Contratto Preliminare — Anno 2023

Una venditrice ha agito per la risoluzione di un contratto preliminare e per il risarcimento ordinario del danno. Sebbene avesse provato un danno di quasi 60.000 euro, la Corte d'Appello ha limitato il risarcimento a 15.000 euro, importo previsto dalla clausola penale contrattuale. La Corte di Cassazione ha annullato questa decisione, stabilendo che se la parte danneggiata sceglie l'azione di risarcimento ordinaria anziché avvalersi della penale, l'importo del danno non è limitato da quest'ultima e deve essere integralmente risarcito se provato.

La Corte di Cassazione chiarisce che in materia di dismissione di immobili pubblici, il contratto di vendita si perfeziona nel momento in cui il conduttore accetta l'offerta di vendita inviata dall'ente proprietario. L'ordinanza stabilisce che una successiva riclassificazione dell'immobile (da 'non di pregio' a 'di pregio') non può modificare le condizioni economiche, incluso il prezzo, già cristallizzate nell'accordo. Di conseguenza, il ricorso dell'ente pubblico è stato respinto, confermando il diritto degli inquilini ad acquistare l'immobile al prezzo originariamente offerto.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli eredi di un promissario acquirente, i quali sostenevano di aver acquisito un immobile per usucapione. La Corte ha ribadito che la consegna di un bene a seguito di un contratto preliminare conferisce la mera detenzione e non il possesso, condizione necessaria per l'usucapione, a meno che non sia provato un atto di interversione del possesso. La sentenza fa chiarezza sulla questione dell'usucapione contratto preliminare, respingendo anche le doglianze procedurali dei ricorrenti.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un promissario acquirente che chiedeva il trasferimento coattivo di un immobile. Il caso, iniziato nel 1987, verteva su un contratto preliminare il cui oggetto era ritenuto indeterminato, poiché mancavano dati catastali e confini precisi. La Suprema Corte ha confermato che, per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso (ex art. 2932 c.c.), l'oggetto del contratto preliminare deve essere chiaramente identificabile dal testo dell'accordo, senza poter ricorrere a documenti esterni non firmati dalle parti, come una planimetria, o al comportamento successivo dei contraenti.

La Corte di Cassazione chiarisce la natura e l'efficacia del patto di accollo inserito in un contratto preliminare di cessione di quote. Un soggetto si era impegnato ad acquistare quote societarie, assumendosi un debito dei venditori verso la stessa società. Successivamente, sosteneva che l'obbligo di pagamento fosse sorto solo con la sentenza definitiva che trasferiva le quote. La Corte ha rigettato questa tesi, stabilendo che l'obbligazione derivante dal patto di accollo sorge sin dalla stipula del contratto preliminare, in quanto costituisce parte del corrispettivo pattuito per la cessione.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un preliminare di vendita è nullo, per quanto riguarda la clausola sul prezzo, se questo supera i limiti massimi imposti da un atto d'obbligo con il Comune. La clausola viene automaticamente sostituita dalla norma imperativa, con il prezzo legale più basso. Di conseguenza, il rifiuto del costruttore di stipulare il rogito al prezzo imposto costituisce inadempimento contrattuale, legittimando la risoluzione a suo carico. La Suprema Corte ha chiarito che il venditore non può liberarsi da tale vincolo chiedendo unilateralmente la cancellazione dell'atto d'obbligo dopo la firma del preliminare.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28256/2023, ha stabilito un principio fondamentale in materia di edilizia agevolata. Ha chiarito che il ritardo del costruttore nella stipula del contratto definitivo non costituisce inadempimento se è causato dall'attesa della determinazione del prezzo massimo di cessione da parte del Comune. Tale attesa è considerata una condizione necessaria per garantire la validità dell'atto, tutelando così entrambe le parti. La Corte ha quindi annullato la decisione d'appello che aveva erroneamente condannato la società venditrice per inadempimento.

Un caso analizzato dalla Corte di Cassazione chiarisce quando spetta la provvigione al mediatore immobiliare. La Corte ha stabilito che il diritto al compenso sorge con la stipula del contratto preliminare, anche se questo è sottoposto a una condizione risolutiva che successivamente si verifica. La decisione conferma che l'accordo vincolante tra le parti, frutto dell'attività del mediatore, è l'elemento decisivo per la maturazione della provvigione mediatore, a prescindere dagli esiti finali dell'operazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 109/2023, ha stabilito che la provvigione del mediatore matura alla conclusione del contratto preliminare, in quanto questo costituisce un vincolo giuridico che abilita le parti ad agire per l'esecuzione. La presenza di una condizione, anche se successivamente rinunciata da una parte, non esclude il diritto al compenso, confermando un principio consolidato.