Il rispetto della competenza territoriale nella locazione
Nelle liti sugli immobili la legge stabilisce con precisione il tribunale preposto alla decisione della controversia. La regola sulla competenza territoriale nella locazione impone che la causa debba svolgersi dinanzi al giudice del luogo in cui l’immobile è situato. Questa indicazione normativa possiede natura inderogabile e annulla qualsiasi patto contrario stipulato dalle parti contraenti nel testo contrattuale. Il principio trova conferma nella recente pronuncia della Corte di Cassazione su un contenzioso locatizio.
Un inquilino aveva sottoscritto un contratto per una prestigiosa villa situata in una nota località marittima toscana. A causa dei blocchi imposti durante l’emergenza pandemica, l’affittuario non aveva potuto raggiungere l’abitazione. Per questo motivo, l’inquilino ha introdotto una causa per ottenere la risoluzione del contratto e la restituzione della caparra versata. L’attore ha tuttavia incardinato la controversia dinanzi al tribunale del capoluogo lombardo anziché rivolgersi all’ufficio giudiziario toscano territorialmente designato dal codice di procedura civile.
Mediazione obbligatoria e rispetto delle scadenze processuali
Il procedimento ha subito un primo arresto formale per consentire alle parti di svolgere il tentativo obbligatorio di conciliazione. La legge prescrive la mediazione come passaggio preliminare necessario per tutte le controversie in materia di locazioni immobiliari. Senza questo passaggio preventivo il giudice non può entrare nel merito della domanda formulata dalle parti in causa.
Concluso negativamente il percorso conciliativo, il magistrato ha aperto la prima udienza formale di trattazione. In tale sede, il tribunale ha sollevato di propria iniziativa il difetto di competenza geografica, assegnando la causa all’autorità toscana. L’inquilino ha impugnato tale provvedimento mediante istanza alla Corte di Cassazione. Il ricorrente ha sostenuto che il rilievo fosse avvenuto fuori tempo massimo a causa dello svolgimento di diverse udienze precedenti.
Le motivazioni: i tempi della competenza territoriale nella locazione
I giudici di legittimità hanno rigettato integralmente l’impugnazione proposta dall’affittuario dell’immobile. Il collegio ha precisato che la mediazione obbligatoria costituisce un presupposto esterno che si colloca a monte dell’effettivo svolgimento del giudizio civile. Nessuna preclusione o scadenza processuale può maturare durante il tempo necessario per svolgere il procedimento di conciliazione.
Il giudice ha sollevato la questione alla prima udienza successiva al fallimento del tentativo conciliativo. L’eccezione si è rivelata pienamente tempestiva e conforme alle disposizioni del codice di rito. La Suprema Corte ha inoltre evidenziato che la clausola contrattuale di deroga del foro era radicalmente nulla. L’articolo 21 e l’articolo 447-bis del codice di procedura civile assegnano in modo categorico e inderogabile la causa al giudice del luogo in cui sorge il fabbricato locato.
Le conclusioni: la corretta scelta del giudice naturale
La controversia deve ora ricominciare dinanzi al tribunale competente per territorio individuato dalla Cassazione. Chi agisce in giudizio per questioni contrattuali locative non può radicare la lite in una sede differente da quella dell’immobile. L’eventuale ritardo nell’individuare il giudice corretto non sana l’incompetenza se il processo è rimasto sospeso per consentire la mediazione obbligatoria. L’inquilino soccombente deve inoltre farsi carico degli oneri economici del giudizio incidentale.
Quale tribunale decide le controversie su un contratto di locazione
La competenza spetta inderogabilmente al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile concesso in locazione.
Le parti possono scegliere un foro diverso inserendolo nel contratto
No, le clausole che modificano il tribunale competente nelle materie locatizie sono radicalmente nulle per legge.
La mediazione obbligatoria fa scadere i termini per eccepire l’incompetenza
No, la mediazione si pone prima della trattazione processuale e la prima udienza utile per il rilievo è quella successiva al suo esito.