Art. 1385 Codice Civile

Un Acquirente e una Venditrice firmano un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. L'Acquirente consegna un assegno senza data di 80.000 euro a titolo di caparra confirmatoria, con l'accordo che la data sarebbe stata inserita in seguito. La Venditrice riceve anche un acconto in contanti per estinguere le ipoteche sulla casa, ma poi si rifiuta di firmare il contratto definitivo. La Venditrice sostiene che l'assegno senza data sia nullo e che l'Acquirente sia inadempiente. La Corte di Cassazione respinge il ricorso della Venditrice. I giudici chiariscono che l'assegno senza data vale come promessa di pagamento e che la mancata riscossione è imputabile solo alla Venditrice, che ha violato il dovere di correttezza. Il trasferimento della proprietà all'Acquirente è confermato, dietro pagamento del saldo.

L'Azienda Acquirente stipula un contratto preliminare di vendita di cosa altrui con l'Azienda Venditrice per l'acquisto di un immobile, versando una caparra confirmatoria. L'Azienda Venditrice, non essendo proprietaria del bene, si impegna a procurarne l'acquisto da un Terzo Proprietario entro un termine stabilito. Alla scadenza del termine, l'Azienda Venditrice non trasferisce l'immobile. L'Azienda Acquirente recede dal contratto e chiede la restituzione della caparra. Successivamente, l'Azienda Acquirente acquista l'immobile direttamente dal Terzo Proprietario. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'Azienda Venditrice, confermando che l'inadempimento di quest'ultima si è perfezionato alla scadenza del termine pattuito. Il successivo acquisto diretto da parte dell'acquirente non sana l'inadempimento del venditore, che è quindi obbligato a restituire la caparra ricevuta.

Un acquirente ha stipulato due contratti preliminari con un intermediario che agiva come rappresentante dei proprietari di alcuni immobili, versando una caparra di 185.000 euro. Scoperto che i proprietari avevano perso la titolarità dei beni, l'acquirente ha chiesto la restituzione della caparra confirmatoria. I proprietari sostenevano che l'intermediario avesse agito in proprio e che la procura a vendere avesse una funzione di garanzia. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari, stabilendo che, in mancanza di una procura irrevocabile, l'intermediario ha agito come mero rappresentante. Di conseguenza, l'obbligo di restituzione della caparra ricade direttamente sui proprietari rappresentati, anche se questi non hanno mai materialmente incassato la somma dal loro intermediario.

Un promissario acquirente ha firmato un contratto preliminare di compravendita per l'acquisto di un terreno, sul presupposto che vi fosse un regolare accesso stradale garantito dai venditori. Scoperta l'inesistenza di tale passaggio, l'acquirente ha esercitato il recesso esigendo il doppio della caparra confirmatoria. I promittenti venditori sostenevano di aver acquisito la servitù per usucapione, ma non sono stati in grado di dimostrarlo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei venditori, confermando che l'onere della prova sulla titolarità del diritto di passaggio spettava interamente a loro. Di conseguenza, i venditori sono stati condannati a restituire il doppio della caparra ricevuta, pari a 172.000 euro, oltre alle spese legali.

Nel caso in esame, il Promittente Venditore e la Promissaria Acquirente stipulavano un contratto preliminare per la compravendita di un immobile. Il venditore garantiva falsamente che il bene fosse libero da pesi, ma l'acquirente scopriva la presenza di un'ipoteca giudiziale precedente. Di conseguenza, l'acquirente esercitava il diritto di recesso, richiedendo il doppio della caparra confirmatoria versata. Il venditore si opponeva, sostenendo che l'ipoteca fosse inopponibile e successivamente cancellata. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del venditore, confermando la legittimità del recesso. La Corte ha stabilito che tacere l'esistenza di un gravame sull'immobile al momento del contratto preliminare viola i doveri di correttezza e buona fede, costituendo un grave inadempimento che legittima lo scioglimento del vincolo contrattuale e la restituzione del doppio della caparra.

Un acquirente firma un contratto preliminare per l'acquisto di una casa da costruire. L'impresa costruttrice pretende di trattenere la caparra confirmatoria accusando l'acquirente di non aver pagato le rate. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'impresa: i pagamenti erano subordinati a richieste scritte basate sullo stato di avanzamento dei lavori, mai inviate dal costruttore. Di conseguenza, l'acquirente non è inadempiente e l'impresa non ha diritto a trattenere la caparra confirmatoria.

Il Promittente Venditore e la Promissaria Acquirente stipulavano un contratto preliminare per un immobile di pregio, prevedendo il versamento di una caparra confirmatoria e di acconti. A causa di pendenze giudiziarie sulla proprietà, il venditore si impegnava a fornire garanzie ipotecarie per un milione di euro prima di ricevere un ulteriore acconto. Successivamente, il venditore diffidava l'acquirente ad adempiere concedendo soli quindici giorni per verificare un'ipoteca di secondo grado, per poi recedere dal contratto trattenendo la caparra. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito: il recesso del venditore è illegittimo poiché il termine concesso era insufficiente per verificare la congruità della garanzia offerta. L'acquirente ha quindi diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, essendo l'inadempimento del venditore prevalente.

L'Agenzia delle Entrate ha emesso avvisi di accertamento contro una società immobiliare e una sua socia, sostenendo che le somme versate dai clienti fossero acconti soggetti a IVA e non caparre esenti. La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello del Fisco con una motivazione estremamente sintetica e ripetitiva. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'amministrazione finanziaria, rilevando il vizio di motivazione apparente. I giudici d'appello hanno confermato la decisione di primo grado senza spiegare il percorso logico seguito né esaminare le obiezioni dell'ufficio tributario. La sentenza è stata quindi annullata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria per un nuovo giudizio.

Un promittente venditore ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare di vendita di un fondo agricolo per il mancato pagamento da parte del promissario acquirente. Il venditore pretendeva di trattenere le somme già ricevute e di ottenere un indennizzo mensile per l'occupazione dell'immobile. La Corte d'Appello ha riconosciuto il diritto del venditore a trattenere la caparra e ha disposto una perizia per quantificare il danno da occupazione. L'acquirente ha fatto ricorso in Cassazione, contestando la possibilità di cumulare la caparra con ulteriori risarcimenti. La Corte di Cassazione, ritenendo la questione di massima importanza, ha rinviato la causa alla pubblica udienza per stabilire se sia ammesso il cumulo tra caparra confirmatoria e risarcimento danni per l'occupazione senza titolo.

La Società Acquirente ha stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, ma ha poi chiesto il recesso e il doppio della caparra per gravi inadempimenti dei Promittenti Venditori, tra cui la diversa destinazione d'uso del bene. I venditori hanno eccepito l'inutile decorso del termine di una diffida ad adempiere. La Corte d'Appello ha dichiarato d'ufficio la risoluzione del contratto per mancato rispetto della diffida. La Cassazione ha accolto il ricorso della Società Acquirente: il giudice non può rilevare d'ufficio la risoluzione per diffida ad adempiere se la parte interessata è decaduta dalla relativa domanda. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Il Chiamato all'Eredità richiede alla Società Venditrice la restituzione della caparra confirmatoria versata dalla madre defunta per l'acquisto di un immobile. La Società Venditrice invia una diffida ad adempiere e, non ricevendo risposta, recede dal contratto trattenendo la caparra. Il Chiamato all'Eredità sostiene di non aver ancora accettato l'eredità e contesta la mancanza del certificato di agibilità dell'immobile. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso. La richiesta di restituzione della caparra non è un atto conservativo, ma comporta lo scioglimento del contratto e configura un'**accettazione tacita dell'eredità**. Inoltre, la mancanza del certificato di agibilità non rende nullo il rogito e doveva essere contestata subito, non anni dopo in giudizio. La Società Venditrice vince la causa e trattiene legittimamente la caparra.

L'Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile residenziale, versando una caparra confirmatoria. Il Venditore non regolarizza la situazione urbanistica e non ottiene il certificato di agibilità entro il termine stabilito per il rogito. L'Acquirente esercita quindi il recesso, pretendendo la restituzione del doppio della caparra. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, stabilendo che la vendita di un immobile privo del certificato di agibilità configura un'ipotesi di consegna di "aliud pro alio" (qualcosa di completamente diverso). Di conseguenza, il recesso dell'Acquirente è pienamente legittimo e il Venditore è condannato a restituire il doppio della caparra ricevuta.

Un'impresa costruttrice stipula un contratto preliminare per acquistare un'area edificabile dai proprietari terrieri, pattuendo una caparra confirmatoria di centomila euro. Successivamente, l'impresa promette di vendere una villa da costruire a un acquirente finale, ricevendo cinquantamila euro di caparra. A causa del mancato avvio dei lavori dovuto a problemi di accesso all'area, l'acquirente finale recede dal contratto. L'impresa agisce quindi contro i proprietari originari chiedendo il doppio della caparra versata. I proprietari eccepiscono di non aver mai ricevuto materialmente la somma. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dei proprietari, stabilendo che la semplice firma del preliminare non prova l'avvenuto pagamento della caparra confirmatoria. È sempre necessaria la prova della consegna materiale del denaro, poiché la caparra ha natura reale e non può presumersi dalla sola scrittura privata.

Un'acquirente ha stipulato un contratto preliminare di vendita per un immobile, ottenendone la consegna anticipata in comodato solo per eseguire ristrutturazioni. Tuttavia, l'acquirente vi si è trasferita stabilmente e ha rifiutato di firmare il rogito definitivo, lamentando abusi edilizi poi sanati dai venditori prima della scadenza. I venditori hanno quindi esercitato il recesso trattenendo la caparra e chiedendo la restituzione del bene. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'acquirente, confermando la legittimità del recesso dei venditori e la risoluzione del comodato per grave inadempimento. L'acquirente perde definitivamente la casa e la caparra.

Il Venditore e l'Acquirente stipulano un contratto preliminare per la vendita di un appartamento. L'Acquirente versa una caparra confirmatoria con un assegno che risulta privo di fondi. Il Venditore recede dal contratto e chiede il pagamento della caparra. I giudici di merito respingono la domanda basandosi su due motivi autonomi: l'applicazione della presupposizione (mancato ottenimento del mutuo) e l'avvenuta risoluzione consensuale del contratto. Il Venditore ricorre in Cassazione contestando solo la presupposizione. La Suprema Corte rigetta il ricorso chiarendo il principio della doppia ratio decidendi: quando una sentenza si fonda su più ragioni autonome, il ricorrente ha l'onere di impugnarle tutte. Non avendolo fatto, la decisione di rigetto rimane valida ed efficace.

Un'impresa edile, in qualità di promissaria acquirente, stipula un preliminare per l'acquisto di un terreno ma non versa il saldo nei termini. I promittenti venditori dichiarano risolto il contratto e trattengono 150.000 euro complessivi, di cui 50.000 come caparra e 100.000 come penale. L'acquirente agisce in giudizio. La Corte d'Appello ordina la restituzione dei 50.000 euro della caparra, ritenendo non cumulabili le due tutele. La Corte di Cassazione rigetta i ricorsi di entrambe le parti e conferma la decisione. Il principio sancito stabilisce che caparra confirmatoria e clausola penale possono coesistere nello stesso contratto, ma non possono essere incamerate contemporaneamente per lo stesso inadempimento, salvo prova di un danno ulteriore.

I Promittenti Venditori e la Promissaria Acquirente stipulano un contratto preliminare di compravendita. A causa di ipoteche sull'immobile, la Promissaria Acquirente esercita il recesso dal contratto preliminare chiedendo il doppio della caparra versata. La Corte di appello dichiara illegittimo il recesso perché le parti avevano prorogato i termini e le ipoteche erano state cancellate, ma condanna comunque i venditori a restituire la caparra semplice. La Cassazione accoglie il ricorso dei venditori: se il recesso della acquirente è illegittimo, il contratto non si è risolto validamente e il giudice non può ordinare la restituzione della caparra senza una motivazione giuridica coerente. La causa viene rinviata per un nuovo esame.

Un accordo per l'acquisto di un immobile si trasforma in una battaglia legale. La Società Venditrice e l'Acquirente firmano un contratto preliminare di compravendita. L'Acquirente ottiene subito il possesso della casa, ma non riesce a ottenere il mutuo nei tempi stabiliti per pagare il saldo. Di fronte al ritardo, la Società Venditrice chiede la risoluzione del contratto per inadempimento e la restituzione dell'immobile. L'Acquirente si difende sostenendo di aver convocato la controparte davanti al notaio, ma senza dimostrare di avere i fondi. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dell'Acquirente. La Suprema Corte conferma che non si può chiedere una nuova valutazione dei fatti in terzo grado: l'Acquirente perde la casa e deve pagare le spese legali.

Il Promittente Venditore e la Promissaria Acquirente stipulano un contratto preliminare di compravendita immobiliare con caparra confirmatoria di 50.000 euro. Scaduto il termine per il rogito, la Società Acquirente non si presenta davanti al notaio, nonostante ripetuti solleciti e una formale convocazione. Il Venditore esercita quindi il recesso dal contratto preliminare trattenendo la caparra. La Società Acquirente contesta la gravità del proprio ritardo, invocando la non essenzialità del termine e l'emergenza pandemica. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della Società Acquirente: anche se il termine non era essenziale, il prolungato silenzio e la mancata presentazione al rogito costituiscono un grave inadempimento. Il Venditore vince definitivamente la causa e ha il diritto di trattenere i 50.000 euro di caparra, oltre al rimborso delle spese legali.

I Promissari Acquirenti di un appartamento hanno esercitato il recesso dal contratto preliminare dopo aver scoperto che sul terreno dell'edificio gravava un pignoramento. La Corte d'Appello ha accertato il grave inadempimento dei Promittenti Venditori, condannandoli a restituire il doppio della caparra confirmatoria. I venditori si sono difesi sostenendo di non essere a conoscenza del pignoramento al momento della firma, ma i giudici hanno interpretato letteralmente il contratto: l'uso del verbo al futuro "sarà" riferito alla libertà da pesi dimostrava la loro consapevolezza del problema. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei venditori, confermando la decisione d'appello. L'interpretazione del contratto spetta infatti al giudice di merito se logica e coerente.