Promissario Acquirente

Un promissario acquirente aveva stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. I venditori non avevano rispettato i termini di consegna e avevano realizzato opere in difformità. Il promissario acquirente aveva chiesto la stipula del contratto definitivo e il risarcimento dei danni. I venditori, a loro volta, avevano chiesto la risoluzione del contratto per presunto inadempimento del promissario acquirente. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del promissario acquirente. Ha confermato che il diritto alla stipula del contratto definitivo era subordinato al completamento dei lavori e alla regolarità urbanistica dell'immobile. L'inadempimento contratto preliminare non è stato riconosciuto a favore del ricorrente, che è stato condannato alle spese.

Un acquirente firma un contratto preliminare per un garage e versa un acconto. Il venditore non realizza l'immobile a causa del mancato rilascio della concessione edilizia. L'acquirente richiede quindi lo scioglimento dell'accordo e il risarcimento danni preliminare immobile. L'erede del venditore sostiene l'assenza di colpa per l'ostacolo amministrativo. La Corte di Cassazione rigetta sia il ricorso dell'erede sia quello dell'acquirente. I giudici stabiliscono che il venditore deve provare la non imputabilità dell'ostacolo. Il risarcimento ammonta alla differenza tra il valore di mercato dell'immobile al momento della domanda giudiziale e il prezzo pattuito rivalutato.

Un acquirente stipula un preliminare per un immobile gravato da ipoteca. Il costruttore fallisce dopo aver incassato gli acconti senza estinguere il mutuo. Il giudice delegato trasferisce l'immobile all'acquirente e ordina la cancellazione dell'ipoteca. Il creditore ipotecario si oppone, sostenendo che tale cancellazione non si applichi alle vendite derivanti dal subentro del curatore nel preliminare, ma solo alle aste competitive. La Cassazione, rilevando un contrasto interpretativo, rinvia la causa in attesa della pronuncia delle Sezioni Unite su questa specifica questione.

La Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale della Società Contribuente sia quello incidentale del Comune in merito alla rideterminazione dell'Imposta comunale sugli immobili. La Società contestava l'addebito del tributo per immobili promessi in vendita, sostenendo che l'obbligo spettasse ai futuri acquirenti. I giudici hanno chiarito che la soggettività passiva dell'imposta rimane in capo al proprietario fino al trasferimento definitivo, a meno che non venga provata l'effettiva immissione in possesso dei promissari acquirenti. Inoltre, la Corte ha confermato la legittimità della decisione del giudice tributario di invitare l'ente a ricalcolare l'importo dovuto escludendo i beni già venduti, esercitando i propri poteri di rettifica senza violare l'onere della prova. Infine, è stata ritenuta corretta la compensazione delle spese di lite per via della complessità della causa.

Alcuni promissari acquirenti di immobili da una cooperativa edilizia hanno richiesto il frazionamento del mutuo fondiario e della relativa ipoteca gravante sulle loro porzioni. Il Tribunale ha nominato un notaio per eseguire la suddivisione, ma la Corte d'Appello ha revocato la nomina, ritenendo necessario un preventivo accordo di accollo tra la banca e i singoli acquirenti. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei promissari acquirenti, stabilendo che il frazionamento del mutuo è un diritto incondizionato che non richiede la preventiva firma di un contratto di accollo con la banca. La decisione d'appello è stata quindi cassata con rinvio.

Un acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di una quota immobiliare, ma scopre irregolarità urbanistiche. Dopo la sanatoria, l'acquirente esegue lavori non autorizzati. I venditori chiedono la risoluzione del contratto, mentre l'acquirente chiede il trasferimento coattivo dell'immobile. La Corte d'Appello nega il trasferimento ritenendo l'immobile non commerciabile per via dei nuovi abusi. La Cassazione accoglie il ricorso dell'acquirente: la presenza di difformità edilizie non rende nullo il contratto né impedisce il trasferimento coattivo dell'immobile se gli estremi del titolo urbanistico originario sono indicati nell'atto. La causa torna in appello.

Una promissaria acquirente ha proposto ricorso per ottenere la restituzione del doppio della caparra versata in forza di un contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato con una società costruttrice. La Corte d'Appello aveva respinto la domanda, ritenendo corretta l'interpretazione contrattuale operata in primo grado. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della donna. I giudici hanno chiarito che l'interpretazione del contratto preliminare di vendita spetta esclusivamente al giudice di merito e non può essere sindacata in sede di legittimità se supportata da una motivazione logica e plausibile. Di conseguenza, la ricorrente perde la causa e viene condannata al pagamento del doppio del contributo unificato.

La Corte di Cassazione ha esaminato la controversia tra una Società Venditrice e un Promissario Acquirente riguardante un contratto preliminare di compravendita immobiliare risalente al 1979. La Società Venditrice chiedeva la risoluzione del contratto per grave inadempimento del compratore, il quale non aveva presentato il certificato del Genio Civile necessario per l'acquisto di alloggi popolari. I giudici di merito avevano accolto la richiesta di risoluzione, ritenendo la questione coperta da un precedente giudicato del 1995. Il Promissario Acquirente ha proposto ricorso contestando l'interpretazione di tale precedente. Con un'ordinanza interlocutoria, la Cassazione ha stabilito che il caso richiede un approfondimento e ha rimesso la decisione alla pubblica udienza, rinviando la soluzione definitiva della controversia.

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale in materia di compravendita immobiliare. Se il venditore non adempie all'obbligo di fornire i documenti che attestano la conformità dell'immobile, l'acquirente può comunque ottenere il trasferimento della proprietà. Per farlo, l'acquirente può presentare in giudizio una perizia giurata regolarità urbanistica redatta da un tecnico di sua fiducia. Questo documento, secondo la Corte, è sufficiente a superare l'inerzia del venditore e a soddisfare i requisiti di legge, tutelando così il diritto dell'acquirente a concludere l'affare. La sentenza ribalta la tesi secondo cui solo il venditore potrebbe fornire tale prova, dando una soluzione pratica a chi rischia di veder sfumare l'acquisto per l'inadempienza altrui.

Una società costruttrice ha venduto un immobile applicando l'IVA al 4% grazie all'agevolazione prima casa. L'Agenzia delle Entrate ha contestato l'operazione, pretendendo l'aliquota del 10%, perché le dichiarazioni per il beneficio erano state rese nel contratto preliminare da un soggetto che poi aveva nominato la moglie come acquirente finale. La Corte di Cassazione ha dato ragione alla società. Ha stabilito che le dichiarazioni per ottenere l'agevolazione prima casa sono valide anche se fatte nel contratto preliminare. L'importante è che il soggetto che diventa proprietario finale possieda i requisiti richiesti dalla legge al momento del trasferimento effettivo dell'immobile. L'Agenzia delle Entrate ha perso la causa.

La Corte di Cassazione ha confermato il diritto del promissario acquirente di un immobile da costruire di esercitare il recesso per inadempimento e ottenere il doppio della caparra, anche se questa era stata materialmente versata da sua madre. Il venditore, colpevole di un grave ritardo nella consegna, sosteneva che solo chi aveva pagato potesse richiederla. I giudici hanno invece stabilito che il diritto spetta alla parte contrattuale, cioè l'acquirente, in quanto il versamento della madre era stato fatto per suo conto e a titolo di caparra. La sentenza ribadisce che il grave ritardo del costruttore legittima il recesso e la conseguente sanzione economica.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per falsità ideologica del privato nei confronti di un soggetto che si era dichiarato proprietario di un immobile in una comunicazione di inizio lavori presentata al Comune. In realtà, egli era solo un promissario acquirente, avendo firmato unicamente un contratto preliminare. Secondo i giudici, tale dichiarazione integra il reato perché la legge attribuisce a quel tipo di comunicazione la funzione di provare i fatti attestati. La Corte ha respinto la tesi difensiva del 'falso innocuo' (dichiarazione non dannosa) e ha chiarito che le successive modifiche alla normativa edilizia non hanno cancellato il reato. L'appello è stato quindi dichiarato inammissibile.

La Cassazione ha stabilito che la data fissata per il rogito in un contratto preliminare non costituisce automaticamente un termine essenziale. Una coppia di acquirenti aveva chiesto la risoluzione del contratto perché il venditore, alla data pattuita, non aveva ancora ottenuto tutti i documenti necessari, come l'abitabilità. La Corte ha respinto la loro richiesta, chiarendo che per considerare un termine essenziale, deve risultare in modo inequivocabile che l'acquirente, dopo quella data, ha perso ogni interesse all'affare. La semplice scadenza non è sufficiente se l'inadempimento del venditore non è così grave da giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale. Gli acquirenti hanno perso la causa.

Un promissario acquirente, dopo aver smesso di pagare le rate di un immobile, credeva di poterlo acquisire per usucapione. Aveva abitato l'immobile per oltre vent'anni e lo aveva anche affittato a terzi. La Corte di Cassazione ha respinto la sua richiesta, chiarendo che chi entra in un immobile tramite un contratto preliminare è un semplice detentore, non un possessore. Le sue azioni, come il mancato pagamento o l'affitto, non sono state ritenute sufficienti a dimostrare una chiara e inequivocabile **interversione del possesso**. Di conseguenza, la proprietà è rimasta agli acquirenti che avevano comprato l'immobile all'asta fallimentare.

Un acquirente ha rifiutato di stipulare il contratto definitivo di compravendita lamentando la mancanza del Certificato di abitabilità. Il venditore aveva presentato regolarmente la domanda al Comune e, prima della data fissata per il rogito, erano già decorsi i 60 giorni necessari per la formazione del silenzio-assenso. La Corte di Cassazione ha stabilito che il silenzio-assenso equivale al rilascio formale del titolo, rendendo l'immobile commerciabile. Di conseguenza, il rifiuto dell'acquirente è stato considerato un inadempimento colpevole, legittimando il venditore a recedere dal contratto e a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, poiché l'assenza del documento fisico non giustifica la risoluzione se i requisiti sostanziali sono soddisfatti.

Il Venditore e il Compratore firmano un contratto preliminare per la vendita di un terreno. Il Compratore paga solo una parte del prezzo e prende possesso del bene. Passano diversi anni senza che il Compratore saldi il debito o si presenti dal notaio, ignorando anche una diffida formale del Venditore. Il Venditore chiede quindi la risoluzione del contratto preliminare. Il Compratore si difende sostenendo che il contratto non prevedeva una data di scadenza precisa. La Cassazione dà ragione al Venditore. Se non c'è un termine fissato, la prestazione è dovuta immediatamente. Il ritardo prolungato giustifica lo scioglimento dell'accordo per grave inadempimento. Il Compratore perde la causa, deve restituire il terreno e pagare le spese legali.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28256/2023, ha stabilito un principio fondamentale in materia di edilizia agevolata. Ha chiarito che il ritardo del costruttore nella stipula del contratto definitivo non costituisce inadempimento se è causato dall'attesa della determinazione del prezzo massimo di cessione da parte del Comune. Tale attesa è considerata una condizione necessaria per garantire la validità dell'atto, tutelando così entrambe le parti. La Corte ha quindi annullato la decisione d'appello che aveva erroneamente condannato la società venditrice per inadempimento.

La Corte di Cassazione, correggendo un proprio precedente errore di fatto, ha stabilito che un immobile affetto da abuso edilizio secondario, ovvero difformità rispetto a un permesso di costruire regolarmente rilasciato, può essere oggetto di trasferimento coattivo tramite sentenza. La Corte ha distinto tale ipotesi dall'abuso primario (costruzione senza titolo), che invece impedisce il trasferimento. È stato inoltre riconosciuto il diritto del promissario acquirente di procedere alla regolarizzazione catastale in caso di inerzia del venditore.

La Corte di Cassazione Penale conferma l'ordine di demolizione di un immobile abusivo. Il tentativo di sanatoria tramite un condono edilizio basato su un frazionamento fittizio, per superare i limiti di volume, è stato ritenuto illegittimo. La Corte ha negato la legittimazione della promissaria acquirente a presentare l'istanza e ha ribadito che un unico edificio non può essere suddiviso per eludere la legge.

La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha stabilito che l'ordine di purgazione ipoteche non è applicabile quando il curatore fallimentare si limita a dare esecuzione a un contratto preliminare di vendita immobiliare già stipulato dalla società poi fallita. Il trasferimento della proprietà, in questo caso, non rientra nelle procedure di liquidazione coattiva che giustificano la cancellazione dei gravami, ma costituisce un mero adempimento contrattuale. La Corte ha chiarito che il potere purgativo del giudice delegato è strettamente legato alle vendite competitive dell'attivo fallimentare e non può essere esteso a vendite di natura privatistica.