Agibilità

Una società acquista all'asta un complesso alberghiero da un fallimento. Dopo l'aggiudicazione, l'acquirente scopre ordinanze comunali che impongono la chiusura dell'attività e la demolizione di alcune opere abusive nel sottotetto. L'acquirente chiede l'annullamento dell'asta e la restituzione della cauzione, invocando la fattispecie di aliud pro alio per totale inidoneità della struttura. Il tribunale rigetta la richiesta e la Corte di Cassazione conferma la decisione. I giudici rilevano che gli abusi edilizi risultavano già descritti nella perizia del tribunale e i relativi costi erano stati detratti dal prezzo di stima. Inoltre, le irregolarità risultavano pienamente sanabili per ottenere l'agibilità. Non sussiste alcuna vendita di bene diverso se l'interessato poteva conoscere i vizi consultando gli atti del fascicolo fallimentare prima di formulare l'offerta di acquisto.

Il caso nasce dall'opposizione di un inquilino condannato a pagare i canoni arretrati per aver abbandonato un immobile commerciale senza preavviso. L'inquilino sosteneva la nullità dell'accordo per la mancanza del certificato di agibilità e dell'attestato di prestazione energetica (APE). La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la validità del contratto di locazione. I giudici hanno chiarito che l'assenza di autorizzazioni amministrative o della certificazione energetica non rende nullo il contratto, né costituisce automaticamente un vizio della cosa locata. Tali mancanze possono configurare un inadempimento del proprietario solo se quest'ultimo si era espressamente impegnato a ottenerle o se l'ottenimento è del tutto impossibile, gravando comunque sull'inquilino l'onere di provare il danno concreto subito.

La Corte d'Appello ha stabilito che il deposito cauzionale locazione deve essere detratto dai canoni di locazione non pagati se il locatore non presenta una domanda giudiziale per danni. Nel caso analizzato, una società è stata condannata al pagamento di canoni arretrati, ma ha ottenuto la revoca dei decreti ingiuntivi e la compensazione delle somme trattenute dai locatori a titolo di garanzia.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso contro il sequestro preventivo di immobile abusivo disposto su due fabbricati in zona sismica. L'utilizzatore sosteneva che le opere fossero già ultimate, escludendo il pericolo nel ritardo. Tuttavia, i giudici hanno rilevato che i manufatti erano privi di intonaco e rifiniture. La Suprema Corte ha chiarito che un edificio si considera ultimato solo quando è concretamente funzionale e abitabile, comprensivo di finiture interne ed esterne. Di conseguenza, l'esigenza di impedire la prosecuzione dei lavori abusivi giustifica pienamente la misura cautelare. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese e di tremila euro alla Cassa delle ammende.

La controversia riguarda un acquirente che ha citato i venditori per vizi compravendita immobiliare, lamentando la mancata comunicazione di un'ordinanza di inagibilità e la presenza di amianto. Il Tribunale ha respinto le richieste di annullamento per dolo e di risoluzione contrattuale, accertando che i lavori di messa in sicurezza erano stati completati e che l'acquirente, avendo detenuto l'immobile prima dell'acquisto, era incorso nella decadenza per la denuncia dei vizi visibili.

La Corte d'Appello ha stabilito che la mancanza iniziale del certificato di agibilità non costituisce inadempimento se il titolo viene ottenuto durante il giudizio e se l'acquirente era consapevole della sua assenza. La garanzia di 'ottenibilità' fornita dai venditori è stata rispettata con il successivo deposito della SCIA, rendendo l'immobile conforme sia di fatto che di diritto.

Un ente pubblico, conduttore di un immobile, interrompeva le trattative per un nuovo contratto di locazione a causa della mancanza del certificato di agibilità, di cui però era sempre stato a conoscenza. La società proprietaria lo citava in giudizio per danni. La Corte di Cassazione, confermando la decisione precedente, ha ritenuto l'ente pubblico responsabile per l'interruzione ingiustificata delle trattative. La sentenza sottolinea che la conoscenza pregressa del problema dell'agibilità immobile locato e la natura di 'clausola di stile' della garanzia inserita nel vecchio contratto rendevano illegittimo il recesso dalle negoziazioni. Entrambi i ricorsi sono stati dichiarati inammissibili per vizi formali.

Una società di produzione musicale è stata sanzionata per aver impiegato lavoratori dello spettacolo senza il necessario certificato di agibilità. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della sanzione amministrativa, rigettando le eccezioni di prescrizione sollevate dalla difesa. I giudici hanno chiarito che la notifica del verbale di accertamento interrompe validamente i termini prescrizionali. Inoltre, è stato ribadito che in materia di sanzioni amministrative non si applica il principio della legge più favorevole sopravvenuta, ma vige il principio del tempus regit actum. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile poiché mirava a una rivalutazione dei fatti, preclusa in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una società conduttrice che contestava la risoluzione di un contratto di locazione commerciale per morosità, sostenendo che i locatori fossero inadempienti per il mancato ottenimento del certificato di prevenzione incendi e di agibilità. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che, in una locazione commerciale, l'onere di ottenere i titoli amministrativi necessari per l'attività d'impresa ricade sul conduttore, a meno che il locatore non abbia assunto espressamente tale obbligo nel contratto o l'immobile sia strutturalmente inidoneo a ottenerli.

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente. Nonostante l'immobile fosse un monumento nazionale soggetto a prelazione statale, la venditrice aveva fornito la documentazione necessaria attestante il mancato esercizio di tale diritto. L'acquirente aveva rifiutato la stipula del definitivo adducendo pretesti quali la mancanza del certificato di agibilità, ritenuto però non necessario per edifici storici o comunque non ostativo alla vendita. La Suprema Corte ha ribadito che il rifiuto basato su elementi irrilevanti o già risolti configura un grave inadempimento contrattuale.

La Corte di Cassazione ha confermato la limitazione del risarcimento per inadempimento contrattuale in una compravendita immobiliare. Il venditore non aveva sistemato la strada di accesso, impedendo l'ottenimento dell'agibilità. La Corte ha stabilito che il risarcimento deve coprire solo le conseguenze immediate e dirette, come i costi di ripristino e il mancato godimento, escludendo i danni da atti vandalici (spettanti alla custodia del proprietario) e il deprezzamento di mercato.

La Corte di Cassazione ha confermato l'inadempimento di una società venditrice nell'ambito di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il bene oggetto del contratto comprendeva una porzione di terreno demaniale e risultava privo del certificato di agibilità al momento della scadenza pattuita. La Corte ha stabilito che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo è legittimo quando l'immobile non è idoneo ad assolvere la sua funzione economico-sociale. La sentenza ribadisce inoltre l'inammissibilità di nuove allegazioni fatte valere tardivamente in sede di comparsa conclusionale.

Una società di gestione alberghiera chiedeva la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore, lamentando vizi dell'immobile e un certificato di agibilità parziale. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. È stato stabilito che l'inadempimento del locatore non era sufficientemente grave da giustificare la risoluzione, poiché i difetti erano rimediabili e non c'era un nesso causale tra questi e le difficoltà economiche del conduttore, il quale aveva autonomamente deciso di cessare l'attività.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di una società conduttrice che aveva sospeso il pagamento dei canoni per la mancata consegna del certificato di agibilità. Secondo la Corte, in assenza di patti contrari o vizi strutturali dell'immobile, l'onere di ottenere i titoli amministrativi per l'esercizio dell'attività commerciale ricade sul conduttore, rendendo ingiustificata l'interruzione dei pagamenti.

Una società ha richiesto la riduzione IMU per inagibilità di un immobile privo del certificato di agibilità a causa di difformità edilizie. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che lo sconto fiscale si applica solo in caso di degrado fisico o strutturale (inagibilità di fatto), non per una mera irregolarità giuridica (mancanza di agibilità), soprattutto se causata dal comportamento illecito del proprietario stesso.

Una società immobiliare ha richiesto la riduzione dell'IMU sostenendo l'inagibilità di alcuni immobili per la mancanza del certificato di agibilità. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, accogliendo il ricorso del Comune. La Corte ha stabilito che la riduzione IMU per inagibilità si applica solo in caso di degrado fisico strutturale dell'immobile (ad esempio, fabbricato pericolante o diroccato) e non per la semplice assenza di una certificazione amministrativa. La decisione chiarisce la netta distinzione tra 'inagibilità' fiscale e 'agibilità' urbanistica.

Una società immobiliare ha contestato un avviso di accertamento IMU per il 2013, lamentando un difetto di motivazione e richiedendo l'esenzione per immobili invenduti. Il Comune, a sua volta, ha impugnato la decisione di merito che aveva concesso una riduzione del 50% per inagibilità. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della società, sottolineando la necessità di una specifica dichiarazione per l'esenzione. Ha invece accolto quello del Comune, chiarendo che per gli immobili inagibili la riduzione IMU spetta solo in caso di degrado fisico effettivo, non per la mera assenza del certificato di agibilità.

La Cassazione ha annullato la revoca di un ordine di demolizione. La Corte ha stabilito che un comune non può bloccare la demolizione di un immobile abusivo per destinarlo a uso pubblico senza prima aver verificato, con un certificato di collaudo statico, la sua piena sicurezza e conformità alle normative antisismiche. La semplice delibera comunale non è sufficiente.