Vizi Della Cosa Locata

Il Conduttore di un immobile commerciale ha chiesto la risoluzione del contratto e la riduzione del canone a causa del malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento. Nonostante avesse scoperto i vizi della cosa locata nel 2011, il Conduttore ha rinnovato tacitamente il contratto nel 2014 senza sollevare riserve. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Conduttore, confermando che il rinnovo automatico del contratto, in piena consapevolezza dei difetti, equivale a un'accettazione dello stato dell'immobile. Di conseguenza, il Conduttore decade dal diritto di chiedere la risoluzione o la riduzione del canone, dovendo inoltre pagare l'indennità per il mancato preavviso del rilascio anticipato.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società conduttrice che chiedeva il risarcimento dei danni per la presenza di fosse biologiche nascoste sotto il pavimento del locale commerciale. La ricorrente lamentava la presenza di vizi della cosa locata ai sensi dell'articolo 1578 del Codice Civile. I giudici hanno chiarito che la richiesta di risarcimento danni per i vizi della cosa locata non è un'azione autonoma. Essa può essere proposta solo insieme alla domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone di affitto. Poiché la società conduttrice, già sfrattata per morosità, aveva richiesto esclusivamente il risarcimento dei danni senza impugnare il contratto o chiedere una riduzione del canone, la sua domanda è stata dichiarata inammissibile. Il locatore vince la causa e la società conduttrice viene condannata a pagare le spese legali.

Il Locatore ha intimato lo sfratto per morosità al Conduttore per il mancato pagamento dei canoni. Il Conduttore si è opposto eccependo la presenza di gravi difformità edilizie che impedivano il rilascio delle autorizzazioni commerciali per l'attività di parrucchiere, chiedendo la risoluzione per inadempimento e il risarcimento dei danni per vizi della cosa locata. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Locatore, confermando la risoluzione del contratto a suo carico. La Corte ha stabilito che la mancata corrispondenza dell'immobile alla planimetria catastale costituisce un grave inadempimento del locatore, in quanto impedisce l'uso pattuito del bene. Inoltre, la domanda riconvenzionale del conduttore, formulata nella fase sommaria e precisata nella memoria integrativa, è pienamente ammissibile senza necessità di chiedere un nuovo rinvio d'udienza.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la verifica della idoneità immobile uso commerciale spetta al conduttore. Quest'ultimo non può sospendere il pagamento dell'affitto o chiedere la risoluzione del contratto se il locale si rivela inadatto all'attività specifica, come un bar privo di doppi servizi. Il locatore non è obbligato a eseguire lavori di adeguamento, a meno che non sia stato esplicitamente pattuito. Nel caso di specie, il conduttore aveva torto a interrompere i pagamenti e a eseguire lavori non autorizzati, rendendosi inadempiente. La responsabilità di accertare la conformità del bene e ottenere le licenze amministrative grava interamente sull'inquilino. Di conseguenza, il locatore ha vinto la causa.

Un inquilino, gestore di una farmacia, interrompe il pagamento dell'affitto lamentando la mancanza del certificato di agibilità e altri difetti dell'immobile. La società proprietaria agisce per il recupero dei canoni non pagati. L'inquilino perde la causa sia in primo grado che in appello. La Corte di Cassazione conferma la sua sconfitta, dichiarando il ricorso inammissibile per vizi procedurali. La sentenza stabilisce implicitamente che i difetti lamentati, inclusa la presunta mancanza del certificato di agibilità aggiornato, non erano così gravi da rendere l'immobile inutilizzabile e da giustificare la sospensione del pagamento. L'inquilino viene condannato a saldare il debito e a pagare tutte le spese legali.

Una società affitta un locale per adibirlo a bar, ma scopre solo in seguito che l'immobile ha una destinazione d'uso diversa e non è idoneo. La società fa causa al proprietario, ritenendolo responsabile. La Corte di Cassazione, però, respinge la richiesta. Viene stabilito un principio fondamentale: in assenza di una garanzia esplicita nel contratto, grava sull'inquilino l'onere di verifica del conduttore. Spetta cioè a chi affitta controllare che l'immobile sia idoneo, anche dal punto di vista amministrativo, per l'attività che intende svolgervi. Il proprietario non è automaticamente responsabile se l'inquilino non ottiene le autorizzazioni necessarie.

Una gestrice prende in affitto un'azienda alberghiera e, dopo averla gestita per sei mesi, stipula un nuovo contratto. Successivamente, chiede un ingente risarcimento danni alla società proprietaria per gravi malfunzionamenti degli impianti. La Corte di Cassazione ha respinto la sua richiesta. Il principio chiave è l'accettazione vizi affitto azienda: avendo firmato il secondo contratto con piena consapevolezza dei problemi esistenti, la gestrice ha di fatto rinunciato a far valere quei difetti. La sua conoscenza pregressa e l'accettazione dell'immobile 'nello stato di fatto in cui si trova' hanno reso infondata la pretesa risarcitoria.

La Corte di Cassazione ha confermato l'inadempimento del locatore che concede in affitto un immobile con gravi irregolarità urbanistiche e sanitarie. Tali vizi, impedendo al conduttore di ottenere le autorizzazioni necessarie per la sua attività di ristorazione, rendono l'immobile inidoneo all'uso pattuito. Questo grave inadempimento giustifica la risoluzione (cioè lo scioglimento) sia del contratto di locazione sia del collegato contratto di cessione d'azienda. Il locatore non può scaricare sul conduttore le conseguenze della non conformità del bene, che ne pregiudica concretamente l'utilizzo commerciale.

Un'inquilina interrompe il pagamento dell'affitto a causa di seri problemi strutturali all'immobile. Il proprietario la cita in giudizio, ma la Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito: i difetti, consistenti in un cedimento delle fondazioni, rendevano l'appartamento inidoneo all'uso abitativo. Questo configura un grave inadempimento del locatore, che giustifica la risoluzione del contratto per sua colpa e legittima la sospensione del pagamento dei canoni da parte dell'inquilina. Il ricorso del proprietario viene quindi respinto.

Un conduttore ricorre in Cassazione per vizi della cosa locata, lamentando difetti all'impianto fognario. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile, sottolineando come la critica alla sentenza d'appello fosse troppo generica e tendesse a un riesame dei fatti, non consentito in sede di legittimità. La decisione ribadisce i rigorosi requisiti di specificità per i ricorsi in Cassazione.

Una conduttrice sospendeva il pagamento del canone a causa di gravi vizi dell'immobile, noti fin dall'inizio del rapporto e per i quali aveva pattuito di eseguire le riparazioni. La Cassazione ha negato l'applicabilità dell'exceptio non adimpleti contractus, ritenendo più grave l'inadempimento della conduttrice che, pur continuando a godere dell'immobile, aveva interrotto totalmente i pagamenti. La Corte ha confermato la risoluzione del contratto a suo carico.

Un conduttore subisce danni da infiltrazioni provenienti dall'immobile di un terzo. La Corte d'Appello qualifica il problema come 'molestia di fatto' e non come 'vizi della cosa locata', escludendo la responsabilità del locatore. La Cassazione, tuttavia, dichiara il ricorso improcedibile per un vizio formale, senza entrare nel merito della questione. La decisione sottolinea l'importanza degli adempimenti procedurali e la distinzione tra vizi intrinseci dell'immobile e turbative esterne.

Una società di ristorazione cita in giudizio il proprietario di un immobile per la risoluzione del contratto di locazione, lamentando vizi dell'immobile locato, in particolare la mancanza di destinazione d'uso commerciale per il piano interrato. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei giudici di merito, ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha stabilito che il conduttore, avendo dichiarato nel contratto di aver trovato l'immobile idoneo all'uso e assumendosi l'onere di ottenere tutte le autorizzazioni, si era accollato il rischio economico relativo all'eventuale impossibilità di utilizzo, escludendo la responsabilità del locatore.