Condono Edilizio e Frazionamento: La Cassazione dice No agli Abusi
Il tema del condono edilizio torna al centro di una pronuncia della Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 38441 del 2025 chiarisce i limiti invalicabili per la sanatoria di immobili abusivi. Il caso in esame riguarda un tentativo di eludere i limiti volumetrici imposti dalla legge attraverso un frazionamento fittizio dell’immobile, una pratica che la Suprema Corte ha ritenuto illegittima, confermando l’ordine di demolizione. Questa decisione ribadisce il principio di rigore contro i tentativi di aggirare le norme urbanistiche e offre importanti spunti sulla legittimazione a presentare l’istanza di sanatoria.
I Fatti: la Costruzione Abusiva e il Tentativo di Sanatoria
La vicenda ha origine da un unico manufatto edilizio realizzato abusivamente. A seguito di una sentenza di condanna del 1999, divenuta definitiva, era stato emesso un ordine di demolizione. Anni dopo, la nuova proprietaria di una porzione dell’immobile ha chiesto la revoca di tale ordine, basandosi su due distinte istanze di condono presentate ai sensi della Legge n. 724/1994.
Le due istanze erano state presentate separatamente da soggetti diversi (la madre e il cognato dell’originario costruttore) per due unità abitative ricavate dall’unico edificio. Ciascuna unità aveva una volumetria appena al di sotto del limite massimo di 750 metri cubi consentito dalla legge per la sanatoria. Tuttavia, la volumetria totale dell’edificio superava ampiamente tale limite. Il Tribunale, in sede di esecuzione, aveva rigettato l’istanza di revoca, ritenendo che il frazionamento fosse un espediente fraudolento per eludere la normativa.
La Decisione della Cassazione sul Condono Edilizio
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della proprietaria, confermando la decisione del Tribunale e, di conseguenza, l’ordine di demolizione. La sentenza si fonda su due pilastri argomentativi principali: l’illegittimità del frazionamento e la mancanza di legittimazione a richiedere il condono.
L’Illegittimità del Frazionamento Fraudolento
Il punto centrale della decisione è che un unico edificio, realizzato da un unico soggetto, non può essere artificiosamente suddiviso in più unità per beneficiare di più domande di condono separate. La ratio della norma sul condono è quella di sanare abusi di limitata entità. Consentire il frazionamento di un abuso edilizio di grandi dimensioni per farlo rientrare in più domande al di sotto della soglia legale costituirebbe una palese elusione della legge. La Corte ha sottolineato che, ai fini della sanatoria, l’edificio deve essere considerato come un complesso unitario, qualora faccia capo a un unico soggetto legittimato a proporre la domanda. L’operazione posta in essere è stata quindi qualificata come fraudolenta.
La Mancanza di Legittimazione del Richiedente nel Condono Edilizio
Un altro aspetto cruciale riguarda chi può validamente presentare una domanda di condono. Nel caso di specie, una delle istanze era stata presentata dalla madre del costruttore, definita come “promittente acquirente”. La Cassazione ha stabilito che la sola qualifica di promissario acquirente, derivante da un contratto preliminare, non è sufficiente a radicare un “interesse qualificato” per la presentazione della domanda. Per essere legittimati, è necessario avere un rapporto stabile e qualificato con il bene, come la piena proprietà, la concreta disponibilità o almeno il consenso del proprietario. In assenza di tali elementi, la domanda di condono è stata considerata presentata da un soggetto non legittimato, rendendo nullo il conseguente permesso di costruire in sanatoria.
Le motivazioni
La Suprema Corte motiva la sua decisione evidenziando che il giudice dell’esecuzione ha il potere-dovere di sindacare la legittimità dell’atto amministrativo di sanatoria. Se tale atto si rivela contrario alla legge, non può produrre l’effetto di paralizzare un ordine di demolizione contenuto in una sentenza passata in giudicato. I giudici hanno affermato che sarebbe “estremamente agevole eludere il giudicato di condanna” se bastasse frazionare un immobile dopo la sentenza per ottenere una sanatoria altrimenti impossibile. La Corte ha ribadito che l’abuso edilizio deve essere valutato nella sua consistenza originaria e non secondo le successive e fittizie suddivisioni catastali o proprietarie. Viene inoltre chiarito che la sentenza della Corte Costituzionale n. 302/1996, che riferisce il limite dei 750 mc alle singole unità immobiliari, non è applicabile ai casi in cui il frazionamento avviene dopo il passaggio in giudicato della sentenza di condanna e al solo scopo di eludere la legge.
Le conclusioni
La sentenza rappresenta un importante monito contro i tentativi di aggirare le norme sul condono edilizio. Le conclusioni pratiche sono chiare: non è possibile sanare un grande abuso edilizio frazionandolo in più parti; la domanda di condono deve essere presentata da un soggetto pienamente legittimato; il giudice dell’esecuzione manterrà sempre il potere di verificare la validità del titolo di sanatoria, disapplicandolo se illegittimo. Questa decisione rafforza il principio di legalità e il potere ripristinatorio dell’ordine di demolizione, arginando l’uso distorto degli strumenti di sanatoria.
È possibile sanare un grande immobile abusivo frazionandolo in più unità per rientrare nei limiti di volume del condono edilizio?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che se un edificio, al momento della sua costruzione abusiva, è un complesso unitario riconducibile a un unico proprietario, non può essere successivamente frazionato per presentare domande di condono separate ed eludere il limite di volumetria legale (in questo caso, 750 mc).
Un promissario acquirente può presentare domanda di condono per un immobile?
No, non in via generale. La Corte ha chiarito che la sola posizione di promissario acquirente, basata su un contratto preliminare, non è sufficiente a radicare un interesse qualificato per presentare la domanda di condono. È necessario dimostrare un rapporto più stabile con il bene, come la concreta disponibilità o il consenso del proprietario.
Il rilascio di una concessione in sanatoria da parte del Comune impedisce l’esecuzione di un ordine di demolizione disposto dal giudice?
Non automaticamente. Il giudice dell’esecuzione ha il potere e il dovere di verificare la legittimità dell’atto amministrativo di condono. Se rileva che il condono è stato rilasciato in violazione di legge, come in questo caso per elusione dei limiti volumetrici e mancanza di legittimazione del richiedente, può considerarlo inefficace e procedere con l’esecuzione dell’ordine di demolizione.