Art. 1591 Codice Civile

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11827/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di locazioni commerciali. Anche se il contratto di locazione viene risolto per inadempimento del locatore, il conduttore che rimane nell'immobile in attesa di ricevere l'indennità di avviamento è comunque tenuto a versare un'indennità di occupazione. Il diritto di ritenzione dell'immobile, infatti, non rende gratuita l'occupazione. La Corte ha inoltre chiarito che le domande relative a canoni e indennità possono essere proposte in un giudizio separato da quello che ha dichiarato la risoluzione del contratto, senza violare il principio del giudicato.

Gli eredi di un notaio sono stati citati in giudizio dagli acquirenti di un immobile che hanno subito un'evizione a causa di un'ipoteca non rilevata dal professionista. La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della responsabilità del notaio, stabilendo che non sussiste l'obbligo di risarcire il prezzo di acquisto se questo è stato pagato prima della stipula dell'atto notarile, poiché viene a mancare il nesso di causalità tra la negligenza e il danno. La Corte ha inoltre precisato che l'indennità per occupazione sine titulo non costituisce un "frutto civile", ma un risarcimento del danno, la cui rimborsabilità deve essere valutata secondo i principi generali della responsabilità contrattuale. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Un Comune ha citato in giudizio una Provincia per indebito arricchimento, a causa dell'utilizzo di alcuni immobili scolastici senza un contratto valido o dopo la sua scadenza. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito. Il principio chiave è la sussidiarietà dell'azione di arricchimento: non può essere esperita se il danneggiato dispone di altre azioni specifiche, come quella per il risarcimento del danno da ritardata restituzione o quella diretta contro il funzionario pubblico responsabile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 8299/2025, ha stabilito che l'aggiornamento Istat del canone di locazione, anche se previsto contrattualmente, non genera automaticamente un reddito imponibile. Per la tassazione è necessaria la prova dell'effettiva richiesta da parte del locatore o della percezione della somma. Il Fisco non può basare un accertamento sulla sola clausola contrattuale, poiché questa non dimostra che il reddito sia stato effettivamente conseguito dal contribuente. Lo stesso principio è stato esteso agli interessi su lavori di ristrutturazione previsti nel contratto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha stabilito un principio fondamentale in materia di locazioni e tassazione. Il caso riguarda un avviso di accertamento con cui l'Amministrazione Finanziaria contestava a una società locatrice la mancata dichiarazione di maggiori redditi derivanti dall'aggiornamento canone locazione secondo l'indice Istat e dagli interessi su lavori di ristrutturazione, entrambi previsti nel contratto. La Corte ha respinto il ricorso dell'Agenzia, affermando che la mera previsione contrattuale non è sufficiente a generare un reddito imponibile. È necessaria una specifica richiesta di pagamento da parte del locatore, poiché solo tale richiesta fa sorgere il diritto di credito. In assenza di prova di tale richiesta, il reddito non può considerarsi percepito e, di conseguenza, non può essere tassato.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di conflitto di interessi tra due società fallite, legate da rapporti familiari tra gli amministratori. La società locataria, fallita, sosteneva l'annullabilità dei contratti di locazione. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che il solo legame di parentela o un affare svantaggioso non sono sufficienti a dimostrare un conflitto di interessi. È necessaria la prova di un interesse personale incompatibile con quello sociale. Inoltre, ha confermato che l'ex locatario deve corrispondere un'indennità pari al canone fino alla restituzione effettiva dell'immobile, anche dopo il recesso dal contratto.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una penale contrattuale, pattuita prima del fallimento per il ritardo nella restituzione di un immobile, diventa un credito prededucibile se l'occupazione dell'immobile è stata funzionale alla procedura fallimentare. Con l'ordinanza in esame, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso della curatela fallimentare, confermando che la penale segue la sorte del credito principale per l'indennità di occupazione, acquisendo così il diritto a essere pagata con priorità rispetto agli altri crediti.

Una società immobiliare ha richiesto che una clausola penale per ritardata restituzione di un immobile fosse ammessa come credito prededucibile nel fallimento dell'ex inquilino. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la penale ha natura di credito chirografario. A differenza dell'indennità di occupazione, la penale non ha il necessario 'collegamento funzionale' con la procedura fallimentare, poiché deriva dall'inadempimento contrattuale originario e non da un'azione svolta nell'interesse della massa dei creditori. La richiesta di una penale in prededuzione è stata quindi respinta.

Una società immobiliare ha richiesto che una penale contrattuale per ritardata restituzione di un immobile fosse pagata con priorità nel fallimento della società affittuaria. La Corte di Cassazione ha stabilito che la penale contrattuale è prededucibile, ma solo per il periodo successivo alla dichiarazione di fallimento. Questo perché, in quel periodo, il credito sorge 'in occasione' della procedura, a seguito della decisione degli organi fallimentari di proseguire l'occupazione dell'immobile. Il caso è stato rinviato al Tribunale per il ricalcolo delle somme.

Una società locatrice chiede il pagamento in prededuzione di una penale contrattuale per la ritardata restituzione di un immobile da parte della società conduttrice, successivamente fallita. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, stabilisce che la penale contrattuale nel fallimento può essere ammessa in prededuzione, ma solo per il periodo successivo alla dichiarazione di fallimento, qualora la mancata riconsegna sia dovuta a una scelta degli organi della procedura. Questo perché il credito sorge 'in occasione' della procedura stessa, seguendo la sorte del credito principale per indennità di occupazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1264/2025, ha stabilito che la comunicazione di cancelleria via PEC, per far decorrere il termine breve di 30 giorni per l'impugnazione, deve avere requisiti formali precisi. Nel caso esaminato, una comunicazione avente come oggetto 'Invio atti all'Agenzia delle Entrate' è stata ritenuta inidonea a tale scopo, poiché non indicava chiaramente l'evento 'Pubblicazione' del provvedimento. La Corte ha quindi respinto il ricorso di un'ex moglie che sosteneva la tardività dell'appello dell'ex marito, confermando la decisione di merito che aveva riconosciuto a quest'ultimo un indennizzo per l'occupazione dell'immobile comune.

Una società in amministrazione straordinaria ha richiesto l'ammissione al passivo di un fallimento per un credito relativo al danno da occupazione illegittima di alcuni immobili. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4048/2025, ha accolto parzialmente il ricorso, stabilendo due principi fondamentali. Primo, ha censurato la motivazione 'per relationem' del tribunale, ritenendola nulla per mancanza di un'autonoma valutazione critica. Secondo, e più importante, ha ribadito che il danno da occupazione illegittima è 'in re ipsa', cioè presunto, e non richiede al proprietario la prova di aver perso specifiche occasioni di guadagno. La causa è stata rinviata al Tribunale per un nuovo esame alla luce di questi principi.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in tema di occupazione suolo pubblico, il contratto di locazione stipulato tra un Comune e un privato prevale su una precedente delibera comunale. Se il contratto esclude un'area esterna, l'occupazione della stessa è illegittima e soggetta al pagamento del relativo canone (COSAP), anche se la delibera iniziale la includeva nell'assegnazione.

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 4892/2025, stabilisce un importante principio sul risarcimento del danno locazione in caso di inadempimento del conduttore. Se l'inquilino restituisce l'immobile prima della scadenza, il locatore può chiedere il risarcimento per i canoni non percepiti, ma deve dimostrare di essersi attivato tempestivamente per trovare un nuovo affittuario. Viene quindi respinta la tesi dell'automatismo: il danno non equivale all'intero ammontare dei canoni residui, ma va provato e quantificato tenendo conto del dovere del locatore di mitigare il pregiudizio.

Una società finanziaria ha impugnato un avviso di accertamento IMU relativo a immobili in leasing. Il contratto era stato risolto per inadempimento, ma l'utilizzatore non aveva restituito i beni. La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di IMU e leasing con risoluzione contrattuale, la soggettività passiva del tributo torna in capo al locatore dal momento della risoluzione stessa, indipendentemente dalla mancata riconsegna fisica dell'immobile. La decisione si fonda sul principio che il presupposto dell'imposta per l'utilizzatore è l'esistenza del contratto, non la mera detenzione materiale del bene.

Una società di leasing ha impugnato un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune, relativo a un anno in cui il contratto di locazione finanziaria era stato risolto per inadempimento dell'utilizzatore, il quale non aveva però restituito l'immobile. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, stabilendo che, in caso di IMU leasing risolto, la soggettività passiva dell'imposta torna in capo alla società locatrice dal momento della risoluzione contrattuale, a prescindere dalla materiale riconsegna del bene. La decisione si fonda sul principio che è il vincolo contrattuale, e non la mera detenzione materiale, a determinare chi debba pagare l'imposta.

La Corte di Cassazione ha negato il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale a una struttura sanitaria, confermando le decisioni dei gradi inferiori. La controversia verteva su un rapporto di locazione complesso, influenzato da una precedente sentenza passata in giudicato che aveva già escluso tale diritto. La Corte ha stabilito che un successivo contratto di transazione e locazione non costituiva una novazione del rapporto, ma una sua prosecuzione, recependo gli effetti del precedente giudicato. Di conseguenza, la pretesa del conduttore è stata respinta in quanto vincolata dalla decisione pretorile del 1993.

Una complessa vicenda familiare, nata da una locazione e sfociata in una divisione ereditaria, porta la Corte di Cassazione a fare chiarezza. L'ordinanza stabilisce che, in caso di assegnazione di un immobile a un coerede con versamento di un conguaglio agli altri, l'acquisto della proprietà per la parte eccedente la quota originaria ha effetto 'ex nunc', ovvero dal momento della sentenza di divisione, e non retroattivamente. Di conseguenza, la richiesta di risarcimento per occupazione abusiva è stata respinta per il periodo in cui la proprietà era ancora in comunione. La Corte ha inoltre ribadito che il maggior danno da ritardata restituzione dell'immobile non è automatico ma deve essere concretamente provato.

Un'ordinanza della Corte di Cassazione affronta il caso di una locazione commerciale interrotta da una banca in liquidazione. Il Tribunale aveva negato al locatore il risarcimento per ritardata consegna basandosi su una decadenza d'ufficio non eccepita dalla banca. La Cassazione ha cassato la decisione, stabilendo che tale decadenza può essere sollevata solo dalla parte interessata e non dal giudice. Inoltre, ha riaffermato il valore vincolante della precedente ammissione al passivo del credito per ripristino da parte del commissario liquidatore (giudicato endoconcorsuale).

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 23658/2025, si è pronunciata sul tema dell'inadempimento locazione commerciale. Un conduttore di un locale adibito a bar, dopo aver accumulato una morosità, ha saldato il debito solo dopo la notifica dell'atto di sfratto. La Suprema Corte ha stabilito che, a differenza delle locazioni abitative, il pagamento tardivo non sana l'inadempimento ma deve essere considerato dal giudice per valutare la gravità della violazione. In questo caso, il ritardo non è stato ritenuto sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto, anche in considerazione del contesto pandemico e del comportamento complessivo del conduttore.