Art. 1105 Codice Civile

Una condomina ha richiesto la nomina dell'amministratore di condominio per via giudiziale. Il Tribunale ha accolto la richiesta, ma l'amministratore uscente ha proposto reclamo. La Corte d'Appello ha revocato la nomina e condannato la condomina a pagare le spese processuali. La Corte di Cassazione, accogliendo parzialmente il ricorso, ha stabilito che il procedimento per la nomina dell'amministratore di condominio rientra nella volontaria giurisdizione e non ha natura contenziosa. Di conseguenza, non essendoci una vera e propria parte sconfitta, il giudice non può condannare il richiedente al pagamento delle spese legali. La condomina vince quindi la battaglia sulle spese processuali, che non dovrà pagare.

La Corte d'Appello ha ribaltato una sentenza di primo grado stabilendo che una multiproprietà alberghiera, in assenza di proprietà esclusive individuali, deve essere qualificata come comunione forzosa e non come condominio. Di conseguenza, la validità delle delibere assembleari deve essere valutata secondo le norme sulla comunione, escludendo l'applicazione dei limiti condominiali sulle deleghe e confermando la legittimità delle decisioni prese.

Un proprietario di una villa all'interno di un complesso residenziale si è opposto al decreto ingiuntivo ottenuto dal complesso per il pagamento delle spese di gestione della comunione. Il proprietario ha eccepito l'inesistenza della comunione sulle aree comuni, richiamando una precedente sentenza passata in giudicato che aveva già accertato tale inesistenza. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario, stabilendo che il precedente giudicato sull'inesistenza della comunione impedisce qualsiasi pretesa di pagamento per la gestione delle aree comuni. Di conseguenza, la Suprema Corte ha revocato definitivamente il decreto ingiuntivo e condannato il complesso residenziale al pagamento delle spese di lite.

Un condomino impugna una delibera assembleare lamentando, tra le altre cose, la violazione del diritto all'informazione del condomino poiché l'amministratore non gli aveva consegnato una perizia sul tetto prima dell'incontro. La Cassazione chiarisce che l'amministratore non è tenuto a mostrare documenti non ancora esistenti o in corso di redazione. Inoltre, il condomino, avendo scelto di non partecipare all'assemblea dove il documento è stato letto, si è precluso la possibilità di informarsi. La Corte rigetta i motivi principali, confermando anche la condanna al risarcimento per espressioni offensive usate negli atti difensivi, ma accoglie il ricorso limitatamente a un vizio di omessa pronuncia sulle spese di lite, rinviando alla Corte d'Appello.

Una coerede occupa in via esclusiva un appartamento ereditato. La sorella, esclusa dal godimento, le chiede un compenso economico. La Cassazione stabilisce che per ottenere l'indennità di occupazione bene comune non è necessario che il comproprietario escluso chieda di utilizzare direttamente l'immobile. La semplice richiesta di un corrispettivo economico è sufficiente a interrompere l'acquiescenza (il consenso tacito) all'uso esclusivo e a far nascere il diritto al risarcimento. Di conseguenza, la sorella che occupava l'immobile viene condannata a pagare l'indennità all'altra.

Due fratelli, comproprietari di un immobile ereditato, non riescono a gestirlo a causa di continui disaccordi. Uno dei due si rivolge al tribunale, che nomina un amministratore giudiziario per la comunione. La Corte d'Appello conferma la nomina e condanna l'altro fratello a pagare le spese legali. La Corte di Cassazione interviene e stabilisce un principio fondamentale: la nomina di un amministratore in questi casi rientra nella 'volontaria giurisdizione', una procedura che non ha né vincitori né vinti. Di conseguenza, il principio 'chi perde paga' non si applica. La Cassazione ha quindi annullato la condanna al pagamento delle spese legali, pur confermando la necessità dell'amministratore.

Una Banca ristruttura il tetto e la tettoia di un edificio storico, parti comuni di un condominio, a causa di un grave rischio di crollo. Successivamente, chiede il rimborso agli altri proprietari, sostenendo si trattasse di spese urgenti condominio. La Corte di Cassazione, però, nega il diritto al rimborso. I giudici chiariscono che il requisito dell'urgenza non sussiste se il condomino ha avuto il tempo, come in questo caso protrattosi per anni, di avvisare l'amministratore o l'assemblea. La lunga pianificazione dei lavori esclude la natura indifferibile dell'intervento. Di conseguenza, la Banca che ha agito di propria iniziativa senza autorizzazione deve sostenere l'intero costo dei lavori.

Una comproprietaria di fondi agricoli ereditati invia disdetta per un contratto di affitto. Gli altri comproprietari, però, manifestano la volontà di proseguire il rapporto. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sull'affitto ultranovennale bene in comunione: il rinnovo di un contratto di durata superiore a nove anni è un atto di straordinaria amministrazione. Pertanto, richiede il consenso unanime di tutti i proprietari. Il dissenso anche di un solo comproprietario è sufficiente a impedire che il rinnovo del contratto abbia efficacia nei suoi confronti. La volontà della maggioranza non può prevalere in questo caso, dando ragione alla comproprietaria che voleva cessare il contratto.

La Corte di Cassazione affronta un caso di gestione di un immobile in comproprietà. Un comproprietario aveva affittato l'intero bene a una società, incassando tutti i canoni senza il consenso dell'altro titolare. Quest'ultimo ha agito in giudizio per ottenere la sua quota. La Corte ha stabilito che, anche se un solo comproprietario stipula il contratto, i frutti della locazione (i canoni) spettano a tutti i proprietari in proporzione alle rispettive quote. L'operato del singolo non può essere considerato una 'gestione di affari altrui' se agisce nel proprio esclusivo interesse. Di conseguenza, il comproprietario che ha incassato tutto deve restituire la parte spettante all'altro.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità di una delibera che imponeva il divieto uso spazi comuni per oggetti personali, basandosi su una chiara norma del regolamento condominiale. Due condomini avevano impugnato la decisione, sostenendo che l'occupazione del loro pianerottolo non creava un concreto pregiudizio agli altri. La Corte ha stabilito che, se il regolamento è chiaro, il divieto è valido a prescindere dalla prova di un danno effettivo. Inoltre, ha ribadito che eventuali irregolarità nella convocazione dell'assemblea, come l'omessa indicazione di un argomento all'ordine del giorno, devono essere contestate dal condomino dissenziente durante l'assemblea stessa, altrimenti si perde il diritto di impugnare la delibera per quel motivo.

La Cassazione interviene su un caso di infiltrazioni d'acqua da un appartamento privato. La Corte d'Appello aveva negato il risarcimento perché un controsoffitto impediva di accertare la causa esatta della perdita. La Suprema Corte ribalta la decisione, affermando un principio chiave sulla responsabilità da cose in custodia (art. 2051 c.c.): il proprietario dell'appartamento da cui proviene l'acqua è sempre responsabile in quanto 'custode'. La presenza di un controsoffitto non costituisce un 'caso fortuito' e non lo libera dalla responsabilità di controllare i rischi della sua proprietà. Di conseguenza, il proprietario deve risarcire i danni.

Un comproprietario, titolare della quota di maggioranza di un immobile, esegue lavori di ristrutturazione anticipandone i costi. Un'altra comproprietaria si rifiuta di pagare la sua parte, sostenendo la mancanza di un accordo formale. La Corte di Cassazione ha stabilito che, nella comunione ordinaria, il consenso degli altri si presume e non richiede forme scritte. L'opposizione deve essere provata da chi dissente. Pertanto, il **rimborso spese cosa comune** è dovuto, poiché il consenso era stato prestato anche tramite comportamenti concludenti. Vince il comproprietario che ha anticipato le spese.

Un comproprietario affitta un fondo rustico per una durata superiore a nove anni. Un altro comproprietario, non avendo dato il suo accordo, si oppone e chiede al giudice di dichiarare nullo il contratto. La Corte di Cassazione gli dà ragione, stabilendo un principio fondamentale: la locazione ultranovennale senza consenso unanime di tutti i proprietari è invalida. Questo tipo di contratto è un atto di straordinaria amministrazione e richiede obbligatoriamente l'accordo di tutti. La successiva approvazione da parte della sola maggioranza non è sufficiente a sanare il vizio originario.

La Corte di Cassazione ha stabilito che nei procedimenti di volontaria giurisdizione attivati per la nomina di un amministratore della cosa comune ex art. 1105 c.c., non trova applicazione il principio della soccombenza. Di conseguenza, il giudice non può condannare una delle parti al pagamento delle spese legali in favore dell'altra, poiché il rito non ha natura contenziosa e non mira a risolvere un conflitto su diritti soggettivi, ma a supplire all'inerzia dei comproprietari nella gestione del bene.

La Corte di Cassazione ha confermato l'annullamento di una delibera condominiale relativa alla creazione di un fondo spese straordinario poiché tale punto non era chiaramente indicato nell'ordine del giorno. La Corte ha stabilito che ogni comproprietario di un'unità immobiliare ha il diritto individuale di impugnare le decisioni assembleari, anche se l'altro comproprietario ha partecipato alla riunione. La mancanza di una specifica indicazione nell'avviso di convocazione impedisce al condomino di valutare consapevolmente la propria posizione, rendendo la delibera annullabile per violazione del diritto all'informazione preventiva.

Una società proprietaria di unità immobiliari ha citato in giudizio il direttore dei lavori per gravi negligenze nella vigilanza durante il restauro dell'edificio, chiedendo il risarcimento per i danni alle parti comuni. I giudici di merito avevano negato la legittimazione attiva del singolo condomino, ritenendo che solo l'amministratore potesse agire per contratti stipulati dal condominio. La Corte di Cassazione ha invece stabilito che, essendo il condominio un ente di gestione privo di personalità giuridica autonoma, ogni proprietario conserva il potere di agire a difesa dei beni comuni, specialmente in caso di inerzia dell'amministratore.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che dichiarava valida una delibera di comunione ereditaria basandosi su una errata applicazione della presunzione di conoscenza. Il caso riguardava una notifica spedita negli Stati Uniti e restituita con la dicitura 'refused'. Secondo gli Ermellini, tale indicazione generica, priva di firma o attestazioni ufficiali dell'ufficio postale straniero, non garantisce la certezza che il plico sia effettivamente giunto all'indirizzo del destinatario. Di conseguenza, non potendo operare la presunzione ex art. 1335 c.c., l'impugnazione della delibera non poteva essere considerata tardiva.

La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta di rimborso per le spese condominiali urgenti sostenute autonomamente da alcuni proprietari in un condominio minimo. La Corte ha chiarito che, ai sensi dell'art. 1134 c.c., non basta la mera necessità dei lavori, ma occorre l'indifferibilità dell'intervento per evitare danni imminenti. Poiché i ricorrenti avrebbero potuto utilizzare il ricorso al giudice ex art. 1105 c.c. per superare l'inerzia degli altri condomini, l'urgenza è stata esclusa. È stata inoltre respinta l'azione di arricchimento senza causa e confermato che la trasformazione di finestre in balconi non costituisce di per sé un aggravamento della servitù di veduta senza prova di un reale aggravio dell'onere sul fondo vicino.

La Corte di Cassazione ha confermato che la gestione della comunione immobiliare, in caso di abusi edilizi, rientra nell'ordinaria amministrazione. Il giudice può autorizzare un comproprietario a eseguire i lavori di ripristino per superare l'inerzia dell'altro, garantendo la conservazione e la commerciabilità del bene. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile poiché i provvedimenti di volontaria giurisdizione non hanno natura decisoria.

La Corte di Cassazione ha stabilito che nell'affitto agrario comproprietà, se la durata del contratto supera i nove anni (anche per estensione legale automatica), è necessario il consenso unanime di tutti i proprietari. In assenza di tale consenso, il contratto rimane valido tra le parti firmatarie ma risulta inefficace e inopponibile verso i comproprietari dissenzienti, che mantengono il diritto di godimento sulla propria quota.