Contratto Preliminare — Anno 2025

La Corte di Cassazione interviene sul tema della risoluzione del contratto di compravendita immobiliare perfezionato tramite sentenza ex art. 2932 c.c. La Corte ha stabilito che, se il compratore era a conoscenza dei vizi dell'immobile prima di ottenere la sentenza di trasferimento, non può successivamente chiedere la risoluzione del contratto per quegli stessi vizi. Tali difformità dovevano essere fatte valere nel primo giudizio, ad esempio tramite una richiesta di riduzione del prezzo. La sentenza costitutiva crea un nuovo rapporto giuridico, risolvibile solo per inadempimenti successivi alla sua formazione.

Un promissario acquirente sospendeva il pagamento della caparra confirmatoria a causa di vizi dell'immobile e del rischio di evizione parziale. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, ritenendo l'inadempimento dell'acquirente prevalente e ingiustificato. La sospensione totale dei pagamenti è stata giudicata sproporzionata rispetto all'inadempimento della controparte, violando il principio di buona fede. Di conseguenza, il ricorso principale è stato respinto e l'acquirente condannato al risarcimento del danno.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del recesso di un promissario acquirente da un contratto preliminare a causa dell'inadempimento del venditore. Quest'ultimo non aveva risolto diverse problematiche urbanistiche e amministrative dell'immobile, come la pendenza di una sanatoria edilizia, la mancanza del nulla osta paesistico e la mancata affrancazione da usi civici, violando l'obbligo di diligenza e le garanzie prestate. La sentenza chiarisce che il venditore ha l'onere di attivarsi tempestivamente per garantire la piena regolarità del bene promesso in vendita, giustificando la richiesta di restituzione del doppio della caparra da parte dell'acquirente.

Un promissario acquirente ha citato in giudizio il promittente venditore per il suo rifiuto di stipulare il contratto definitivo di compravendita immobiliare. Il Tribunale ha accolto la domanda, emettendo una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso e disponendo il trasferimento della proprietà dell'immobile, subordinato al pagamento del saldo del prezzo. La decisione si fonda sull'istituto dell'esecuzione specifica contratto previsto dall'art. 2932 c.c.

La Corte di Cassazione ha confermato che i promissari acquirenti non possono ottenere la consegna di un immobile ottenuto tramite una sentenza di esecuzione specifica (art. 2932 c.c.) se non adempiono alla condizione del pagamento del saldo prezzo, stabilita nella stessa sentenza. La pretesa di compensare il debito con un credito per danni è stata ritenuta inammissibile e infondata.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 17480/2025, si è pronunciata su un caso di azione revocatoria preliminare. Ha ribadito il principio secondo cui, in caso di vendita immobiliare preceduta da un contratto preliminare, il danno per il creditore (eventus damni) va valutato al momento del contratto definitivo. Invece, lo stato soggettivo del terzo acquirente (scientia damni) va accertato con riferimento alla data di stipula del preliminare. La Corte ha inoltre precisato che, nel caso di contratto per persona da nominare, il "terzo" rilevante ai fini della valutazione è la persona nominata, e la sua consapevolezza va verificata al momento dell'accettazione della nomina, applicando le regole sulla rappresentanza.

La Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale sull'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. di un contratto preliminare di vendita di azioni. A seguito del fallimento della società le cui azioni erano oggetto del contratto, la Corte ha stabilito che la possibilità di trasferire il bene deve essere valutata al momento della decisione giudiziale e non al momento della proposizione della domanda. Se l'oggetto è divenuto impossibile da trasferire (come le azioni di una società fallita), l'azione non può essere accolta. La sentenza di merito è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha stabilito che la clausola di un contratto preliminare che prevede il pagamento di acconti soggetti a IVA costituisce una 'disposizione autonoma'. Di conseguenza, è dovuta una seconda imposta di registro fissa, oltre a quella per il preliminare stesso. Questa imposta di registro acconti IVA non può essere scomputata da quella dovuta per il contratto definitivo, rappresentando una tassazione 'secca'. La Corte ha rigettato il ricorso dei contribuenti, confermando la legittimità della richiesta dell'Agenzia delle Entrate.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una significativa diminuzione del valore di un immobile, promesso in vendita tramite un contratto preliminare, non giustifica la risoluzione per onerosità sopravvenuta se le parti erano consapevoli di un lungo contenzioso che avrebbe ritardato la stipula del contratto definitivo. In questo caso, la svalutazione rientra nell'alea contrattuale normale, ovvero il rischio che le parti hanno implicitamente accettato. La lunga attesa rendeva prevedibile una possibile oscillazione del mercato, escludendo il carattere di evento straordinario e imprevedibile richiesto dalla legge per la risoluzione del contratto.

La Corte di Cassazione affronta un caso di simulazione assoluta e prescrizione. Due promissari acquirenti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, si vedono sottrarre l'immobile a causa di una vendita simulata orchestrata dall'erede del venditore. La Suprema Corte chiarisce che il termine di prescrizione per agire in giudizio per l'adempimento del preliminare non decorre fino a quando la vendita fraudolenta non viene dichiarata nulla con sentenza passata in giudicato. Questo perché l'atto simulato costituisce un doloso occultamento del debito che impedisce l'esercizio del diritto.

Una società immobiliare ha contestato la richiesta dell'Agenzia delle Entrate di pagare un'imposta di registro fissa sugli acconti prezzo, soggetti a IVA, previsti in alcuni contratti preliminari. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la clausola di pagamento dell'acconto costituisce una "disposizione autonoma" ai sensi della legge sull'imposta di registro. Pertanto, è soggetta a una tassazione separata e fissa, confermando la legittimità dell'atto dell'Ufficio. La decisione verte sulla corretta interpretazione della normativa sulla tassazione acconti preliminare.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo a un contratto preliminare di vendita immobiliare. I promissari acquirenti, dopo aver ricevuto l'immobile in anticipo, hanno sostenuto di averne acquisito la proprietà per usucapione. La Corte ha respinto questa tesi, ribadendo un principio fondamentale: la consegna anticipata del bene in un contratto preliminare configura una mera detenzione e non un possesso utile ai fini dell'usucapione, poiché l'acquirente è consapevole che la proprietà non è ancora stata trasferita. Allo stesso tempo, la Corte ha respinto la domanda di risoluzione del contratto del venditore a causa di un vizio formale nella diffida ad adempiere.

Un promissario acquirente ha richiesto il trasferimento di un immobile in base a un contratto preliminare di vendita, sostenendo di aver pagato parte del prezzo con cambiali. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la semplice emissione di cambiali non prova l'avvenuto pagamento. In un preliminare di vendita, l'onere di dimostrare l'effettivo incasso dei titoli spetta all'acquirente. Senza tale prova, o un'offerta formale di pagamento del saldo, la domanda di esecuzione specifica del contratto non può essere accolta.

La Corte di Cassazione chiarisce l'onere della prova in caso di inadempimento contratto preliminare. La mancata consegna della documentazione che attesta la rinuncia alla prelazione da parte dei confinanti costituisce un grave inadempimento del promittente venditore, tale da giustificare il recesso del promissario acquirente. Spetta sempre al venditore dimostrare di aver adempiuto, anche se la documentazione prodotta è contestata solo in un secondo momento.

La Corte di Cassazione conferma l'inefficacia di un contratto preliminare di compravendita immobiliare a causa del mancato avveramento di una condizione sospensiva. Il contratto era subordinato all'acquisizione, da parte del venditore, di alcuni terreni di proprietà comunale. Poiché tale evento non si è verificato entro un lasso di tempo ritenuto congruo dai giudici, il contratto non ha mai prodotto i suoi effetti, legittimando la richiesta di restituzione della caparra da parte del promissario acquirente.

La Corte di Cassazione stabilisce che una caparra confirmatoria è valida anche se costituita tramite compensazione di crediti, senza la materiale consegna di denaro. In un caso di inadempimento di un contratto preliminare, la Corte ha confermato la condanna al pagamento del doppio della caparra, riqualificando la clausola da 'penitenziale' a 'confirmatoria' in base alla reale volontà delle parti. Inoltre, ha ribadito la responsabilità illimitata del socio accomandatario per le obbligazioni sorte prima della trasformazione della società in S.r.l.

Un'impresa edile ha citato in giudizio i promissari acquirenti di un immobile per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dall'asserita occupazione illegittima, a seguito della dichiarazione di nullità del contratto preliminare. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito. La Suprema Corte ha ribadito che l'onere della prova del danno spetta a chi lo richiede, e la società ricorrente non è riuscita a dimostrare né l'effettiva occupazione dell'immobile, né l'esistenza di un concreto pregiudizio economico.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, per la determinazione del valore immobile ai fini dell'imposta di registro, il momento determinante è la data del rogito definitivo, in cui si realizza il trasferimento della proprietà. Non è corretto fare riferimento al valore del bene alla data del contratto preliminare, anche se la vicenda contrattuale è considerata unitaria. L'Amministrazione Finanziaria aveva contestato la decisione di secondo grado che riduceva il valore accertato basandosi su una valutazione antecedente alle opere di ristrutturazione e alla stipula dell'atto finale. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza e rinviando il caso per una nuova valutazione basata sui principi corretti.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha stabilito un principio cruciale a tutela del promittente acquirente di un immobile. Nel caso di specie, una società venditrice, dopo aver incassato l'intero prezzo ed immesso l'acquirente nel possesso del bene, era stata ammessa alla procedura di concordato preventivo, chiedendo poi lo scioglimento del contratto preliminare. La Suprema Corte ha chiarito che il contratto preliminare non può essere sciolto se una delle parti (in questo caso l'acquirente) ha già eseguito interamente la propria prestazione principale. La vicenda chiarisce la nozione di "contratto pendente" nel contesto del contratto preliminare e fallimento, rafforzando la posizione di chi adempie ai propri obblighi prima della crisi dell'altra parte.

Un promissario acquirente consegna assegni non firmati. I tribunali di merito ritengono vi sia una risoluzione del contratto per mutuo consenso basata su una nota unilaterale successiva. La Corte di Cassazione chiarisce che la risoluzione del contratto preliminare richiede un accordo scritto e firmato da entrambe le parti, annullando la decisione e rinviando per una nuova valutazione degli inadempimenti reciproci.