Art. 1135 Codice Civile

Una condomina si distacca dal riscaldamento centralizzato ma il condominio le addebita ugualmente le spese. La Cassazione ha stabilito che la proprietaria deve pagare. La delibera che ripartisce le spese, anche se errata, è una delibera condominiale annullabile e non nulla. Per non pagare, la condomina avrebbe dovuto impugnare la delibera entro il termine di 30 giorni. Non avendolo fatto, la decisione dell'assemblea è diventata definitiva e l'obbligo di pagamento valido, nonostante il distacco dall'impianto.

Un'impresa esegue lavori di consolidamento per un condominio usando una tecnica diversa da quella pattuita, ma ugualmente efficace. Il condominio contesta le variazioni non autorizzate appalto e si rifiuta di pagare, chiedendo la risoluzione del contratto. La Corte di Cassazione dà torto al condominio. Stabilisce che se le modifiche non causano danni e l'opera è tecnicamente valida, il rifiuto di pagare è un inadempimento più grave. La valutazione sulla qualità dei lavori spetta ai giudici di merito e non può essere ridiscussa in Cassazione. Vince l'impresa, che ottiene la risoluzione del contratto per colpa del condominio e il pagamento dei lavori eseguiti.

Un professionista nominato dal Tribunale richiede il pagamento per l'attività svolta, ma i residenti si oppongono, sostenendo che il compenso dell'amministratore di condominio fosse già stato fissato implicitamente dal bilancio preventivo. La Corte d'Appello dà torto al professionista, interpretando il suo silenzio come accettazione della cifra indicata a bilancio. La Cassazione ribalta la decisione. L'approvazione del preventivo di spesa non equivale a una proposta contrattuale e il mero silenzio non significa accettazione. In assenza di un accordo esplicito, il compenso dell'amministratore di condominio nominato dal giudice deve essere stabilito secondo le tariffe professionali, gli usi o dal giudice stesso. La sentenza viene annullata con rinvio.

Una condomina ha proposto opposizione a un decreto ingiuntivo emesso per il mancato pagamento di oneri relativi alla ripartizione spese condominiali per il rifacimento del lastrico solare e la gestione del riscaldamento. La ricorrente sosteneva che i criteri applicati fossero errati, in quanto i suoi locali erano distaccati dall'impianto o non situati sotto la verticale della copertura. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che le delibere che ripartiscono le spese in violazione dei criteri legali per singole annualità sono annullabili e non nulle. Poiché la proprietaria non aveva impugnato le delibere entro i 30 giorni previsti dall'art. 1137 c.c., i riparti sono divenuti definitivi e vincolanti, rendendo legittima l'ingiunzione di pagamento ottenuta dal condominio.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di due condomini che hanno impugnato la delibera di approvazione del rendiconto condominiale poiché non riportava un debito del condominio nei loro confronti, accertato da una precedente sentenza passata in giudicato. Mentre i giudici di merito avevano ritenuto tale omissione una scelta discrezionale dell'assemblea, la Suprema Corte ha stabilito che il rendiconto deve essere veritiero e intellegibile. L'omissione di un debito certo, liquido ed esigibile impedisce ai condomini di conoscere la reale situazione patrimoniale dell'ente, rendendo la delibera invalida per violazione dei principi di trasparenza contabile.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un ex amministratore che richiedeva il rimborso di anticipazioni e il pagamento di compensi per il periodo di prorogatio imperii. La Corte ha chiarito che l'amministratore deve provare rigorosamente gli esborsi personali e che, dopo la riforma del 2012, l'attività svolta dopo la scadenza del mandato per ragioni di urgenza non dà diritto a compensi aggiuntivi, stante la necessità di predeterminare il compenso a pena di nullità della nomina.

La Corte di Cassazione ha confermato la validità di una delibera assembleare con cui un condominio ha affidato lavori a una nuova impresa, nonostante il precedente contratto non fosse stato ancora risolto giudizialmente. La ricorrente lamentava un contrasto tra motivazione e dispositivo nella sentenza d'appello, ma i giudici hanno chiarito che tale vizio sussiste solo se il comando giudiziale è incomprensibile. La scelta di cambiare appaltatore rientra nella discrezionalità dell'assemblea e non è soggetta al sindacato di merito del giudice, purché non vi sia un eccesso di potere.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni condomini che avevano impugnato tardivamente una delibera condominiale relativa al riparto di spese risarcitorie. La controversia riguardava se la decisione assembleare fosse nulla o semplicemente annullabile. Secondo la Suprema Corte, una delibera che ripartisce in concreto una spesa specifica senza modificare i criteri generali stabiliti dalla legge è meramente annullabile. Pertanto, l'impugnazione deve avvenire entro il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c., pena l'inammissibilità del ricorso.

Una condomina impugnava due delibere assembleari relative all'avvio di lavori straordinari e alla nomina di un tecnico, lamentando l'assenza di urgenza e l'illegittimità dei costi. Nel corso del giudizio, il Condominio adottava nuove delibere che revocavano le precedenti e davano avvio ai lavori. La Corte d'Appello dichiarava dunque la cessazione della materia del contendere, compensando parzialmente le spese legali sulla base della soccombenza virtuale. La Cassazione ha confermato tale decisione, ribadendo che la valutazione sulla ripartizione delle spese, in assenza di una decisione nel merito, spetta al giudice di merito ed è insindacabile se logicamente motivata.

Una società costruttrice ha impugnato un decreto ingiuntivo relativo al mancato pagamento di spese condominiali, invocando una clausola del regolamento contrattuale che la esentava dai costi per le unità immobiliari invendute. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che una delibera assembleare che ripartisce le spese in violazione di criteri convenzionali non è nulla, bensì meramente annullabile. Di conseguenza, l'impugnazione deve essere proposta entro il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c., pena la definitività del riparto.

La Corte di Cassazione ha confermato l'annullamento di una delibera condominiale che aveva disposto la sospensione di lavori urgenti per la sicurezza dell'edificio. Nonostante la mancanza formale della DIA, la sospensione è stata giudicata illegittima poiché arrecava un grave pregiudizio alla stabilità del fabbricato e all'incolumità dei residenti. La Corte ha ribadito che il giudice può intervenire sulla delibera condominiale in caso di eccesso di potere, ovvero quando la volontà assembleare devia dal corretto esercizio della discrezionalità per danneggiare la cosa comune.

La Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità concorrente tra il proprietario del lastrico solare e il condominio per i danni da infiltrazioni subiti dall'appartamento sottostante. La decisione ribadisce che il proprietario esclusivo risponde come custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., mentre il condominio risponde per l'omessa manutenzione delle parti strutturali. In assenza di prova del caso fortuito, il risarcimento deve essere ripartito secondo il criterio di un terzo a carico del proprietario e due terzi a carico del condominio.

Un condomino ha impugnato una delibera condominiale che modificava l'uso di un'area comune e approvava una proposta di transazione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che formalizzare l'uso tecnico di un locale, interrompendo un utilizzo di fatto non autorizzato, non costituisce una modifica della destinazione d'uso e rientra nei poteri dell'assemblea, così come la gestione delle spese comuni tramite transazioni.

Una recente ordinanza della Cassazione ha chiarito che la responsabilità del condominio per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare non viene meno per il solo fatto di aver affidato i lavori di riparazione a un'impresa. Il condominio, in qualità di custode, rimane responsabile a meno che non provi che il danno sia stato causato da un evento imprevedibile e inevitabile (caso fortuito) riconducibile alla condotta dell'appaltatore. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva esonerato il condominio, rinviando la causa per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 29916/2023, ha affrontato un caso di danni da infiltrazioni provenienti da un terrazzo ad uso esclusivo con funzione di copertura. La Corte ha confermato la responsabilità solidale tra il proprietario esclusivo del terrazzo, in qualità di custode ai sensi dell'art. 2051 c.c., e il Condominio, per l'omessa manutenzione delle parti comuni. L'ordinanza chiarisce che la delibera di esecuzione dei lavori, se non attuata prima dell'azione legale, non esclude la condanna alle spese per il principio di soccombenza virtuale. Di conseguenza, la responsabilità terrazzo per i danni è condivisa.

Una società ha impugnato una delibera condominiale che, a maggioranza, aveva modificato le tabelle millesimali di natura contrattuale. I giudici di merito avevano rigettato la domanda ritenendola tardiva. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: la modifica tabelle millesimali che non si limita a correggere errori ma introduce nuovi criteri di ripartizione, derogando a quelli legali o contrattuali, richiede l'unanimità. Una delibera assunta a maggioranza in questi casi è affetta da nullità, vizio che può essere fatto valere senza limiti di tempo.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità del condominio per danni da infiltrazioni, derivanti da parti comuni come il lastrico solare, non è esclusa da una precedente transazione tra i condomini e l'originario unico proprietario/venditore. Al momento della sua costituzione, il condominio assume un nuovo e autonomo obbligo di custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c., distinto dalla garanzia per vizi del venditore. Pertanto, deve rispondere dei danni causati dalla mancata manutenzione successiva alla sua nascita.

Una condomina impugna con successo le delibere per lavori di ristrutturazione della facciata, inclusi i balconi privati. La Corte di Cassazione ha stabilito la nullità della delibera condominiale perché i lavori, implicando l'uso di cemento armato, erano stati progettati e affidati a un geometra, figura professionalmente non competente per tali opere. La sentenza sottolinea come la violazione di norme imperative a tutela della sicurezza pubblica renda l'oggetto della delibera illecito, causandone la nullità radicale e non una semplice annullabilità.

La Cassazione chiarisce che per il calcolo del quorum deliberativo, il verbale d'assemblea è valido anche se non elenca i voti favorevoli, purché consenta di determinarli per differenza. L'interpretazione del verbale, se logica, spetta al giudice di merito. La delibera su lavori che includono parti private è valida se specifica che i costi sono a carico dei singoli proprietari. Ricorso di una condomina rigettato.

Una condomina ha impugnato una delibera condominiale per lavori straordinari sulla facciata, lamentando la genericità dell'ordine del giorno, la rinuncia alle garanzie dell'appaltatore e l'alterazione del decoro architettonico. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che per la validità della delibera condominiale è sufficiente che l'ordine del giorno indichi gli argomenti in termini essenziali. Inoltre, ha chiarito che la scelta di accettare un'offerta con rinuncia a determinate garanzie rientra nella discrezionalità dell'assemblea e che la modifica del decoro architettonico deve essere provata come una disarmonia rilevante e percettibile.