Risoluzione della locazione tramite clausola risolutiva espressa
Nel panorama delle locazioni commerciali, la tutela della proprietà passa spesso attraverso strumenti contrattuali precisi. Una recente sentenza del Tribunale di Roma ha chiarito come la clausola risolutiva espressa rappresenti un presidio fondamentale contro le modifiche non autorizzate all’immobile, specialmente quando queste configurano abusi edilizi insanabili.
Il caso: abusi edilizi in un centro sportivo
La vicenda nasce da un contratto di locazione ad uso attività sportiva. Il locatore, subentrato nella proprietà del bene, ha contestato al conduttore la realizzazione di numerose opere stabili in cemento armato e campi da padel senza il preventivo consenso scritto, come invece previsto dagli accordi contrattuali. Tali interventi sono stati qualificati dal Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) come abusivi e urbanisticamente insanabili.
Il locatore ha quindi notificato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto, chiedendo la risoluzione di diritto del rapporto e il risarcimento dei danni.
La difesa del conduttore e la decisione del Tribunale
La parte conduttrice si è difesa sostenendo che le opere fossero in gran parte preesistenti o, in alternativa, di natura amovibile. Tuttavia, il Tribunale ha respinto tali eccezioni sottolineando che, alla firma del contratto nel 2014, il conduttore aveva accettato lo stato dei luoghi, obbligandosi a non apportare modifiche senza autorizzazione scritta.
La presenza di strutture fisse, quali basamenti in calcestruzzo e muretti perimetrali, ha smentito la natura “amovibile” dei manufatti. Il Giudice ha dunque confermato che l’alterazione dello stato dei luoghi in violazione dei vincoli contrattuali è sufficiente ad attivare la risoluzione automatica, senza che sia necessaria l’emanazione di sanzioni amministrative da parte degli enti pubblici.
Le motivazioni
Il Giudice ha fondato la decisione sul principio dell’autonomia contrattuale. Una volta che le parti hanno individuato specifiche violazioni come causa di risoluzione automatica, il magistrato non deve compiere una valutazione discrezionale sulla gravità dell’inadempimento, ma limitarsi ad accertare se la violazione sia avvenuta. Nel caso di specie, la consulenza tecnica ha confermato l’esecuzione di opere stabili successive alla firma del contratto, integrando perfettamente la fattispecie prevista dalla clausola. Inoltre, è stato ribadito che l’assunzione della veste di custode obbliga il conduttore a preservare l’integrità del bene, responsabilità che non viene meno neanche in presenza di abusi parzialmente preesistenti se accettati al momento della stipula.
Le conclusioni
La sentenza si conclude con la condanna della società conduttrice al rilascio immediato dell’immobile, libero da persone e cose. Oltre allo sfratto, il Tribunale ha disposto un pesante risarcimento per i costi di rimessione in pristino, quantificati in oltre 177.000 euro, e il pagamento di un’indennità di occupazione per ogni mese trascorso dalla risoluzione fino alla riconsegna effettiva. Questo provvedimento conferma che l’inosservanza dei divieti di trasformazione dell’immobile locato comporta conseguenze civili severe e immediate, indipendenti dai risvolti urbanistici della vicenda.
Quando scatta la risoluzione automatica del contratto di locazione?
La risoluzione avviene nel momento in cui la parte interessata comunica formalmente all’altra di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa a seguito di un inadempimento specifico previsto dal contratto.
Il conduttore può modificare l’immobile se le opere sono amovibili?
No, se il contratto prevede il divieto di apportare modifiche senza consenso scritto del locatore, anche la realizzazione di strutture amovibili può costituire un inadempimento grave.
Chi paga le spese per demolire le opere abusive fatte dal conduttore?
Le spese per la rimessione in pristino e la demolizione delle opere non autorizzate sono interamente a carico del conduttore, che può essere condannato anche al risarcimento del danno.