Art. 1453 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un promissario acquirente ha citato in giudizio il promittente venditore chiedendo il trasferimento di una villa oggetto di un contratto preliminare di vendita. Poiché l'immobile apparteneva a una società terza e non era stato diviso, l'acquirente ha modificato la domanda chiedendo la risoluzione del contratto e il pagamento della penale. Gli eredi del venditore si sono opposti, sostenendo che il cambio di domanda fosse inammissibile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli eredi, confermando che la legge consente di mutare la richiesta di adempimento in quella di risoluzione. L'acquirente ha quindi ottenuto la risoluzione del contratto preliminare di vendita e la condanna degli eredi al pagamento della penale pattuita.

Un acquirente ha chiesto la risoluzione di diritto di un contratto di compravendita immobiliare, invocando una clausola risolutiva espressa per l'inadempimento del venditore. Gli eredi del venditore si sono difesi eccependo la genericità della clausola. La Corte d'Appello ha ritenuto la clausola nulla perché formulata in modo troppo generico, qualificandola come mera clausola di stile. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso dell'acquirente. I giudici hanno chiarito che la contestazione sulla validità della clausola costituisce una semplice difesa e non una nuova eccezione vietata in appello. Inoltre, la Cassazione ha ribadito che la domanda di risoluzione automatica basata sulla clausola risolutiva espressa è radicalmente diversa dalla domanda di risoluzione ordinaria per grave inadempimento, impedendo al giudice di riqualificare d'ufficio la richiesta.

Una società committente ha ottenuto la risoluzione del contratto per inadempimento contro il fornitore di espositori di cartone difettosi, che cedevano sotto il peso dei prodotti. La Corte d'Appello ha revocato il decreto ingiuntivo del fornitore e lo ha condannato a risarcire le spese di trasporto. La Cassazione ha confermato la gravità dei difetti e la validità del risarcimento per il trasporto. Tuttavia, ha accolto il ricorso del fornitore sul calcolo errato delle spese legali, che andavano parametrate sulla somma effettivamente decisa e non su quella richiesta, e il ricorso della committente sulla mancata valutazione di altre prove relative a ulteriori danni. La causa torna in Appello per ricalcolare le spese e valutare le prove sui danni esclusi.

Un'impresa edile ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro un committente per il saldo di lavori di ristrutturazione. Il committente e suo figlio si sono opposti, lamentando gravi difetti e infiltrazioni d'acqua, chiedendo un risarcimento danni. La Corte d'Appello ha respinto la domanda dei committenti perché la denuncia dei vizi nell'appalto è avvenuta oltre un anno dopo la fine dei lavori, e i pagamenti erano stati effettuati senza riserve. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando inammissibili i motivi di ricorso. I giudici hanno chiarito che non si possono proporre per la prima volta in Cassazione nuove tesi difensive, come la responsabilità da custodia del cantiere, né si può richiedere un nuovo esame dei fatti già valutati nei precedenti gradi di giudizio.

Un acquirente ha citato in giudizio due società per risolvere i contratti di acquisto di un velivolo e dei relativi galleggianti, lamentando di aver ricevuto informazioni commerciali errate sul peso massimo al decollo. Dopo il rigetto nei primi gradi, l'acquirente ha proposto ricorso in Cassazione. Tuttavia, avendo egli stesso dichiarato di aver ricevuto la notifica della sentenza d'appello, aveva l'obbligo di depositare la copia della decisione completa della relata di notifica entro i termini di legge. La Suprema Corte ha rilevato l'assenza di tale documento nel fascicolo. Di conseguenza, i giudici hanno sancito l'improcedibilità del ricorso per cassazione, condannando il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio in favore delle società venditrici.

Il Concessionario si rifiuta di consegnare un'auto nuova all'Acquirente, sostenendo che l'auto usata data in permuta come caparra confirmatoria fosse difettosa. La Corte di Cassazione respinge il ricorso del Concessionario, confermando che un'auto usata, essendo un bene infungibile, non può costituire tecnicamente una caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., ma rappresenta una dazione di valore monetario. Di conseguenza, il Concessionario inadempiente è condannato a pagare il doppio del valore della caparra ricevuta.

Un Acquirente e una Venditrice firmano un accordo per la compravendita di un immobile. A causa di disaccordi sulla data del rogito e sul notaio, sorge una lite. L'Acquirente chiede prima il trasferimento forzato e poi la risoluzione del contratto. La Corte d'Appello addebita l'inadempimento del contratto preliminare alla sola Venditrice. La Cassazione, tuttavia, accoglie il ricorso di quest'ultima. I giudici stabiliscono che il tribunale deve compiere una valutazione comparativa e unitaria del comportamento di entrambe le parti, verificando chi abbia violato la buona fede contrattuale. La Cassazione rileva anche l'omessa pronuncia sulla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale ormai abbandonata dall'Acquirente. La sentenza viene cassata con rinvio.

Una promissaria acquirente ha firmato un contratto preliminare per l'acquisto di un locale commerciale. L'immobile era privo del certificato di abitabilità. Dopo oltre un anno di attesa e solleciti rimasti senza risposta, l'acquirente ha esercitato il recesso per la mancanza del certificato di abitabilità, chiedendo il doppio della caparra. Il promittente venditore si è opposto, sostenendo di aver poi ottenuto il certificato e che il ritardo dipendeva dal Comune. La Corte di Cassazione ha dato ragione all'acquirente. I giudici hanno stabilito che l'inerzia prolungata del venditore per oltre un anno costituisce un grave inadempimento. Questo ritardo supera il limite di tolleranza e fa venir meno l'interesse all'acquisto, legittimando il recesso e il diritto a ricevere il doppio della caparra versata.

Un committente ha impugnato la risoluzione di un contratto d'appalto per la costruzione di un'imbarcazione, contestando la validità della procura alle liti usata dall'impresa costruttrice. L'avvocato dell'impresa aveva infatti avviato la causa di merito utilizzando lo stesso mandato ricevuto per la precedente fase cautelare di sequestro conservativo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del committente, confermando la piena validità della procura alle liti. I giudici hanno stabilito che il mandato rilasciato per la fase cautelare prima della causa, se formulato con espressioni ampie e comprensive, abilita il difensore a introdurre anche il successivo giudizio di merito, senza necessità di una nuova firma. Il committente è stato condannato al pagamento delle spese processuali.

Una committente ha chiesto la risoluzione del contratto di appalto a causa di vizi strutturali, tra cui la mancanza di adeguamento sismico, in un immobile trasformato da garage a civile abitazione. L'appaltatore ha invece richiesto il pagamento dei lavori eseguiti. I giudici di merito hanno negato lo scioglimento del contratto, ritenendo i vizi superabili con una spesa contenuta, e hanno disposto solo il risarcimento per la messa a norma. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della committente. La Suprema Corte ha chiarito che la valutazione sulla gravità dei vizi e sulla loro incidenza sulla funzionalità dell'opera costituisce un accertamento di fatto riservato ai giudici di merito, non censurabile in sede di legittimità. Di conseguenza, la committente perde la causa e deve pagare le spese processuali.

Un'azienda committente ha rifiutato di pagare il saldo per la posa di una pavimentazione a causa di alcuni difetti, sollevando la generica eccezione di inadempimento. L'impresa esecutrice ha richiesto il pagamento tramite decreto ingiuntivo. La Corte di Cassazione ha stabilito che, una volta completata e consegnata l'opera, il committente non può limitarsi a bloccare il pagamento usando la generica eccezione di inadempimento per poi rinviare a un altro giudizio la richiesta di riduzione del prezzo o di riparazione dei vizi. Per evitare il pagamento, il committente deve chiedere espressamente e nello stesso giudizio i rimedi specifici della garanzia per i vizi dell'appalto. Di conseguenza, il ricorso del committente è stato rigettato, confermando l'obbligo di pagare l'intero prezzo residuo.

Alcuni acquirenti di appartamenti e il loro condominio hanno citato in giudizio la società costruttrice lamentando la mancata consegna del certificato di agibilità e l'occupazione dell'area destinata a parcheggio. La Corte d'Appello ha accertato l'inadempimento per la mancata consegna del certificato di agibilità e ha ordinato la delimitazione del parcheggio con l'installazione di un cancello. La Cassazione ha chiarito che la mancata consegna del certificato di agibilità non annulla il contratto se l'immobile è comunque salubre, ma dà diritto a chiedere l'adempimento. Ha inoltre accolto il ricorso della costruttrice stabilendo che la richiesta di installare un cancello era una domanda nuova e quindi inammissibile in appello.

Una società acquirente stipula un compromesso per un ufficio, ma la cooperativa venditrice modifica l'immobile riducendone la superficie e destinandolo a garage. Ottenuta la risoluzione per inadempimento, sorge una disputa sulla quantificazione del danno. La Corte d'Appello liquida il danno basandosi sul mero valore locativo dell'immobile. La Cassazione accoglie i ricorsi di entrambe le parti, stabilendo che il corretto criterio per il risarcimento danni contratto preliminare non è l'affitto perso, bensì la differenza tra il valore di mercato del bene al momento della domanda di risoluzione e il prezzo pattuito nel contratto, oltre alla rivalutazione monetaria. La sentenza viene cassata con rinvio.

Il Promissario Acquirente di un immobile recedeva dal contratto preliminare pretendendo il doppio della caparra a causa della mancanza del certificato di agibilità. La Promittente Venditrice otteneva in corso di causa la sanatoria delle difformità. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, stabilendo che la mancata consegna del certificato di agibilità non giustifica la risoluzione o il recesso se l'immobile possiede comunque i requisiti sostanziali di sicurezza e igiene. In questo caso, l'inadempimento ha natura meramente formale e documentale, configurando un difetto di scarsa importanza che esclude lo scioglimento del contratto, ferma restando la possibilità di chiedere l'adempimento o il risarcimento del danno.

L'Azienda appaltatrice aveva stipulato un contratto con il Ministero per realizzare opere idroagricole all'estero. Tuttavia, l'Azienda ha avviato i lavori senza la necessaria approvazione formale dei progetti da parte del Ministero e del Paese beneficiario. Il Ministero ha quindi chiesto la risoluzione del contratto per grave inadempimento. La Corte d'Appello ha accolto la domanda, dichiarando risolto il contratto e condannando l'Azienda a restituire oltre 16 milioni di euro ricevuti, ritenendo le opere inutilizzabili e dannose per l'ambiente. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Azienda, confermando che l'esecuzione di lavori senza progetti approvati costituisce un grave inadempimento che impedisce qualsiasi compenso o indennizzo, anche per ingiustificato arricchimento.

L'Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di terreni, scoprendo poi che sono gravati da usi civici. Avvia una causa chiedendo la nullità del contratto. Successivamente, tramite la prima memoria difensiva, introduce in via subordinata la richiesta di risoluzione per inadempimento. La Corte d'Appello dichiara inammissibile questa seconda richiesta, ritenendola una domanda del tutto nuova. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'Acquirente, stabilendo che la modifica della domanda giudiziale è pienamente ammissibile se la nuova richiesta, anche se incompatibile, si riferisce alla stessa vicenda sostanziale e tutela meglio l'interesse della parte. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un comproprietario ha citato in giudizio un artigiano chiedendo la risoluzione del contratto a causa dell'interruzione dei lavori di piastrellatura della scala comune. L'artigiano si è difeso dimostrando che lo stop era stato ordinato dal direttore dei lavori, incaricato da entrambi i proprietari, su richiesta dell'altro comproprietario per non disturbare gli inquilini. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del committente, confermando che non sussiste alcun inadempimento da parte dell'artigiano. L'interruzione era legittima poiché ordinata da un soggetto autorizzato e giustificata dal disaccordo tra i comproprietari. Di conseguenza, la richiesta di risoluzione del contratto è stata respinta, confermando la correttezza dell'operato dell'artigiano.

Due società acquirenti stipulano contratti preliminari con un costruttore per l'acquisto di due villette, concordando che un acconto di 159.000 euro fosse già versato, con relativa ricevuta inserita nel contratto. Poiché i lavori non iniziano, le acquirenti chiedono la risoluzione del contratto e la restituzione della somma. Il costruttore si oppone, sostenendo che nessun denaro sia mai stato materialmente versato e che la compensazione con un altro debito societario fosse stata dedotta tardivamente in giudizio. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del costruttore, confermando il pieno valore della quietanza di pagamento firmata. La Suprema Corte stabilisce che la quietanza costituisce una confessione stragiudiziale del pagamento e che specificare che l'adempimento è avvenuto tramite compensazione non costituisce una domanda nuova o tardiva, ma solo una precisazione delle modalità di pagamento.

Il Promissario Acquirente di un immobile in costruzione chiede la restituzione acconti preliminare dopo che un precedente giudizio ha accertato l'impossibilità di eseguire il contratto per inadempimenti reciproci. L'Impresa Costruttrice eccepisce la prescrizione del diritto e contesta la decorrenza degli interessi dal giorno del pagamento. La Corte di Cassazione stabilisce che il termine di prescrizione decorre solo dal momento in cui l'accertamento del venir meno del contratto diventa definitivo. Tuttavia, accoglie il ricorso dell'impresa sulla decorrenza degli interessi: in caso di venir meno successivo della causa del pagamento, gli interessi sulla somma da restituire decorrono dalla domanda giudiziale di restituzione e non dal giorno del pagamento originario, salvo che non venga provata la malafede di chi ha ricevuto il denaro.

Nel caso in esame, il Promittente Venditore e la Promissaria Acquirente stipulavano un contratto preliminare per la compravendita di un immobile. Il venditore garantiva falsamente che il bene fosse libero da pesi, ma l'acquirente scopriva la presenza di un'ipoteca giudiziale precedente. Di conseguenza, l'acquirente esercitava il diritto di recesso, richiedendo il doppio della caparra confirmatoria versata. Il venditore si opponeva, sostenendo che l'ipoteca fosse inopponibile e successivamente cancellata. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del venditore, confermando la legittimità del recesso. La Corte ha stabilito che tacere l'esistenza di un gravame sull'immobile al momento del contratto preliminare viola i doveri di correttezza e buona fede, costituendo un grave inadempimento che legittima lo scioglimento del vincolo contrattuale e la restituzione del doppio della caparra.