Art. 1669 Codice Civile

Una promissaria acquirente ha stipulato un contratto preliminare di vendita per un immobile residenziale. A causa di gravi vizi dell'edificio e di inadempienze del venditore, l'acquirente ha chiesto in giudizio il trasferimento coattivo della proprietà con riduzione del prezzo pattuito e risarcimento del danno per la perdita di agevolazioni fiscali. Il venditore ha replicato chiedendo la risoluzione del contratto e la perdita della caparra. Dopo le sentenze di merito che hanno disposto il trasferimento con riduzione del prezzo, l'acquirente ha proposto ricorso in Cassazione. Nelle more del giudizio di legittimità, le parti hanno raggiunto un accordo transattivo extragiudiziale per risolvere ogni controversia. La ricorrente ha quindi depositato formale atto di rinuncia. La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio senza applicare ulteriori oneri o spese a carico delle parti.

Una proprietaria richiede il risarcimento danni alla ditta costruttrice per gravi infiltrazioni di acqua e muffa presenti nell'immobile, responsabili della risoluzione anticipata della locazione con l'inquilina. La compratrice fonda la richiesta sui vizi della cosa venduta e sul deprezzamento del bene quantificato dal perito del tribunale. La Corte di Appello respinge la domanda risarcitoria verso la costruttrice, ritenendo non provato il danno attuale ma solo eventuali spese future. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso della proprietaria interamente inammissibile a causa della genericità delle censure e della mancata allegazione puntuale degli atti processuali, confermando l'esclusione del risarcimento e condannandola alle spese legali.

L'Acquirente compra un immobile e scopre gravi infiltrazioni nello scantinato a distanza di pochi mesi dal rogito. Il compratore avvia un accertamento tecnico e cita in giudizio la Venditrice e l'impresa costruttrice per ottenere il risarcimento. La Venditrice eccepisce la prescrizione decennale della garanzia, sostenendo che i lavori erano terminati oltre dieci anni prima rispetto all'azione legale. I giudici di merito accertano che la data formale di ultimazione e i dati catastali provano il rispetto dei termini di legge. La Corte di Cassazione respinge il ricorso della Venditrice per inammissibilità e difetto di specificità dei motivi. L'azione per gravi difetti dell'immobile rimane tempestiva e la condanna al risarcimento di oltre ottantamila euro a carico della parte venditrice e del costruttore diventa definitiva.

Un Condominio ha citato in giudizio L'Azienda Venditrice per gravi difetti e opere incompiute. La Corte d'Appello aveva riconosciuto la **responsabilità del venditore-costruttore** ai sensi dell'Art. 1669 c.c., ritenendo L'Azienda Venditrice responsabile per aver eseguito lavori di completamento. La Cassazione ha annullato questa decisione, stabilendo che per attribuire tale responsabilità a un venditore che ha effettuato interventi su un edificio preesistente, è necessario un accertamento preciso sulla natura e l'entità delle opere. La Corte d'Appello non aveva adeguatamente distinto tra semplici finiture e interventi sostanziali. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

I Proprietari di un immobile hanno citato in giudizio L'Azienda Appaltatrice e altri, contestando difetti e abusi edilizi in lavori di consolidamento eseguiti nel loro condominio. Chiedevano l'accertamento della conformità delle opere e il risarcimento dei danni. L'Azienda Appaltatrice ha eccepito la `prescrizione vizi appalto`, sostenendo che i termini per agire legalmente erano scaduti, dato che i lavori erano stati ultimati nel 1994 e i difetti scoperti nel 1995. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei giudici precedenti, rigettando il ricorso dei Proprietari. Ha ritenuto fondata l'eccezione di `prescrizione vizi appalto`, sia per i vizi ordinari che per i gravi difetti, poiché l'azione legale era stata avviata troppo tardi rispetto alla scoperta e denuncia dei problemi.

Un condominio e diversi proprietari agiscono in giudizio contro l'impresa costruttrice, il venditore, il direttore dei lavori e il progettista strutturale a causa di allagamenti negli scantinati e di un pessimo isolamento acustico. I tecnici eccepiscono la propria estraneità e invocano le polizze assicurative. La Corte di Cassazione conferma la responsabilità concorrente e solidale di tutte le figure professionali. I vizi riscontrati costituiscono gravi difetti dell'immobile per errata valutazione geologica e acustica. La Suprema Corte stabilisce che il progettista strutturale non può ignorare le criticità del terreno note dalla perizia. Respinte anche le eccezioni delle assicurazioni: la copertura indennitaria opera sull'intero debito solidale verso i danneggiati, mentre la conoscenza pregressa del rischio esclude la garanzia per il tecnico.

Un Proprietario ha acquistato un immobile e, dopo alcuni anni, ha riscontrato infiltrazioni e umidità, attribuendole a vizi di costruzione. Ha citato in giudizio il Committente e il Costruttore per responsabilità contrattuale e gravi difetti. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno escluso la responsabilità del Costruttore, ritenendo che i problemi fossero dovuti a un difetto di manutenzione immobile da parte del Proprietario. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso del Proprietario e ribadendo che la manutenzione ordinaria spetta al proprietario. Il Proprietario ha perso la causa ed è stato condannato al pagamento delle spese legali.

I Committenti hanno affidato all'Appaltatore lavori edili nella propria abitazione, riscontrando gravi difetti costruttivi. Dopo una complessa vicenda processuale legata a una precedente causa con il direttore dei lavori, i proprietari hanno citato autonomamente l'impresa nel 2009 per ottenere il risarcimento dei danni da vizi dell'appalto. La Corte d'Appello ha erroneamente qualificato la nuova causa come una riassunzione del vecchio giudizio, applicando il rito abrogato e accogliendo l'eccezione di prescrizione sollevata dall'impresa solo in secondo grado. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei proprietari: l'azione autonoma del 2009 segue il rito vigente e la decisione spetta al giudice monocratico. Di conseguenza, l'eccezione di prescrizione formulata tardivamente in appello è inammissibile e la Corte territoriale dovrà riesaminare il merito.

I Committenti citano in giudizio L'Appaltatore e il Direttore dei Lavori per ottenere il risarcimento dei danni derivanti da gravi difetti dell'opera, tra cui infiltrazioni d'acqua e problemi di umidità. L'Appaltatore eccepisce la decadenza dell'azione, affermando che la scoperta dei vizi era avvenuta molto tempo prima rispetto alla denuncia formale. La Corte d'Appello dichiara inammissibile la perizia di Accertamento Tecnico Preventivo (A.T.P.) perché prodotta in ritardo dalle parti. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'Appaltatore: la perizia svolta prima del processo, sebbene acquisita dall'esperto del giudice e discussa tra le parti, costituisce prova perfettamente utilizzabile per accertare la tempestività della contestazione. La sentenza viene cassata con rinvio per un nuovo esame della decadenza alla luce della relazione peritale.

Alcuni proprietari di appartamenti hanno citato in giudizio l'impresa costruttrice e il direttore dei lavori per difetti nell'immobile, tra cui scarso isolamento acustico e crepe. I giudici di merito avevano dichiarato la decadenza dell'azione, ritenendo che i vizi fossero immediatamente percepibili dalla consegna degli immobili. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. Un grave difetto dell'opera, come il difetto di insonorizzazione, richiede una perizia tecnica per comprenderne causa e gravità. Il termine di un anno per la denuncia decorre solo dall'acquisizione di una consapevolezza tecnica e sicura. Inoltre, i proprietari possono modificare la domanda legale durante il processo per far valere la responsabilità generale per danni. I proprietari hanno così ottenuto l'annullamento della sentenza sfavorevole e la riapertura del giudizio d'appello.

Una società committente citava in giudizio i soci di una società di persone ormai cancellata per ottenere i danni derivanti da infiltrazioni nel tetto. I lavori originari risalivano a molti anni prima ed erano stati eseguiti da una precedente società, poi sciolta. I medesimi soci avevano in seguito fondato una nuova ditta e realizzato solo un modesto intervento riparatorio. Il committente invocava la responsabilità dell'appaltatore verso i soci della nuova compagine per l'opera originaria. La Suprema Corte ha confermato il rigetto della domanda. I giudici hanno stabilito che la nascita di una nuova società con gli stessi soci non crea continuità giuridica con quella passata. Il piccolo ritocco eseguito dalla nuova impresa non estende i doveri contrattuali primari, confermando la prescrizione di ogni pretesa.

Un committente rifiutava di versare il saldo dei lavori di ristrutturazione a causa di gravi difetti riscontrati nelle strutture dei solai. L'impresa appaltatrice agiva in giudizio per ottenere il corrispettivo spettante, mentre il committente richiedeva il risarcimento per la riparazione dei vizi e l'applicazione della penale da ritardo. La Corte di Cassazione ha stabilito che la relazione tra compenso appaltatore e vizi dell'opera deve basarsi sul principio dell'equilibrio patrimoniale: se il committente ottiene il risarcimento integrale del costo necessario per eliminare i difetti, l'appaltatore conserva il diritto al saldo del corrispettivo. Esonerare il committente dal pagamento comporterebbe un indebito arricchimento a suo favore. La Corte ha inoltre chiarito che la penale per il ritardo spetta solo fino alla risoluzione del contratto.

Un Committente ha commissionato la realizzazione di un massetto per una piscina, ma l'opera presentava gravi difetti di scolo delle acque. Il Committente ha citato in giudizio l'Appaltatore, che a sua volta ha chiamato in causa i Progettisti (architetti) ritenendoli responsabili. I giudici di merito hanno riconosciuto la **responsabilità professionale architetti** e dell'Appaltatore in solido. I Progettisti hanno presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che il loro progetto era solo per il permesso di costruire e che i vizi dipendevano dall'esecuzione. La Corte ha rinviato la causa all'udienza pubblica per risolvere un contrasto giurisprudenziale sull'ammissibilità dell'errore di percezione delle prove come motivo di ricorso.

Un Condominio ha citato in giudizio un'Azienda Appaltatrice e il suo Direttore dei Lavori per gravi difetti di costruzione, inclusi distacchi di rivestimenti esterni. L'Azienda si è difesa sostenendo la prescrizione risarcimento danni, affermando che i vizi erano noti da tempo. La Corte di Cassazione ha confermato che il termine di prescrizione per il risarcimento danni per gravi difetti costruttivi decorre solo dal momento in cui il committente acquisisce piena e sicura conoscenza della gravità dei difetti e delle loro cause, spesso a seguito di un accertamento tecnico. La Corte ha ritenuto che i danni iniziali (infiltrazioni) fossero distinti dai successivi (distacchi), rendendo la denuncia del Condominio tempestiva.

Un Condominio ha citato in giudizio un'Azienda Costruttrice per gravi difetti nell'edificio. L'Azienda ha eccepito la prescrizione e la decadenza del diritto, sostenendo la tardività della denuncia dei vizi e dell'azione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Azienda, confermando la sua responsabilità dell'appaltatore. Ha stabilito che l'eccezione di prescrizione, seppur sollevata in fase di accertamento tecnico preventivo, non è valida se riproposta tardivamente nel giudizio di merito. Il Condominio ha quindi ottenuto il risarcimento dei danni per i vizi riscontrati.

Un Condominio ha citato in giudizio il Direttore dei Lavori per difetti riscontrati in opere di manutenzione. Il Direttore dei Lavori ha chiamato in causa l'Appaltatore, chiedendo di essere indennizzato. L'Appaltatore ha eccepito che un precedente lodo arbitrale aveva già risolto la questione a suo favore. La Corte di Cassazione ha stabilito che esiste una chiara Responsabilità solidale appaltatore direttore lavori per i difetti. Il lodo arbitrale non vincola il Direttore dei Lavori, estraneo a quell'accordo. La Corte ha rigettato i ricorsi di entrambi, confermando la loro responsabilità congiunta e il diritto di regresso del Direttore dei Lavori verso l'Appaltatore.

I Proprietari di un immobile ristrutturato hanno chiesto il risarcimento danni per il mancato isolamento acustico. Il Tribunale aveva dato loro ragione, ma la Corte d'Appello ha ribaltato la decisione, ritenendo che l'Impresa Appaltatrice non fosse responsabile per l'isolamento acustico, poiché tale compito spettava al Progettista. I Proprietari hanno presentato ricorso per cassazione, sostenendo errori di diritto e omesso esame di fatti decisivi. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione della Corte d'Appello e stabilendo che la responsabilità dell'appaltatore per l'isolamento acustico non sussiste se il progetto non lo prevedeva e l'impresa non aveva un obbligo specifico.

Un gruppo di acquirenti ha citato in giudizio un'impresa edile per gravi vizi e difformità riscontrati nelle loro villette. L'impresa ha eccepito la prescrizione dell'azione di risarcimento danni per vizi immobiliari. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno rigettato la domanda degli acquirenti, ritenendo l'azione prescritta. La Cassazione ha confermato la prescrizione, ribadendo che l'interruzione della prescrizione per atti stragiudiziali si verifica solo quando l'atto perviene al destinatario. Ha però accolto parzialmente il ricorso riguardo alle spese legali, eliminando la condanna al rimborso delle spese di primo grado e di accertamento tecnico preventivo.

I proprietari di un immobile commissionano lavori edili che presentano gravi vizi di impermeabilizzazione e posa del manto isolante. L'impresa appaltatrice richiede il saldo delle opere, ma la committenza agisce per ottenere il risarcimento del danno, chiamando in causa anche il tecnico incaricato della supervisione. La Corte d'Appello condanna congiuntamente l'appaltatore e il professionista, ravvisando l'omessa vigilanza e l'avallo ingiustificato dei lavori mal eseguiti. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del tecnico e conferma la responsabilità del direttore dei lavori. Il professionista risponde in solido con l'impresa per non aver rilevato difetti macroscopici durante le visite in cantiere e per aver validato gli stati di avanzamento a regola d'arte.

I Proprietari hanno citato in giudizio L'Impresa Appaltatrice per gravi vizi di costruzione, come difetti nei sottofondi e nella pavimentazione. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno respinto la loro richiesta a causa della prescrizione appalto vizi gravi. Hanno stabilito che il termine annuale di prescrizione decorreva da una raccomandata del 1998, con cui i Proprietari avevano già piena conoscenza dei difetti. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, ribadendo che la conoscenza dei vizi non richiede una perizia tecnica preventiva se i difetti sono già evidenti. Inoltre, non si può introdurre una nuova domanda di risarcimento (ex art. 2043 c.c.) in appello se la causa iniziale si basava solo sull'appalto.