in parti uguali. La Cassazione dà ragione a questi ultimi, stabilendo che la convenzione specifica prevale sulla legge. Questo principio sulla ripartizione spese condominiali in deroga rende l'accordo vincolante e non modificabile unilateralmente. La richiesta della proprietaria viene quindi respinta perché l'accordo accettato al momento dell'acquisto è valido e non consente la revisione delle tabelle secondo i criteri legali.

Un commerciante agisce in giudizio contro la proprietaria dell'appartamento soprastante per ottenere la reintegrazione nel possesso di una scala e di un ballatoio comuni. La vicina aveva installato un cancello senza consegnargli le chiavi. La Corte di Cassazione ha confermato il diritto del commerciante, stabilendo un principio importante: specificare in appello che il possesso deriva da un diritto condominiale non costituisce una modifica inammissibile della domanda. Si tratta di una semplice precisazione, non di una nuova richiesta. La Corte ha quindi respinto il ricorso della vicina, confermando la necessità di consentire l'accesso alle parti comuni.

Una condomina si appropria del sottotetto, annettendolo al proprio appartamento. Gli altri condomini la citano in giudizio, sostenendo che lo spazio sia una parte comune dell'edificio. La Corte di Cassazione ha dato loro ragione, confermando la natura condominiale e la proprietà del sottotetto. I giudici hanno stabilito che la condomina non ha mai avuto un titolo di proprietà esclusivo su quel locale, né ha potuto dimostrare di averlo acquisito per usucapione. Di conseguenza, la condomina ha perso la causa e deve ripristinare lo stato originale dei luoghi.

Alcuni proprietari hanno contestato una delibera che approvava regolamento e tabelle di un supercondominio, sostenendo che il loro edificio non ne facesse parte. La Corte di Cassazione ha dato loro ragione, stabilendo un principio fondamentale sulla costituzione del supercondominio: la semplice vicinanza tra edifici o la loro origine da un unico piano di lottizzazione non è sufficiente. Per creare un supercondominio, è necessario dimostrare l'esistenza di beni o servizi oggettivamente e funzionalmente legati a più edifici (come viali o impianti centralizzati) oppure un esplicito accordo contrattuale tra tutti i proprietari. La Corte ha annullato la precedente decisione, che si era basata solo sulla conformazione del complesso immobiliare, e ha rinviato il caso per una nuova valutazione basata su questi criteri più rigorosi.

Un condominio ha citato in giudizio un condomino per l'occupazione esclusiva del lastrico solare. Gli eredi del condomino hanno contestato in Cassazione la legittimazione ad agire dell'amministratore condominiale, sostenendo che la delibera assembleare per 'liberare' l'area non fosse sufficiente per un'azione di rivendicazione della proprietà. La Suprema Corte ha respinto il ricorso, stabilendo che la volontà dell'assemblea, anche se espressa con termini generici, era stata correttamente interpretata dai giudici di merito come un valido mandato per agire a tutela della proprietà comune. Il condominio vince, ottenendo la restituzione del bene.

Una coppia di condomini chiede il risarcimento al Condominio per i danni causati dalla caduta di calcinacci dal balcone del piano superiore. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, stabilendo un principio fondamentale: spetta a chi subisce il danno dimostrare la natura condominiale del frontalino del balcone. Se gli elementi staccati hanno una funzione puramente estetica per l'intero edificio, sono condominiali; altrimenti, sono di proprietà privata del titolare del balcone. In assenza di prove sufficienti sulla loro funzione decorativa comune, la responsabilità non può essere attribuita al Condominio. La domanda di risarcimento è stata quindi definitivamente respinta.

La Corte di Cassazione affronta un caso tragico di decesso causato dal crollo di un muro. La questione centrale era definire la proprietà e, di conseguenza, la responsabilità del manufatto. Il muro sosteneva un giardino di proprietà esclusiva, ma era adiacente a un edificio condominiale. La Corte ha stabilito che la responsabilità crollo muro di sostegno ricade interamente sul proprietario del fondo superiore (il giardino). Ha chiarito che un muro con funzione di contenimento di una proprietà privata non rientra tra le parti comuni del condominio, anche se fisicamente collegato ad esso. La responsabilità del proprietario è stata quindi confermata sulla base dell'art. 2053 c.c. per rovina di edificio.

Un'assemblea condominiale approva lavori di impermeabilizzazione che interessano sia le parti comuni sia le 'bocche di lupo', di proprietà esclusiva di un singolo condomino. Quest'ultimo impugna la decisione. La Corte di Cassazione conferma la nullità della delibera condominiale. Il principio sancito è chiaro: l'assemblea non ha il potere di deliberare interventi su beni di proprietà privata, poiché il suo ambito di competenza è limitato alla gestione delle cose comuni. Tale delibera è nulla per 'eccesso di potere', indipendentemente dal fatto che il proprietario fosse consenziente o che la ripartizione delle spese fosse rimandata. La decisione invade una sfera di diritti individuali che l'assemblea non può toccare. Il Condominio perde la causa.

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di una delibera condominiale che approvava lavori di manutenzione su 'bocche di lupo' di proprietà esclusiva di un singolo condomino. I giudici hanno stabilito un principio chiaro: l'assemblea non può deliberare su beni privati, poiché ciò esula dalle sue competenze. La decisione è radicalmente nulla anche se il proprietario interessato è d'accordo e gli altri condomini sono esonerati dalla spesa. Il fatto stesso di approvare l'opera crea una responsabilità per il Condominio su un bene non suo, giustificando l'impugnazione. Questa sentenza ribadisce la netta separazione tra la gestione dei beni comuni e la sfera della proprietà individuale.

La Corte di Cassazione affronta la questione della qualificazione giuridica di un residence per determinare le modalità di riscossione delle spese. Una società di gestione aveva ottenuto un pagamento coattivo contro due proprietari sulla base di un mandato previsto dal regolamento. I proprietari si opponevano, sostenendo di essere in un condominio e che mancasse la necessaria delibera assembleare. La Cassazione ha dato loro ragione, stabilendo che il giudice di merito ha errato a non considerare l'atto di acquisto, che provava la piena proprietà e non una multiproprietà. Questo documento è decisivo per la corretta qualificazione giuridica del residence e per l'applicazione delle norme condominiali, rendendo illegittima la richiesta di pagamento basata sul solo mandato.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna di una Cooperativa che aveva occupato un'area condominiale per costruire parcheggi sotterranei senza una specifica autorizzazione. Il caso ha stabilito un principio chiave sulla legittimazione dell'amministratore di condominio: egli può agire in giudizio con un'azione di reintegrazione per difendere le parti comuni senza necessità di una preventiva delibera assembleare. Tale azione rientra infatti tra i suoi 'atti conservativi' obbligatori. La Corte ha ritenuto l'occupazione un illecito 'spoglio', poiché una vecchia e generica delibera non era sufficiente a giustificare un intervento così invasivo, che escludeva di fatto alcuni condomini dall'uso del bene comune.

Un fratello cita in giudizio l'altro per non aver diviso i canoni di locazione di un'antenna telefonica installata su una parte comune del loro edificio. L'altro fratello non nega il contratto, ma rivendica la proprietà esclusiva dell'area. La Corte di Cassazione ha stabilito che, in base al principio di non contestazione, l'esistenza del contratto e la riscossione dei canoni non dovevano essere provate, perché non specificamente negate. La difesa del convenuto, incentrata sulla proprietà esclusiva, ha di fatto ammesso le circostanze. La Corte ha quindi annullato la precedente decisione sfavorevole al ricorrente, rinviando il caso per un nuovo esame.

Un condomino ha citato in giudizio il proprietario dell'ultimo piano per essersi appropriato del sottotetto, sostenendo che fosse un'area comune. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo la questione sulla natura condominiale del sottotetto. Se l'atto di acquisto non specifica nulla, il sottotetto è considerato pertinenza privata dell'appartamento sottostante quando la sua unica funzione è quella di isolamento termico e non ha caratteristiche che ne permettano un uso autonomo (come altezza adeguata o facile accesso). Se invece è strutturalmente un vano utilizzabile, si presume di proprietà comune. In questo caso, le dimensioni ridotte e la funzione di 'camera d'aria' hanno determinato la sua natura privata, dando ragione al proprietario dell'ultimo piano.

Un'azienda situata in una vasta area logistica privata si vedeva richiedere il pagamento della TARI per intero, nonostante il servizio di raccolta rifiuti del Comune si fermasse ai cancelli dell'area. All'interno, infatti, operava un servizio privato pagato dalle stesse imprese. La Corte di Cassazione ha dato ragione all'azienda, stabilendo il suo diritto alla **riduzione TARI per mancato servizio**. Il principio sancito è chiaro: se il servizio pubblico non viene svolto in una determinata 'zona', anche se privata, il tributo è dovuto in misura non superiore al 40% della tariffa. La vittoria dell'azienda impone al Comune di ricalcolare l'imposta.