I vizi della cosa locata e la richiesta di risarcimento
Quando si prende in affitto un immobile commerciale, la presenza di difetti strutturali può compromettere l’attività. La legge tutela l’inquilino attraverso la disciplina dei vizi della cosa locata, ma stabilisce regole precise per chiedere i danni. Molti credono che sia possibile agire in giudizio chiedendo solo il risarcimento economico. La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha chiarito che questa strada non è percorribile in modo autonomo. L’inquilino non può pretendere il risarcimento se non chiede contemporaneamente la fine del contratto o uno sconto sull’affitto.
Il caso concreto: fosse biologiche nascoste e sfratto
La vicenda nasce dal contratto di affitto di un locale commerciale. La società conduttrice (l’inquilina) è subentrata nel contratto a seguito di una cessione d’azienda (il trasferimento dell’attività commerciale). Successivamente, l’inquilina ha subìto uno sfratto per morosità (il provvedimento che impone il rilascio dell’immobile per mancato pagamento dell’affitto). Dopo lo sfratto, la società ha scoperto la presenza di due fosse biologiche condominiali nascoste sotto la pavimentazione. Per rimuovere questi impianti e rendere i locali idonei all’uso, la società ha dovuto spendere una cifra importante. Di conseguenza, ha citato in giudizio il proprietario dell’immobile per chiedere il risarcimento dei danni. Il proprietario si è difeso sostenendo che le fosse erano visibili all’inizio del rapporto. Secondo il locatore, il precedente inquilino le aveva coperte senza autorizzazione prima di cedere l’attività. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto la domanda dell’inquilina. I giudici di merito hanno ritenuto che la società avesse accettato lo stato dell’immobile al momento del subentro.
Le motivazioni della sentenza sui vizi della cosa locata
La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici precedenti, rigettando il ricorso della società conduttrice. Gli Ermellini (i giudici della Cassazione) hanno spiegato la corretta applicazione dell’articolo 1578 del Codice Civile. Questa norma prevede che il conduttore possa chiedere la risoluzione del contratto (lo scioglimento del vincolo contrattuale) o la riduzione del canone (lo sconto sull’affitto) se la cosa presenta difetti che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso. Il secondo comma della stessa norma permette anche di chiedere il risarcimento del danno. Tuttavia, i giudici hanno chiarito che il risarcimento non è un rimedio autonomo. L’azione di risarcimento dei danni si può proporre solo in aggiunta alla domanda di risoluzione o di riduzione del prezzo. Essa non può vivere di vita propria. Nel caso specifico, la società conduttrice aveva già perso la disponibilità dell’immobile a causa dello sfratto per morosità. Per questo motivo, la società ha chiesto soltanto il risarcimento dei danni materiali, senza poter richiedere la risoluzione di un contratto ormai già cessato o la riduzione di un canone che non doveva più pagare. Questa scelta processuale ha reso la domanda del tutto inammissibile (non esaminabile nel merito).
Le conclusioni sul risarcimento per i vizi della cosa locata
La decisione della Suprema Corte stabilisce un principio fondamentale per la gestione dei contratti di locazione commerciale. Chi riscontra gravi difetti strutturali nell’immobile deve agire tempestivamente chiedendo lo scioglimento del rapporto o la rinegoziazione del canone. Non è possibile ignorare il pagamento del canone, farsi sfrattare e poi pretendere il risarcimento dei danni como unica richiesta. Il locatore vince definitivamente la causa. La società conduttrice perde il diritto al risarcimento e deve pagare le spese del giudizio di legittimità (il processo davanti alla Cassazione), liquidate in oltre duemila euro. Questa pronuncia invita a una maggiore attenzione nella fase di subentro nei contratti di locazione derivanti da cessioni d’azienda. L’acquirente dell’attività deve verificare con cura lo stato dei locali prima di firmare, poiché eredita la situazione giuridica e materiale del precedente inquilino senza poter scaricare facilmente i costi di ripristino sul proprietario.
Si può chiedere solo il risarcimento dei danni per i difetti dell’immobile affittato?
No, la richiesta di risarcimento dei danni per i difetti dell’immobile non è un’azione autonoma e deve essere sempre accompagnata dalla richiesta di chiudere il contratto o di ottenere uno sconto sull’affitto.
Cosa succede se l’inquilino viene sfrattato per morosità prima di chiedere i danni?
Se l’inquilino viene sfrattato per non aver pagato l’affitto, non potrà più chiedere il risarcimento per i difetti dell’immobile, poiché il contratto è già cessato e non può più chiederne la risoluzione o la riduzione del canone.
Chi risponde dei difetti coperti dal precedente inquilino in caso di cessione d’azienda?
Il nuovo inquilino che subentra nel contratto di affitto eredita lo stato dei locali e deve rivalersi sul precedente proprietario dell’attività commerciale, non sul padrone di casa, se i difetti erano stati nascosti dal vecchio inquilino.