Preliminare

Due privati concordano con un'impresa edile la cessione di un terreno in cambio di futuri appartamenti da costruire. Successivamente, le parti firmano contratti preliminari di vendita. I privati chiedono la nullità dei contratti per mancanza della garanzia fideiussoria obbligatoria. La Corte d'Appello ritiene la questione irrilevante. La Cassazione accoglie il ricorso dei privati, stabilendo che la fideiussione immobili da costruire è obbligatoria a pena di nullità per tutti i contratti che trasferiscono la proprietà non immediata di edifici il cui permesso di costruire sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005. La sentenza viene cassata con rinvio.

Una venditrice ha agito contro una società acquirente per ottenere un incremento del prezzo di vendita di alcuni terreni e fabbricati, basandosi su una clausola di interpretazione del contratto che prevedeva un conguaglio in caso di cambio di destinazione urbanistica entro cinque anni. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda, stabilendo che il giudice d'appello ha il potere di interpretare autonomamente le clausole contrattuali senza incorrere in vizi procedurali, purché rimanga nell'ambito dei fatti allegati. Poiché il mutamento urbanistico non si era perfezionato nel termine pattuito, la condizione per la revisione del prezzo è stata considerata non avverata.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per truffa contrattuale a carico di un venditore immobiliare che aveva taciuto sulla reale situazione amministrativa di un immobile. L'imputato aveva sottoscritto un contratto preliminare incassando ingenti acconti, nonostante la concessione edilizia fosse oggetto di controversia e i lavori non potessero essere ultimati nei termini previsti. La Suprema Corte ha stabilito che il silenzio su circostanze decisive e la percezione di somme in malafede integrano gli estremi del reato, rendendo irrilevante la disputa tecnica sulla validità formale delle proroghe amministrative regionali.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della risoluzione di un contratto preliminare riguardante una vendita di cosa altrui. Il promittente venditore, nonostante l'obbligo di acquisire la proprietà per trasferirla ai promissari acquirenti, aveva alienato l'immobile a terzi. La Suprema Corte ha ribadito che il diritto alla risoluzione e al risarcimento spetta anche al compratore consapevole dell'altruità del bene, qualora scada il termine per l'acquisto della titolarità o il venditore renda impossibile l'adempimento vendendo il bene a soggetti estranei.

La Corte di Cassazione ha confermato l'annullamento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare per dolo determinante. Il caso riguardava la cessione di quote di un'area condominiale dove i promissari acquirenti avevano falsamente dichiarato di voler realizzare delle cantine, inducendo i venditori a cedere i diritti a un prezzo contenuto. In realtà, l'intento era l'edificazione di alloggi abitativi, circostanza che i venditori non avrebbero accettato. La Corte ha stabilito che l'inganno sulla destinazione d'uso ha viziato il consenso in modo decisivo. Inoltre, è stata rigettata la richiesta di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. poiché il bene era stato radicalmente trasformato rispetto a quanto pattuito originariamente.

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda di rescissione per lesione ultra dimidium proposta da una venditrice in merito a due immobili oggetto di un contratto preliminare. La ricorrente lamentava che il valore dei beni fosse stato determinato sulla base di perizie risalenti a uno o tre anni prima della firma, senza considerare i rialzi del mercato. La Suprema Corte ha stabilito che la valutazione del valore di mercato è un'indagine di fatto riservata al giudice di merito, il quale può legittimamente basarsi su consulenze tecniche precedenti se adeguatamente motivate. È stato inoltre confermato il risarcimento del danno a favore della società acquirente per la perdita di opportunità di locazione, causata dall'incertezza sulla titolarità del bene durante la lite giudiziaria.

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un preliminare di vendita per inadempimento del promissario acquirente. La controversia nasce dal mancato rispetto dei termini per la stipula del definitivo dopo l'ottenimento di varianti edilizie. Nonostante le contestazioni sulla validità delle procure del venditore, i giudici hanno ritenuto prevalente l'inerzia colpevole dell'acquirente. La decisione convalida il diritto del venditore di trattenere la somma pattuita come clausola penale, sottolineando l'importanza della buona fede e del rispetto delle scadenze concordate nel preliminare di vendita.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del recesso di un promissario acquirente che ha richiesto la restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Il caso riguardava un contratto preliminare in cui la venditrice garantiva il cambio di destinazione d'uso dell'immobile da abitazione a ufficio. Nonostante il diniego dell'assemblea condominiale, la Corte ha stabilito che la garanzia prestata dalla venditrice la rendeva responsabile dell'inadempimento, non potendo quest'ultima invocare il fatto del terzo (il condominio) per esonerarsi, specialmente in assenza di impugnazione della delibera ostativa.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il preliminare di vendita di un immobile privo di concessione edilizia non è affetto da nullità. La sanzione prevista dalla legge n. 47/1985 si applica esclusivamente ai contratti con effetti reali, ovvero quelli che trasferiscono la proprietà, e non ai contratti con effetti obbligatori come il preliminare. Nel caso esaminato, nonostante la decadenza retroattiva della concessione edilizia avesse reso nulla la vendita originaria tra i precedenti proprietari, l'impegno a vendere assunto successivamente è rimasto valido per regolare i rapporti e le eventuali risoluzioni per inadempimento tra le parti.

Una mediatrice immobiliare ha agito in giudizio per ottenere il pagamento della provvigione a seguito dell'attività svolta per la vendita di un immobile. Nonostante la formulazione di una proposta d'acquisto, il proprietario aveva deciso di non procedere alla stipula del contratto preliminare. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda, stabilendo che il diritto alla provvigione sorge solo quando l'affare è concluso in modo da creare un vincolo giuridico che permetta alle parti di agire per l'esecuzione del contratto. La semplice proposta o un accordo parziale non sono sufficienti a far maturare il compenso.