Incommerciabilità

Un istituto bancario concede un mutuo ipotecario. I debitori non pagano le rate e la banca avvia l'espropriazione immobiliare. Il giudice dell'esecuzione dichiara però l'immobile impignorabile e incommerciabile perché sorge su un terreno gravato da usi civici non affrancati. La banca cita quindi il professionista rogante per far valere la responsabilità del notaio, contestando la mancata verifica dei vincoli demaniali. La Corte d'Appello condanna il professionista a risarcire oltre trecentomila euro di danni. La Corte di Cassazione conferma integralmente la condanna: il notaio deve compiere indagini approfondite presso Comune e Regione quando opera in aree territoriali a rischio noto di usi civici, rispondendo dell'inutilizzabilità della garanzia ipotecaria.

Un acquirente recede dal contratto preliminare dopo aver scoperto, grazie al proprio notaio di fiducia, che l'immobile sorge su un terreno agricolo con forte sospetto di lottizzazione abusiva. I venditori, costretti a restituire la caparra, chiamano in causa il notaio che nel 2003 aveva redatto il loro atto d'acquisto, chiedendo il risarcimento dei danni. La Corte di Cassazione conferma la responsabilità professionale del notaio originario. Anche se l'atto di vendita del 2003 non è nullo, il professionista ha violato i doveri di diligenza e consiglio, non rilevando le evidenti irregolarità urbanistiche dell'immobile. Il notaio è quindi tenuto a risarcire i venditori per aver trasferito un bene irregolare che ha poi fatto saltare la successiva vendita.

L'Azienda ha citato in giudizio Il Notaio chiedendo il risarcimento dei danni causati dalla mancata rilevazione di usi civici su un immobile ipotecato, circostanza che ha reso il bene incommerciabile e vanificato l'esecuzione forzata. La Corte d'Appello ha condannato Il Notaio al risarcimento. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, rigettando il ricorso del professionista. I giudici hanno stabilito che la responsabilità professionale del notaio si estende al dovere di compiere indagini approfondite quando vi sono indici di allerta, come la diffusa presenza di usi civici nella zona dell'immobile. Il Notaio è stato quindi condannato a risarcire all'Azienda l'intero importo del mutuo non recuperato, oltre alle spese legali.

La Cassazione affronta il caso di due sorelle comproprietarie di più immobili, uno dei quali abusivo. La Curatela del fallimento di una delle due chiede di dividere solo il bene regolare, ma l'altra si oppone, invocando una precedente sentenza che aveva negato la divisione di tutti i beni. La Corte stabilisce un principio fondamentale: è sempre possibile chiedere la divisione giudiziale parziale, limitata ai soli immobili urbanisticamente in regola. Un precedente rigetto, motivato dall'incommerciabilità di uno dei beni, non impedisce una nuova domanda per dividere esclusivamente i beni 'sani'. La Curatela vince la causa.

Una controversia tra eredi per la divisione di due appartamenti si arena a causa di abusi edilizi. La Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale: è impossibile procedere con lo scioglimento della comunione di un immobile abusivo. Un giudice non può disporre la divisione di un fabbricato non conforme alle norme urbanistiche, poiché la regolarità edilizia è una condizione essenziale dell'azione legale. La presenza di un abuso rende il bene 'incommerciabile' e quindi non divisibile giudizialmente, nemmeno se gli eredi ne chiedono l'assegnazione. La sentenza della Corte d'Appello viene quindi annullata e il caso rinviato per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della revoca del **Compenso CTU** in un caso in cui l'elaborato peritale è risultato incompleto e inutile. Un esperto incaricato della stima di un immobile in una procedura esecutiva aveva rilevato l'abusività del bene, dichiarandolo incommerciabile, ma senza indicare i rimedi necessari per ripristinarne la regolarità. Il Tribunale aveva revocato il decreto di liquidazione poiché la perizia non permetteva la prosecuzione della vendita forzata. La Suprema Corte ha chiarito che il giudice dell'opposizione deve verificare se l'opera sia rispondente ai quesiti e completa, potendo negare il pagamento se l'attività è elusiva del mandato.

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di una promissaria acquirente che chiedeva la nullità vendita di un immobile alienato a terzi dalla promittente venditrice. La ricorrente sosteneva che l'atto fosse nullo per gravi abusi edilizi e simulato nel prezzo. La Corte ha stabilito che la nullità urbanistica è testuale e non sussiste se il titolo abilitativo è citato nell'atto, anche in presenza di abusi. Inoltre, ha chiarito che il terzo deve dimostrare un interesse ad agire concreto e attuale, non potendo limitarsi a denunciare violazioni teoriche.