Art. 1363 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La controversia riguarda il rapporto tra contratto preliminare e definitivo nella compravendita di un immobile. I Compratori hanno acquistato una casa pagando l'intero prezzo al Venditore. Nel precedente accordo era previsto che una parte della somma andasse alle Occupanti (ex familiari del Venditore) per estinguere un debito. Poiché queste non hanno liberato l'immobile, il rogito finale ha escluso tale versamento. Le Occupanti hanno rifiutato il rilascio, pretendendo il denaro in base al vecchio accordo. La Corte di Cassazione ha dato ragione ai Compratori, ribadendo che il contratto definitivo supera il preliminare, salvo un patto scritto contrario e contemporaneo. La decisione d'appello è stata annullata con rinvio.

Un'impresa edile ha richiesto al committente un indennizzo per il mancato guadagno a seguito del recesso unilaterale dall'appalto. Il committente si era opposto lamentando vizi nelle opere. I giudici di merito hanno rigettato la richiesta di indennizzo dell'impresa poiché non è stato provato il preciso ammontare del danno, ritenendo inattendibile il prezzo globale di 495.000 euro indicato nel contratto a causa di gravi errori nel computo metrico allegato. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso dell'impresa edile. La Corte ha stabilito che, in mancanza di prove concrete sulle opere effettivamente eseguite e sui costi reali, non è possibile liquidare l'indennizzo per il recesso, nemmeno in via equitativa. L'impresa è stata condannata a pagare le spese di giudizio.

Gli acquirenti di una casa hanno chiesto la risoluzione del contratto dopo aver scoperto che l'immobile sorgeva su un terreno colpito da una frana attiva. I venditori si sono difesi sostenendo che una clausola contrattuale, in cui si dichiarava lo stato dei luoghi ben noto, escludesse la garanzia per vizi. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei venditori, confermando che tale dicitura era una semplice clausola di stile priva di valore reale. I giudici hanno accertato che i venditori conoscevano il grave problema idrogeologico fin dal 2005 e avevano nascosto le crepe nei muri agli acquirenti. Di conseguenza, la Suprema Corte ha confermato l'annullamento della vendita, la restituzione del prezzo di 200.000 euro, il rimborso di tutte le spese collegate all'acquisto e il risarcimento del danno.

Un'azienda utilizzatrice di un immobile in leasing stipula un preliminare di vendita con un terzo prima di riscattare il bene. A causa di ritardi nel riscatto imputabili alla società di leasing, il preliminare si risolve. L'utilizzatore chiede di essere tenuto indenne dalla società di leasing. La Corte d'Appello accoglie la domanda di manleva, interpretando la clausola contrattuale a favore dell'utilizzatore. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso della banca, confermando che l'interpretazione del contratto di leasing operata dal giudice di merito non è sindacabile se plausibile. La banca perde la causa e deve pagare le spese processuali.

Un Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile in costruzione con una Società Costruttrice. L'accordo è collegato a un precedente preliminare con un Terzo, il cui consenso è ritenuto necessario per il trasferimento. A causa del rifiuto della società di stipulare il definitivo, l'Acquirente agisce in giudizio per ottenere il trasferimento forzato dell'immobile. Nelle more del giudizio di Cassazione, l'Acquirente conclude un accordo transattivo con la curatela fallimentare della società, ottenendo la piena proprietà del bene. La Corte di Cassazione dichiara quindi la cessazione della materia del contendere, compensando le spese di giudizio tra le parti, poiché l'accordo sopravvenuto ha estinto ogni interesse alla prosecuzione della causa.

La Promissaria Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, ma la Società Venditrice fallisce prima del rogito. L'Acquirente chiede il trasferimento forzato del bene. I giudici di merito dispongono il trasferimento, ma non subordinano il pagamento del saldo prezzo alla cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile, ritenendo che una clausola contrattuale escludesse tale obbligo. La Cassazione accoglie il ricorso dell'Acquirente: l'interpretazione dei giudici di merito è illogica e contraria a buona fede. La Corte stabilisce che il giudice può sempre subordinare il pagamento del prezzo alla cancellazione dell'ipoteca per preservare l'equilibrio del contratto, poiché l'acquisto deve intendersi libero da vincoli pregiudizievoli, salvo diverso accordo esplicito.

Tre fratelli stipulano un accordo divisionale per spartirsi un immobile ereditato. L'intesa consente a due di loro, assegnatari dell'ultimo piano, di realizzare piccoli sopralzi e ampliamenti funzionali. Successivamente, i due fratelli eseguono lavori di ampliamento del tetto e copertura parziale di un balcone. La terza sorella li trascina in tribunale, sostenendo che le opere violino i patti e richiedendo la risoluzione dell'accordo divisionale. La Corte di Cassazione rigetta definitivamente il ricorso della donna. I giudici confermano che le opere realizzate rientrano nei 'piccoli ampliamenti' consentiti dall'accordo e non costituiscono nuove unità abitative autonome. Di conseguenza, la sorella ricorrente perde la causa e viene condannata a pagare le spese di giudizio.

Un professionista ha impugnato il recesso unilaterale esercitato da una società committente da un contratto d'opera intellettuale a tempo indeterminato. Il professionista sosteneva che il recesso violasse il codice etico aziendale e chiedeva un risarcimento danni. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità del recesso unilaterale. I giudici hanno chiarito che nei contratti d'opera intellettuale il recesso è libero e basato sulla natura fiduciaria del rapporto, ai sensi dell'articolo 2237 del codice civile. Inoltre, il codice etico aziendale, volto a regolare i comportamenti interni, non attribuisce autonomi diritti azionabili ai collaboratori esterni, salvo diverso accordo. Il professionista perde definitivamente la causa e deve pagare le spese di giudizio.

Il caso riguarda la vendita di due terreni tramite scrittura privata. L'Acquirente sosteneva che l'accordo fosse un preliminare improprio, con immediato trasferimento della proprietà. Al contrario, i giudici di merito lo avevano qualificato come preliminare proprio, escludendo il passaggio di proprietà. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Acquirente. I giudici di legittimità hanno chiarito che l'uso di espressioni come "vende" e "acquista", unito al pagamento integrale del prezzo e alla consegna dei beni, dimostra la volontà di concludere una vendita definitiva. La Cassazione ha quindi cassato la decisione precedente, rinviando la causa alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

Due fratelli firmano una scrittura privata per la vendita di una quota immobiliare, inserendo una Clausola di ripensamento che permette il recesso pagando il doppio degli acconti. Successivamente, il venditore esercita il recesso, ma l'acquirente si oppone chiedendo il trasferimento coattivo del bene. La Corte d'Appello dichiara nullo il recesso, ritenendo il contratto una vendita immediata e incompatibile con il ripensamento. La Cassazione accoglie il ricorso del venditore: i giudici d'appello hanno errato isolando la clausola dal resto del testo. La comune intenzione dei contraenti va ricostruita leggendo l'accordo nella sua interezza e rispettando il principio di conservazione dei patti. La causa torna in appello per una nuova valutazione.

Un'azienda acquista un complesso industriale e si impegna a mantenere occupati ventotto dipendenti della venditrice per almeno ventiquattro mesi. Tuttavia, l'acquirente non rispetta l'accordo, impiegando meno lavoratori e per un tempo inferiore. La venditrice chiede il risarcimento dei danni. I giudici di merito accertano l'inadempimento contrattuale e condannano l'acquirente a pagare oltre 900.000 euro, ritenendo l'obbligo occupazionale parte del prezzo di vendita. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dell'acquirente. La Suprema Corte conferma che la contestazione sulla natura dell'obbligo è tardiva e che la valutazione dei danni si basa correttamente sulle prove raccolte, inclusa la consulenza tecnica. L'acquirente perde definitivamente la causa e deve pagare le spese legali.

Una proprietaria ha acquistato un appartamento con una servitù di panorama stabilita per contratto, che vietava nuove edificazioni entro trenta metri per tutelare la vista mare. Anni dopo, il vicino ha piantato alberi ad alto fusto nella fascia di rispetto, coprendo la visuale. La proprietaria ha fatto causa chiedendo il taglio degli alberi e il risarcimento per atti emulativi dovuti alla mancata potatura. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno stabilito che il termine edificazioni si riferisce solo a costruzioni umane e non a piante. Inoltre, la semplice omissione, come la mancata potatura, non costituisce un atto emulativo, poiché l'inerzia comporta un risparmio di spesa e gli alberi avevano una funzione decorativa. Vince il vicino, mentre la proprietaria deve pagare le spese legali.

Un'impresa edile ottiene dal Tribunale di Vicenza un decreto ingiuntivo contro una società committente per lavori edili non pagati. La società si oppone, sostenendo che il tribunale competente sia quello di Avellino. Il contratto originario prevedeva il tribunale di Vicenza come foro competente esclusivo, ma un accordo successivo indicava genericamente Avellino come foro competente. Il Tribunale di Vicenza si dichiara incompetente, ritenendo che il secondo accordo avesse sostituito il primo. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'impresa edile, stabilendo che un foro competente esclusivo non può essere desunto da semplici presunzioni, ma richiede una pattuizione espressa e univoca. Poiché il secondo accordo non specificava l'esclusività, i due fori sono diventati alternativi e la scelta di Vicenza da parte del creditore è legittima.

Alcuni condomini hanno sostituito una tenda da sole con una tettoia in legno sulla propria veranda. Il Condominio ha chiesto la demolizione dell'opera, ritenendola contraria al regolamento condominiale, che imponeva l'uniformità di tende e ombrelloni per preservare l'estetica dell'edificio. Dopo il rigetto nei primi gradi di giudizio, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Condominio. I giudici hanno stabilito che il regolamento condominiale contrattuale deve essere interpretato letteralmente. La Corte d'Appello aveva errato nel trascurare la clausola specifica che vietava modifiche estetiche non autorizzate, limitandosi a valutare l'assenza di un danno al decoro architettonico. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Una ditta esecutrice ha richiesto il pagamento di lavori di frazionamento a una società acquirente, sostenendo che quest'ultima fosse subentrata negli obblighi di un terzo firmatario di un contratto preliminare di compravendita. La società acquirente si è opposta, non avendo mai autorizzato i lavori né firmato il preliminare. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della ditta esecutrice. I giudici hanno chiarito che, in assenza di una formale dichiarazione di nomina scritta, gli obblighi derivanti dal contratto preliminare di compravendita non si trasferiscono all'acquirente finale che ha sottoscritto solo il contratto definitivo. Di conseguenza, la ditta esecutrice perde la causa e non ha diritto al pagamento da parte della società acquirente.

Alcuni acquirenti di appartamenti, che avevano diritto a dei posti auto in base a un contratto di permuta con una cooperativa edilizia, si sono visti negare l'assegnazione degli stessi. La cooperativa sosteneva che, in base a un accordo successivo, i posti auto dei proprietari dovessero essere realizzati su un secondo livello interrato, mai costruito perché il Comune ha espropriato l'area. La Corte d'Appello aveva dato ragione alla cooperativa. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso dei proprietari, evidenziando un errore nell'interpretazione del contratto. I giudici hanno chiarito che l'esclusiva della cooperativa sul primo livello era subordinata alla reale costruzione del secondo livello. Non essendosi verificata questa condizione, la cooperativa non poteva trattenere l'area. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Una sorella ha fatto causa al fratello pretendendo il riconoscimento di una servitù di attingimento d'acqua dal pozzo situato nel terreno di quest'ultimo, basandosi su un vecchio atto di donazione della madre. Il fratello si è opposto, evidenziando che il terreno della sorella possedeva già un pozzo autonomo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della sorella, confermando che la servitù di attingimento d'acqua non può esistere se manca l'utilità concreta per il terreno che la richiede. Poiché la proprietà della donna era già dotata di acqua, il diritto era stato previsto dalla madre unicamente a favore di un terzo fratello, il cui terreno era privo di fonti idriche. La ricorrente perde la causa e viene condannata a pagare le spese processuali.

Il Venditore e l'Acquirente firmano una scrittura privata per la vendita di una cartolibreria a un prezzo stabilito, con l'immediata immissione nel possesso dell'attività da parte dell'Acquirente. Successivamente, l'Acquirente si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, sostenendo che l'accordo fosse solo una proposta unilaterale priva di dettagli. Il Venditore agisce in giudizio per ottenere il trasferimento forzato dell'azienda. La Corte d'Appello dà ragione all'Acquirente, ma la Corte di Cassazione ribalta la decisione. La Suprema Corte stabilisce che l'interpretazione del contratto non deve limitarsi al solo senso letterale delle parole. I giudici devono valutare il comportamento complessivo delle parti, come l'effettiva gestione dell'attività, per ricostruire la loro reale e comune intenzione. La sentenza viene cassata con rinvio.

Il Promissario Acquirente ha citato in giudizio il Promittente Venditore chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di compravendita di dieci garage per inutile decorso del termine essenziale e la restituzione del doppio della caparra. Il Promittente Venditore ha chiamato in causa la Società Terza, costruttrice originaria, ritenendola responsabile del ritardo nei lavori. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, rigettando il ricorso della Società Terza. La Suprema Corte ha chiarito che la presenza di un termine essenziale bilaterale comporta la risoluzione automatica del contratto in caso di mancato rispetto della scadenza. Di conseguenza, il rifiuto del Promissario Acquirente di stipulare il contratto definitivo a fronte di lavori non completati è pienamente legittimo e conforme a buona fede, determinando la perdita della caparra per la parte inadempiente.

I Proprietari Confinanti hanno citato in giudizio i Costruttori lamentando la violazione delle distanze minime dal confine e l'apertura illegittima di vedute. I Costruttori si sono difesi sostenendo di aver acquistato il diritto per usucapione e che l'originaria proprietaria avesse acconsentito alle opere. La Corte d'Appello ha ordinato l'arretramento del fabbricato. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei Costruttori, confermando che le norme comunali sulle distanze legali tra costruzioni non possono essere derogate da accordi privati tra confinanti, in quanto poste a tutela dell'interesse generale del territorio. Di conseguenza, i Costruttori hanno perso la causa e sono stati condannati al pagamento delle spese di giudizio.