Art. 1385 Codice Civile

Un acquirente stipula un accordo per l'acquisto di un appartamento. Successivamente, scopre che il frazionamento necessario per l'abitabilità costringe a passare dal bagno per accedere al giardino. Questo dettaglio non era stato chiarito al momento della firma. L'acquirente chiede quindi la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei venditori. La Corte d'Appello accoglie la domanda, ordinando la restituzione del doppio della caparra e dell'acconto. I venditori ricorrono in Cassazione, sostenendo che la modifica fosse di scarsa importanza. La Suprema Corte rigetta il ricorso, confermando che la modifica strutturale altera in modo sostanziale il bene promesso in vendita. L'acquirente vince definitivamente la causa e i venditori devono rimborsare tutte le spese legali.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso relativo a un contratto preliminare con consegna anticipata in cui il promissario acquirente aveva ricevuto l'immobile prima del rogito. A seguito della risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, quest'ultimo chiedeva il rimborso per le migliorie apportate al bene ricevuto in permuta. La Corte ha chiarito che la consegna anticipata attribuisce solo una detenzione qualificata e non il possesso, escludendo così il diritto ai rimborsi previsti dall'art. 1150 c.c. Inoltre, l'acquirente che sceglie la risoluzione ordinaria perde il diritto di esigere il doppio della caparra confirmatoria e deve provare concretamente i danni subiti. Entrambi i ricorsi sono stati rigettati.

L'Acquirente stipula tre contratti preliminari con un'Azienda per l'acquisto di immobili, versando un milione di euro di caparra. L'Amministratore dell'Azienda rilascia una garanzia personale per tutte le obbligazioni. A causa dell'inadempimento dell'Azienda, l'Acquirente recede chiedendo il doppio della caparra. La Corte d'Appello condanna in solido l'Azienda e l'Amministratore. La Cassazione dichiara inizialmente inammissibile il ricorso dell'Amministratore per un errore di percezione sui documenti. Con questa sentenza, la Corte accoglie la revocazione per errore di fatto, ma nel merito rigetta il ricorso. Viene stabilito il principio dell'estensione della fideiussione: la garanzia prestata per tutte le obbligazioni del venditore copre anche l'obbligo di restituzione del doppio della caparra in caso di inadempimento.

Un promissario acquirente ha stipulato un contratto preliminare con condizione sospensiva per l'acquisto di un terreno, subordinato al rilascio di concessioni edilizie entro un termine prestabilito. Poiché le autorizzazioni non sono state rilasciate, l'acquirente ha chiesto la restituzione della caparra confirmatoria. La società venditrice si è opposta, sostenendo che il mancato avveramento fosse imputabile all'inerzia del compratore e chiedendo la risoluzione per inadempimento. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della venditrice. I giudici hanno chiarito che, in pendenza della condizione sospensiva, non è possibile chiedere la risoluzione per inadempimento delle prestazioni principali, ma solo per violazione dell'obbligo di buona fede. Non essendo emerso un comportamento scorretto dell'acquirente, il contratto è rimasto inefficace e la venditrice deve restituire l'intera caparra.

Un'acquirente ha stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare. A causa dell'inadempimento del venditore, l'acquirente ha rinunciato alla richiesta di trasferimento forzato dell'immobile per esercitare il diritto di recesso, pretendendo il doppio della caparra confirmatoria. I giudici di merito hanno accolto la domanda. Gli eredi del venditore hanno impugnato la decisione. La Corte di Cassazione, rilevando la particolare complessità delle questioni giuridiche relative al rapporto tra l'azione di adempimento e il recesso, nonché alla commerciabilità di immobili con sanatoria edilizia ancora in corso, ha rinviato la causa alla pubblica udienza per una trattazione approfondita, senza ancora emettere una decisione definitiva.

Nel corso di una controversia legata a un contratto preliminare di vendita immobiliare, i venditori chiedevano in via principale l'adempimento del contratto e, solo in via subordinata, la risoluzione dello stesso. Il Tribunale e la Corte d'Appello decidevano direttamente sulla risoluzione, ignorando la richiesta di adempimento. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei venditori, stabilendo che il giudice non può ignorare l'ordine di preferenza stabilito dalle parti tra domanda principale e subordinata. Il giudice ha l'obbligo di esaminare prima la richiesta principale e può passare a quella subordinata solo se rigetta la prima. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Un promissario acquirente firma un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. La promittente venditrice si impegna a liberare il bene da ipoteche e sequestri prima del rogito. Alla scadenza del termine perentorio, l'immobile risulta ancora gravato da vincoli. La venditrice pretende il pagamento del prezzo per pagare i creditori, ma il contratto prevede il saldo solo dopo la liberazione del bene. L'acquirente esercita quindi il recesso per inadempimento. Il Tribunale e la Corte d'Appello accolgono la domanda dell'acquirente, condannando la venditrice a restituire il doppio della caparra. La Corte di Cassazione conferma la decisione: l'inadempimento della venditrice era grave e definitivo alla scadenza del termine. Il ricorso viene rigettato con condanna della ricorrente anche per lite temeraria.

Un'azienda acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di quote societarie, versando una caparra. Poiché le autorizzazioni necessarie non vengono rilasciate nei termini, il contratto si risolve consensualmente. L'acquirente chiede la restituzione della caparra confirmatoria rimasta insoluta. I venditori si oppongono, sostenendo che la trasformazione della loro società da s.n.c. a s.r.l. abbia liberato i soci illimitatamente responsabili e contestando la solidarietà del debito. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dei venditori: la trasformazione societaria non libera i soci senza il consenso espresso o presunto dei creditori (mancando la comunicazione formale), e l'obbligo di restituzione è solidale tra tutti i venditori che hanno ricevuto l'assegno unico.

I comproprietari di un immobile promettono di vendere il bene a due acquirenti, ma una comproprietaria rimane estranea all'accordo e ne chiede la nullità. Gli acquirenti chiedono la risoluzione del contratto per inadempimento dei venditori e il risarcimento dei danni. La Corte d'Appello nega loro la restituzione della caparra, ritenendola incompatibile con la domanda di risoluzione. La Cassazione chiarisce che, sebbene la scelta della risoluzione escluda il diritto a ricevere il doppio della caparra confirmatoria, essa non fa perdere il diritto alla restituzione della somma originariamente versata. Tale restituzione costituisce un effetto naturale dello scioglimento del contratto. La sentenza viene quindi cassata con rinvio.

La Corte d'Appello di Trieste ha confermato l'illegittimità del recesso contratto preliminare esercitato da un acquirente di un'imbarcazione. L'acquirente aveva contestato che il bene fosse in leasing, ma la Corte ha ribadito che il venditore ha tempo fino alla stipula del definitivo per ottenere la proprietà. Il recesso anticipato è stato quindi qualificato come inadempimento, comportando la perdita della caparra e la condanna per responsabilità aggravata.

Un'azienda immobiliare riceve somme da una ditta promissaria acquirente durante un contratto preliminare. Le parti qualificano espressamente tali somme come caparra confirmatoria e penale. L'Agenzia delle Entrate riqualifica gli importi come acconti sul prezzo, sanzionando l'azienda per omessa fatturazione IVA. La CTR accoglie il ricorso della società, ritenendo valida la qualificazione contrattuale. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del Fisco, confermando che l'interpretazione del contratto spetta esclusivamente al giudice di merito. Se il testo contrattuale qualifica chiaramente le somme come caparra confirmatoria e garanzia, esse non sono soggette a IVA fino alla stipula del contratto definitivo. Vince l'azienda immobiliare, che non dovrà pagare le sanzioni.

L'Agenzia delle Entrate ha sanzionato una società immobiliare per omessa fatturazione IVA, ritenendo che i pagamenti ricevuti durante un contratto preliminare fossero acconti sul prezzo. La società ha invece sostenuto che tali somme costituissero una caparra confirmatoria, come espressamente pattuito nel contratto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Fisco, confermando la decisione dei giudici d'appello. La Suprema Corte ha chiarito che spetta al giudice di merito interpretare la reale volontà delle parti e qualificare la natura delle somme versate. Di conseguenza, se le somme sono qualificate come caparra confirmatoria con funzione di garanzia e non di anticipo, esse non sono soggette a fatturazione immediata ai fini IVA.

La promissaria acquirente di un immobile versa 80.000 euro di caparra ma non paga un acconto successivo di 220.000 euro entro la scadenza pattuita. I promittenti venditori esercitano il recesso con ritenzione della caparra tramite raccomandata e vendono l'immobile a terzi. La Corte d'Appello dichiara la risoluzione per mutuo dissenso, ritenendo illegittimo il recesso perché mancava una clausola risolutiva espressa. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dei venditori, stabilendo che per legittimare il recesso con ritenzione della caparra non serve una clausola risolutiva espressa, ma è sufficiente la gravità dell'inadempimento della controparte al momento della dichiarazione di recesso. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un consumatore stipula un contratto di vigilanza privata per la propria abitazione, ma l'azienda non esegue i servizi promessi. Il consumatore comunica la disdetta immediata senza pagare la multa penitenziale concordata per lo scioglimento anticipato, e successivamente chiede la risoluzione del contratto per inadempimento. L'azienda pretende invece il pagamento della penale. La Corte di Cassazione stabilisce che, in presenza di una multa penitenziale, il recesso non produce effetti se la somma non viene effettivamente pagata. Di conseguenza, il contratto era ancora valido al momento della causa, consentendo al consumatore di chiederne la risoluzione per inadempimento. La Suprema Corte accoglie il ricorso del consumatore e rinvia la causa al Tribunale.

I Promittenti Venditori e il Promissario Acquirente stipulano un contratto preliminare di compravendita per un terreno con fabbricato. Il Promissario Acquirente si rifiuta di firmare il contratto definitivo, lamentando l'assenza di una servitù di passaggio e irregolarità catastali e urbanistiche. I Promittenti Venditori esercitano il recesso trattenendo la caparra confirmatoria. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito: le verifiche dimostrano che l'accesso al fondo era garantito e che l'accatastamento e la regolarizzazione urbanistica erano avvenuti prima della data fissata per il rogito notarile. Di conseguenza, il rifiuto del Promissario Acquirente è illegittimo. La Cassazione rigetta il ricorso, confermando il diritto dei venditori di trattenere la caparra e condannando l'acquirente al pagamento delle spese processuali.

Un promittente venditore è stato ritenuto inadempiente per non aver anticipato il pagamento di oneri concessori, come previsto dal contratto preliminare. La Società acquirente ha esercitato il diritto di recesso per inadempimento, chiedendo il doppio della caparra. La Cassazione ha confermato la decisione, valorizzando non solo l'interpretazione delle clausole contrattuali ma anche una lettera inviata dal legale del venditore. Questa comunicazione, pur non essendo una confessione, ammetteva difficoltà economiche e l'impossibilità di adempiere, costituendo un comportamento significativo che ha provato la colpa del venditore. L'acquirente ha quindi vinto la causa.

Un'azienda stipula un contratto preliminare per l'acquisto di terreni, ricevendo dalla venditrice la garanzia che fossero liberi da pesi e oneri. Successivamente, l'azienda scopre l'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli e si rifiuta di procedere con l'atto definitivo, chiedendo il doppio della caparra versata. La Corte di Cassazione ha confermato che la venditrice è responsabile per l'inadempimento contratto preliminare. La falsa garanzia sulla libertà dei beni da vincoli costituisce un inadempimento grave che giustifica il recesso dell'acquirente, a prescindere dalla validità del titolo di provenienza del bene (in questo caso, un'usucapione non accertata giudizialmente). L'azienda acquirente vince la causa.

Un acquirente firma un preliminare per un immobile con una certa superficie. Successivamente scopre che la misura reale è inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella dichiarata. L'acquirente chiede quindi una diminuzione del corrispettivo. La venditrice si oppone, sostenendo che nella vendita a corpo la misura non è rilevante. La Corte di Cassazione dà ragione all'acquirente. Stabilisce che nella vendita a corpo e riduzione del prezzo, quest'ultima è un diritto automatico se la differenza di superficie è significativa. Tale diritto può essere escluso solo da una clausola contrattuale specifica e inequivocabile, assente in questo caso. La venditrice perde la causa e deve accettare la riduzione del prezzo.

Una società acquirente esercita il recesso dal contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, accusando la venditrice di non averlo mantenuto in buone condizioni. L'acquirente chiedeva la restituzione del doppio della caparra. La Cassazione ha respinto la richiesta, stabilendo che l'acquirente era a conoscenza dello stato di degrado del bene e dei possibili peggioramenti futuri al momento della firma. Pertanto, il presunto inadempimento della venditrice non è stato ritenuto abbastanza grave da giustificare il recesso. L'acquirente ha perso la causa e la caparra versata.

Una promettente venditrice esercita il recesso per inadempimento contratto preliminare e trattiene la caparra di 70.000 euro perché la promissaria acquirente non si presenta al rogito. L'acquirente si giustifica accusando la venditrice di non aver fornito tutta la documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile. La Corte di Cassazione dà ragione alla venditrice, stabilendo che al momento della convocazione per il rogito i presupposti per la vendita sussistevano e l'inadempimento dell'acquirente era ingiustificato. Di conseguenza, la venditrice ha legittimamente trattenuto la caparra.