Promittente Venditore

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale in materia di compravendita immobiliare. Se il venditore non adempie all'obbligo di fornire i documenti che attestano la conformità dell'immobile, l'acquirente può comunque ottenere il trasferimento della proprietà. Per farlo, l'acquirente può presentare in giudizio una perizia giurata regolarità urbanistica redatta da un tecnico di sua fiducia. Questo documento, secondo la Corte, è sufficiente a superare l'inerzia del venditore e a soddisfare i requisiti di legge, tutelando così il diritto dell'acquirente a concludere l'affare. La sentenza ribalta la tesi secondo cui solo il venditore potrebbe fornire tale prova, dando una soluzione pratica a chi rischia di veder sfumare l'acquisto per l'inadempienza altrui.

La Corte di Cassazione ha confermato il diritto del promissario acquirente di un immobile da costruire di esercitare il recesso per inadempimento e ottenere il doppio della caparra, anche se questa era stata materialmente versata da sua madre. Il venditore, colpevole di un grave ritardo nella consegna, sosteneva che solo chi aveva pagato potesse richiederla. I giudici hanno invece stabilito che il diritto spetta alla parte contrattuale, cioè l'acquirente, in quanto il versamento della madre era stato fatto per suo conto e a titolo di caparra. La sentenza ribadisce che il grave ritardo del costruttore legittima il recesso e la conseguente sanzione economica.

Una società immobiliare ha citato in giudizio un promissario acquirente per ottenere l'esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare relativo a quote di multiproprietà. La Corte d'Appello aveva rigettato la domanda, ritenendo che la venditrice non avesse provato la libertà degli immobili da ipoteche o pesi. La Corte di Cassazione ha ribaltato tale decisione, stabilendo che il venditore assolve al proprio onere di offerta della prestazione semplicemente invitando la controparte alla stipula del definitivo. Non sussiste un obbligo preventivo di provare l'assenza di vincoli, salvo specifica contestazione dell'acquirente basata proprio su tali impedimenti.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28256/2023, ha stabilito un principio fondamentale in materia di edilizia agevolata. Ha chiarito che il ritardo del costruttore nella stipula del contratto definitivo non costituisce inadempimento se è causato dall'attesa della determinazione del prezzo massimo di cessione da parte del Comune. Tale attesa è considerata una condizione necessaria per garantire la validità dell'atto, tutelando così entrambe le parti. La Corte ha quindi annullato la decisione d'appello che aveva erroneamente condannato la società venditrice per inadempimento.

La Corte di Cassazione conferma la decisione della Corte d'Appello, stabilendo che un contratto preliminare di vendita immobiliare è risolto per inadempimento dei promittenti venditori se non tutti i comproprietari lo hanno sottoscritto. Anche se la promissaria acquirente non ha rispettato il termine per il rogito, la mancata acquisizione del consenso di tutti i proprietari è una violazione più grave che giustifica la risoluzione del contratto e la condanna dei venditori a restituire il doppio della caparra. Questo caso evidenzia come un preliminare non firmato da tutti i contitolari renda i venditori inadempienti sin dall'inizio.

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha affrontato un caso di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Corte ha stabilito un principio fondamentale: a seguito della risoluzione del contratto, il giudice non può ordinare d'ufficio la restituzione delle prestazioni già eseguite, come l'acconto versato. Tale provvedimento richiede una specifica domanda della parte interessata. La vicenda vedeva un promissario acquirente rifiutarsi di stipulare il definitivo per vizi dell'immobile, e la società venditrice chiedere la risoluzione. La Cassazione ha confermato la risoluzione per inadempimento del compratore, giudicando i vizi non abbastanza gravi da giustificare il suo rifiuto, ma ha cassato la sentenza d'appello nella parte in cui aveva disposto d'ufficio la restituzione dell'acconto e la compensazione tra i debiti delle parti.