Art. 2932 Codice Civile

Una controversia su un contratto preliminare di compravendita immobiliare tra due società. La questione centrale riguarda il pagamento dell'IVA non menzionata nel contratto. La Corte di Cassazione, riformando la decisione d'appello, ha stabilito che, in assenza di un patto esplicito e inequivocabile, il prezzo si intende al netto dell'imposta (prezzo IVA esclusa). Di conseguenza, l'acquirente è tenuto a corrispondere l'IVA oltre al prezzo pattuito. La mancata corresponsione dell'IVA può costituire un inadempimento contrattuale, richiedendo una nuova valutazione del comportamento delle parti.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una sentenza ex art. 2932 c.c., che dispone il trasferimento di un immobile subordinandolo al pagamento del prezzo, è soggetta a imposta di registro in misura proporzionale e non fissa. Tale condizione è considerata 'meramente potestativa' dal lato dell'acquirente ai fini fiscali, rendendo il trasferimento immediatamente imponibile, indipendentemente dal fatto che l'acquirente avesse manifestato la volontà di non concludere l'affare.

Una società, a seguito dell'annullamento di un contratto di concessione di un immobile con un Comune, ha richiesto il risarcimento del danno per mancato guadagno derivante da un contratto di affitto d'azienda non concluso. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda, sottolineando che non è risarcibile una mera possibilità di reddito futura, qualificabile come perdita di chance, quando la sua concreta realizzazione e remuneratività appaiono incerte. La Corte ha distinto questo caso dal lucro cessante, che presuppone la perdita di un guadagno quasi certo.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19047/2025, interviene su una complessa vicenda nata da un contratto preliminare di vendita immobiliare e sfociata in una lite su un presunto contratto di mutuo. La Corte ha stabilito che per la prova del contratto di mutuo non basta una scrittura privata che ne attesti l'esistenza, ma è necessaria la dimostrazione dell'effettiva consegna del denaro (traditio). Di conseguenza, ha cassato la decisione di merito che aveva condannato il presunto mutuatario alla restituzione della somma, rinviando il caso alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

La Cassazione chiarisce che la mancanza del certificato di agibilità costituisce un inadempimento grave del venditore, legittimando il rifiuto del compratore di stipulare il contratto definitivo. Inoltre, la domanda giudiziale di trasferimento coattivo dell'immobile (ex art. 2932 c.c.) implica l'offerta di pagamento del saldo prezzo, non essendo necessaria un'offerta formale separata quando il versamento è previsto al rogito.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 19277/2025, ha rigettato il ricorso di una società che contestava un lodo arbitrale. Il caso riguardava un contratto preliminare di vendita immobiliare che, secondo la ricorrente, mascherava un patto commissorio vietato. La Corte ha stabilito che, dopo la riforma del 2006, l'impugnazione del lodo arbitrale per violazione di norme di diritto è ammessa solo se espressamente prevista dalle parti nella convenzione di arbitrato. Inoltre, ha chiarito che la violazione del divieto di patto commissorio, pur essendo una norma imperativa, non costituisce una violazione dell'ordine pubblico tale da consentire l'impugnazione in assenza di tale previsione, rafforzando così la stabilità delle decisioni arbitrali.

In un caso di contratto preliminare immobiliare, la Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra risoluzione e caparra. La Corte ha stabilito che una parte che chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni non può ottenere anche il doppio della caparra, rimedio previsto per il diverso istituto del recesso. Viene inoltre ribadito che la prova della simulazione del prezzo tra le parti richiede un atto scritto.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un secondo accordo, che prevede la stipula di un futuro e più dettagliato contratto preliminare, può annullare e superare il vincolo del primo. In questo caso, una società immobiliare è stata condannata a restituire un deposito cauzionale perché, dopo una prima proposta di acquisto, le parti avevano firmato una scrittura successiva che subordinava l'accordo alla stesura di un nuovo preliminare, mai concluso. La Corte ha ritenuto che il vincolo contrattuale non si fosse mai perfezionato.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello a causa di una omessa pronuncia su specifici motivi di gravame. Il caso, originato da una complessa compravendita immobiliare del 1988, vedeva contrapposti acquirenti e venditori su questioni di risarcimento danni, rimborso spese e validità degli atti. La Suprema Corte ha accolto i ricorsi degli acquirenti, rilevando che i giudici di secondo grado non si erano espressi su una domanda di risarcimento per il ritardo nella trascrizione dell'atto e su un motivo d'appello relativo al rimborso delle spese per la cancellazione di ipoteche. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

Una società acquirente citava in giudizio la venditrice per ottenere il trasferimento del 51% delle quote di una terza società, come previsto da un contratto preliminare. Tuttavia, un successivo contratto aveva trasferito solo il 49% delle quote. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che il secondo contratto aveva un'efficacia innovativa che sostituiva completamente il preliminare, basandosi sull'interpretazione della volontà delle parti che avevano creato un nuovo assetto di interessi. La limitata efficacia del contratto preliminare è stata quindi confermata.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di fallimento del promittente venditore, la sola trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. non è sufficiente a rendere l'acquisto opponibile alla massa dei creditori. È indispensabile procedere anche alla trascrizione della sentenza che accoglie tale domanda. In assenza di questo secondo adempimento, il curatore fallimentare conserva il diritto di sciogliere il contratto preliminare, vanificando le pretese dell'acquirente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21253/2025, ha chiarito la natura del giudizio di rinvio. In una complessa vicenda di compravendita immobiliare, la Corte ha stabilito che l'atto di riassunzione serve solo a riattivare il processo, senza la necessità di riproporre formalmente tutte le domande e le eccezioni già formulate. La volontà della parte, manifestata nei precedenti gradi, è sufficiente a mantenere vive le sue richieste, inclusa l'offerta di pagamento in una domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. La Corte ha quindi respinto il ricorso del venditore, confermando la decisione che accoglieva la domanda dell'acquirente.

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto preliminare immobiliare per grave inadempimento dei promissari acquirenti. L'analisi si concentra sull'interpretazione delle clausole contrattuali, la natura delle obbligazioni alternative e la mancata corresponsione delle rate di mutuo pattuite, ritenuta giusta causa per la risoluzione.

La Corte di Cassazione chiarisce che una vendita immobile nulla per la mancanza delle dichiarazioni urbanistiche previste dalla legge non può essere sanata con la semplice produzione in giudizio del documento mancante. È necessario un apposito e formale atto di conferma. La pronuncia esamina una compravendita immobiliare contestata tra eredi, dove un contratto era stato giudicato nullo in primo grado. La Corte d'Appello aveva riformato la decisione, ritenendo sufficiente una dichiarazione prodotta in sede di gravame. La Cassazione ha cassato la sentenza d'appello, riaffermando il rigore formale richiesto per la sanatoria di tali nullità.

L'ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione affronta la complessa questione dei termini per l'esercizio dell'opzione prezzo-valore nell'ambito di un trasferimento immobiliare disposto da una sentenza ex art. 2932 c.c. A seguito di un ricorso per revocazione, la Corte ha riscontrato dubbi interpretativi sulla possibilità di scegliere il regime del prezzo-valore dopo la notifica di un avviso di liquidazione da parte dell'Amministrazione finanziaria. Data la rilevanza della questione, ha rinviato la causa a una pubblica udienza per una decisione approfondita.

Una società immobiliare, vincitrice di un'asta per un immobile, si è vista negare il trasferimento della proprietà. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'aggiudicazione provvisoria non costituisce un obbligo a contrarre per l'ente venditore se il disciplinare di gara lo esclude esplicitamente. Pur rigettando la richiesta di trasferimento forzato del bene, la Corte ha confermato la condanna dell'ente al risarcimento del danno per responsabilità precontrattuale, per essersi ritirato dalle trattative senza una giustificazione valida.

In una controversia su un contratto per la vendita di diritti edificatori, la Corte di Cassazione ha confermato il diritto di recesso unilaterale dell'acquirente. La Corte ha stabilito che la clausola che consentiva all'acquirente di richiedere la restituzione della somma versata in caso di mancata approvazione del piano edilizio costituiva un valido patto di recesso, legittimamente esercitato. Di conseguenza, il venditore è stato condannato a restituire l'importo ricevuto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha stabilito che l'aliquota dell'imposta di registro per la costituzione di un diritto di superficie è del 9% e non del 15%. Il caso riguardava un avviso di liquidazione emesso dall'Agenzia delle Entrate per la registrazione di un'ordinanza giudiziale che costituiva un diritto di superficie su un terreno agricolo per un parco eolico. Le commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano confermato l'aliquota del 15%, ma la Suprema Corte ha accolto il ricorso del contribuente. È stato chiarito che la costituzione di un diritto reale di godimento, come il diritto di superficie, non equivale a un trasferimento di proprietà e deve quindi essere tassata con l'aliquota più bassa, prevista per gli atti costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di simulazione contratto relativo a un preliminare di vendita immobiliare. La Corte ha stabilito che il mandante, all'oscuro dell'accordo simulatorio posto in essere dal suo rappresentante, deve essere considerato un "terzo". Di conseguenza, egli ha diritto di provare la simulazione con ogni mezzo, incluse le presunzioni, senza i limiti probatori previsti per le parti contraenti. La Corte ha quindi rigettato il ricorso, confermando la decisione di merito che aveva dichiarato la simulazione del contratto sulla base di prove indiziarie.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'imposta di registro su una sentenza che dispone il trasferimento di un immobile è dovuta in misura proporzionale anche se l'acquirente non paga il prezzo. Secondo i giudici, la condizione del pagamento del prezzo è, ai fini fiscali, una condizione 'meramente potestativa', che non sospende l'obbligazione tributaria. Inoltre, la Corte ha chiarito che tutte le 'parti in causa' nel giudizio, inclusi i rappresentanti legali, sono solidalmente responsabili per il pagamento dell'imposta.