Art. 447-bis Codice di Procedura Civile

Una Conduttrice, titolare di una parafarmacia, ha chiesto il risarcimento danni al Locatore per vizi dell'immobile. Il Locatore, a sua volta, ha chiesto la risoluzione del contratto di locazione per il mancato pagamento di un canone, invocando la `clausola risolutiva espressa`. La Conduttrice ha sostenuto che il Locatore aveva sempre tollerato i ritardi nei pagamenti. La Corte di Cassazione ha stabilito che la tolleranza del Locatore rende inoperante la `clausola risolutiva espressa` solo se non c'è un richiamo all'esatto adempimento. Poiché il Locatore aveva inviato una comunicazione specifica, l'esercizio della `clausola risolutiva espressa` è stato ritenuto legittimo. Il ricorso della Conduttrice è stato rigettato.

Un locatore ha richiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo contro un ente pubblico per recuperare canoni di locazione non corrisposti. L'ente ha fatto opposizione e la causa di primo grado si è svolta erroneamente con il rito ordinario invece che con il rito locatizio. L'ente ha poi impugnato la sentenza mediante atto di citazione. Il proprietario ha eccepito l'inammissibilità dell'appello per tardività, sostenendo che l'impugnazione dovesse rispettare le forme del ricorso tipiche delle locazioni. La Corte di Cassazione ha confermato la validità dell'appello applicando il principio dell'ultrattività del rito: la forma dell'impugnazione segue il rito concreto del primo grado fino a formale provvedimento di mutamento del giudice. Il ricorso del locatore è stato dichiarato inammissibile con condanna alle spese.

Un'Azienda Sanitaria Provinciale aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per debiti di locazione. L'Immobiliare si è opposta, ma ha usato la forma processuale sbagliata (citazione invece di ricorso). I giudici di merito avevano dichiarato l'opposizione inammissibile o non avevano esaminato il merito. La Corte di Cassazione ha chiarito che, nell'opposizione a decreto ingiuntivo per locazioni, l'errore sulla forma dell'atto introduttivo non impedisce al giudice di pronunciarsi sul merito se l'atto è stato depositato nei termini. La Corte ha rigettato entrambi i ricorsi, principale e incidentale, compensando le spese.

Un Lavoratore ha citato in giudizio un'Azienda, sostenendo un rapporto di para-subordinazione e chiedendo il pagamento di somme. L'Azienda ha eccepito l'incompetenza del Tribunale di Caltagirone, indicando il Tribunale di Palermo in base a una clausola contrattuale. Il Tribunale di Caltagirone ha escluso la para-subordinazione, qualificando il Lavoratore come imprenditore autonomo, e ha dichiarato la propria incompetenza, indicando Palermo come foro competente. Il Lavoratore ha proposto ricorso per regolamento di competenza. La Corte di Cassazione ha confermato che il rapporto non era di para-subordinazione e ha stabilito che il foro competente era quello di Palermo, come previsto dal contratto.

La proprietaria di un immobile ha agito in giudizio per accertare l'occupazione senza titolo del proprio bene e ottenere l'immediato rilascio oltre all'indennità economica. L'occupante ha sostenuto l'esistenza di un rapporto di locazione e ha contestato presunti vizi procedurali, tra cui il mancato mutamento del rito e il deposito tardivo del provvedimento. I giudici di merito hanno ordinato lo sgombero dell'immobile e il pagamento dell'indennità, escludendo qualsiasi accordo locatizio. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente la decisione, stabilendo che i meri vizi di rito non invalidano la sentenza senza una lesione concreta della difesa e che l'occupazione senza titolo legittima la tutela piena della proprietaria.

Un proprietario chiedeva dapprima un decreto ingiuntivo per i canoni del periodo di preavviso e, successivamente, avviava un secondo giudizio per il pagamento dei canoni fino a fine contratto. I giudici d'appello dichiaravano improponibile la seconda domanda ritenendo sussistente un frazionamento del credito abusivo. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione: pur confermando che dividere le tutele del medesimo rapporto contrattuale senza un valido motivo costituisce abuso del processo, il giudice non può bloccare la causa in automatico se non è più possibile unificare i giudizi. In tale ipotesi, il giudice deve comunque decidere la causa nel merito e sanzionare la condotta scorretta solo attraverso la regolazione delle spese legali a carico del creditore, evitando una sproporzionata confisca del diritto di azione.

Una società conduttrice ha abbandonato due immobili aziendali prima della scadenza novennale, giustificando la disdetta con la semplice chiusura della propria attività. La proprietaria ha contestato la decisione e ha preteso il pagamento di tutti i canoni residui, ritenendo non integrati i presupposti di legge. La Suprema Corte ha confermato che la decisione unilaterale di cessare l'attività d'impresa non equivale ai gravi motivi oggettivi e imprevedibili richiesti dalla legge per sciogliere il vincolo contrattuale. Riconosciuta l'illegittimità del recesso, la controversia si è spostata sul conteggio dei danni e sui canoni residui al netto di quanto percepito tramite nuovi affitti. Con ordinanza interlocutoria, gli ermellini hanno rimesso la questione a pubblica udienza per definire la vincolatività delle istruzioni risarcitorie in tema di recesso anticipato locazione commerciale.

Una società privata occupava un'ampia area pubblica adibita a parcheggio in virtù di decreti amministrativi di messa a disposizione. Successivamente l'ente pubblico proprietario chiedeva il rilascio immediato del bene ritenendo scaduto il termine. La società avviava una causa per accertare che il rapporto configurasse una vera e propria locazione ad uso non abitativo con durata minima di sei anni. La Corte d'Appello smentiva l'esistenza di un vincolo contrattuale valido, inducendo l'impresa al ricorso per cassazione. Davanti ai giudici di legittimità le parti hanno comunicato la definizione di un accordo economico per la compravendita dell'area. La Suprema Corte ha pertanto disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo per permettere il perfezionamento della transazione.

Un inquilino ha citato la società proprietaria davanti a un tribunale diverso dal luogo in cui si trova l'immobile per ottenere la risoluzione del contratto e la restituzione della caparra. Dopo la fase preliminare di mediazione obbligatoria, il giudice ha rilevato d'ufficio l'errata individuazione del foro. L'inquilino ha contestato tale decisione con ricorso in Cassazione sostenendo la tardività del rilievo. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso. I giudici hanno chiarito le regole sulla competenza territoriale nella locazione: la mediazione obbligatoria precede l'inizio effettivo del processo e congela i termini. Di conseguenza, il giudice può dichiarare tempestivamente la propria incompetenza alla prima udienza utile successiva alla mediazione, dovendo la lite svolgersi inderogabilmente nel tribunale del luogo in cui si trova il bene immobile.

La Corte d'Appello ha confermato la sospensione efficacia esecutiva di una sentenza di rilascio riguardante un immobile commerciale. Il giudice ha ravvisato il gravissimo danno nel rischio di chiusura dell'attività, perdita dell'avviamento e licenziamento dei dipendenti, bilanciando gli interessi delle parti durante il giudizio di appello.

Il Tribunale ha dichiarato la risoluzione di diritto di un contratto di locazione commerciale per via dell'attivazione della clausola risolutiva espressa. Il conduttore aveva realizzato significativi abusi edilizi, tra cui campi da padel e strutture in cemento armato, in assenza di autorizzazione scritta. La sentenza ha disposto il rilascio immediato del bene e la condanna al risarcimento dei danni per la rimessione in pristino e l'occupazione senza titolo.

Una società affiliante ha ottenuto un decreto ingiuntivo dal Tribunale di Nola per il pagamento di merci non restituite dopo la risoluzione di un contratto di franchising. L'affiliato ha opposto il decreto eccependo l'incompetenza territoriale a favore del Tribunale di Tivoli, sostenendo il collegamento con un contratto di subaffitto di ramo d'azienda soggetto al foro speciale dell'immobile. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, stabilendo che la competenza territoriale contratto franchising prevale quando la richiesta riguarda esclusivamente il pagamento di merci fornite. Il rapporto di debito-credito commerciale è infatti autonomo rispetto alla locazione dell'immobile, rendendo valida la competenza del tribunale originario.

Una creditrice avvia un pignoramento presso terzi sullo stipendio del debitore. Quest'ultimo propone opposizione all'esecuzione invocando la compensazione con un controcredito derivante da un affitto. Il Tribunale rigetta l'opposizione seguendo il rito ordinario. Il debitore propone appello depositando il ricorso nei termini, ma notificandolo in ritardo rispetto alla scadenza semestrale. La Corte d'Appello dichiara l'impugnazione inammissibile per tardività, escludendo il rito locatizio. La Cassazione conferma la decisione applicando il principio della ultrattività del rito: poiché il primo grado si è svolto con rito ordinario, anche l'appello deve seguire le medesime forme. Di conseguenza, la tempestività andava calcolata sulla notifica e non sul deposito.

Un debitore propone opposizione agli atti esecutivi contro un pignoramento immobiliare derivante da un decreto ingiuntivo per canoni di locazione non pagati. Il Tribunale dichiara inammissibile l'opposizione, ritenendo applicabile il rito speciale delle locazioni, che imponeva l'introduzione della causa con ricorso entro un termine perentorio. Il debitore aveva invece utilizzato l'atto di citazione, depositato oltre la scadenza. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del debitore e chiarisce che il rito speciale delle locazioni si applica solo alla fase di cognizione sul contratto d'affitto, e non alle successive opposizioni esecutive. Per queste ultime si applica sempre il rito ordinario. La sentenza viene quindi cassata con rinvio al Tribunale per un nuovo esame.

Il Tribunale di Milano ha respinto il reclamo di un conduttore che cercava la sospensione esecuzione sfratto per motivi di salute. La decisione chiarisce che il differimento della data di rilascio può essere richiesto solo tramite l'opposizione specifica prevista dalla legge sulle locazioni e non attraverso rimedi cautelari generici, a patto che il termine fissato non sia già spirato e l'esecuzione non sia iniziata.

Una proprietaria ha chiesto il rilascio di un immobile e il risarcimento per occupazione senza titolo, eccependo la nullità di un contratto di locazione verbale. Gli occupanti si sono costituiti in ritardo, sostenendo di essere comproprietari e chiedendo di accertare la simulazione dell'acquisto originario. Il Tribunale ha disposto il mutamento del rito, ma ha dichiarato inammissibili le difese degli occupanti perché presentate oltre i termini del rito speciale inizialmente scelto dalla proprietaria. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione: anche se la procedura iniziale è errata, il convenuto deve rispettare le scadenze di quel rito fino all'ordinanza di mutamento. Di conseguenza, le preclusioni già maturate restano ferme. Gli occupanti hanno perso la causa e sono stati condannati a rilasciare l'immobile e a pagare le spese.

Un notaio ha autenticato un contratto di affitto di un'azienda zootecnica inserendo una clausola che stabiliva la competenza esclusiva del Tribunale di Roma, anziché del luogo in cui si trovavano i beni. L'Archivio Notarile ha contestato la violazione dell'articolo 28 della legge notarile, che vieta di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge. La Corte di Cassazione ha confermato la sanzione pecuniaria a carico del professionista. I giudici hanno chiarito che la clausola di deroga alla competenza territoriale inderogabile è affetta da nullità assoluta. Di conseguenza, scatta la responsabilità disciplinare del notaio. Tale illecito si consuma istantaneamente al momento dell'autenticazione dell'atto. Non rilevano i successivi limiti processuali per eccepire l'incompetenza in giudizio, poiché la condotta del notaio va valutata con un giudizio preventivo al momento della firma.

Una società immobiliare ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro un ente pubblico per canoni di locazione non pagati. L'ente ha proposto opposizione a decreto ingiuntivo notificando un atto di citazione invece di depositare un ricorso, come previsto per le locazioni. Sebbene la notifica sia avvenuta nei termini, il deposito in cancelleria è avvenuto in ritardo. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito che in materia di locazione non si applica la sanatoria retroattiva del mutamento del rito prevista dal D.Lgs. 150/2011. L'opposizione è tempestiva solo se l'atto errato (citazione) viene depositato in tribunale entro i quaranta giorni dalla notifica del decreto. Di conseguenza, l'opposizione dell'ente è stata dichiarata inammissibile per tardività, confermando la vittoria della società immobiliare.

Un'azienda affittuaria e una concedente stipulano un accordo per l'affitto di un'azienda commerciale, inserendo una clausola che riserva ogni controversia al Tribunale di Milano. L'accordo prevede anche l'acquisto di merci in magazzino. Sorge una lite sul pagamento di tali merci e la concedente ottiene un decreto ingiuntivo dal Tribunale di Bergamo. L'affittuaria si oppone rivendicando la competenza di Milano. Il Tribunale di Bergamo si dichiara competente applicando il rito speciale delle locazioni. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'affittuaria, qualificando l'accordo come un contratto a causa mista (affitto e vendita). Poiché la lite riguarda la vendita delle merci, attività autonoma dall'affitto, la clausola di competenza esclusiva per Milano è pienamente valida. Vince l'affittuaria.

Un proprietario concede in uso gratuito alcuni immobili a una società per l'esercizio della sua attività d'impresa. Successivamente, il proprietario dichiara il proprio recesso dal comodato per un imprevisto bisogno economico e di salute, chiedendo la restituzione dei beni. La società si oppone e chiede un indennizzo per i lavori di ristrutturazione eseguiti. La Corte d'Appello ordina il rilascio dei beni, ma la Cassazione annulla la decisione. I giudici stabiliscono che il recesso dal comodato di un immobile commerciale deve rispettare il principio di buona fede. Il giudice deve quindi bilanciare l'urgenza del proprietario con il grave danno subito dall'azienda. Inoltre, la richiesta di indennizzo per le migliorie va valutata a prescindere dalla data del contratto.