Art. 1135 Codice Civile

Due comproprietari creano un fondo cassa personale sul conto del condominio per future manutenzioni. Il vecchio amministratore usa questi soldi per pagare debiti comuni causati da condomini morosi. I proprietari chiedono i danni, ma l'assemblea condominiale reinserisce il fondo nel bilancio successivo, riconoscendo il loro credito. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dei proprietari, escludendo la responsabilità dell'amministratore di condominio per risarcimento danni. Poiché il condominio ha formalmente riconosciuto il credito dei proprietari nel bilancio, non sussiste un danno patrimoniale effettivo. I proprietari possono compensare il credito con le spese future o chiederne la restituzione al condominio, senza poter pretendere il risarcimento diretto dall'ex amministratore.

Un condomino ha impugnato la delibera di approvazione del bilancio, contestando la durata superiore all'anno dell'esercizio, l'uso del criterio di competenza anziché di cassa e la locazione a terzi dell'ex alloggio del custode. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno stabilito che il rendiconto condominiale non deve seguire regole formali rigide come i bilanci societari, purché sia chiaro e comprensibile. Inoltre, la variazione temporanea della durata dell'esercizio per riallineare le date è legittima, così come la locazione dell'alloggio del custode inutilizzato, qualificata come atto di ordinaria amministrazione. Il condomino perde la causa e deve pagare le spese legali.

Una condomina ha impugnato la delibera dell'assemblea che approvava il bilancio preventivo contenente la spesa per una polizza tutela legale condominio. La condomina sosteneva che tale spesa violasse il suo diritto di dissentire dalle liti condominiali. Il Tribunale ha rigettato la domanda e la Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che l'assemblea ha il potere di deliberare la stipula di una polizza assicurativa per coprire le spese legali relative alle parti comuni. Questa spesa, rientrando tra i costi di gestione ordinaria, va ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, senza che si possa applicare la disciplina del dissenso dalle liti, la quale riguarda solo le conseguenze di una specifica causa persa e non i contratti di assicurazione generali.

Un condomino ha impugnato la delibera assembleare che gli imponeva di staccare gli allacci abusivi ai servizi comuni e chiudere le prese d'aria nelle proprie cantine, vietandone l'uso commerciale o abitativo. L'erede del condomino ha proseguito la causa fino in Cassazione, sostenendo che l'assemblea avesse invaso la sua proprietà privata. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che la delibera è legittima perché tutela l'uso delle parti comuni in condominio. L'assemblea può infatti vietare allacciamenti che sovraccaricano gli impianti comuni e alterano la sicurezza o il decoro dell'edificio, senza che ciò costituisca una lesione della proprietà privata del singolo condomino. L'erede è stato condannato a pagare le spese processuali.

Il Tribunale di Milano ha affrontato un caso di responsabilità amministratore condominio riguardante la firma di un contratto energetico pluriennale senza preventiva delibera assembleare. Sebbene sia stato accertato l'inadempimento contrattuale dell'amministratore, la richiesta di risarcimento del danno è stata rigettata poiché il condominio non ha fornito la prova rigorosa del pregiudizio economico subito, specialmente a fronte di una transazione novativa sottoscritta con il fornitore.

Un ex amministratore di condominio, accusato di appropriazione indebita per aver trattenuto somme del conto comune, ha contestato la validità della querela sporta dal nuovo amministratore. Secondo l'imputato, la delibera assembleare di autorizzazione era generica o nulla per mancanza di quorum. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno confermato che la delibera conteneva un mandato specifico e valido. Inoltre, la Corte ha ribadito che la querela dell'amministratore di condominio è valida anche se presentata dal singolo condomino a tutela dei beni comuni. L'ex amministratore è stato condannato al pagamento delle spese processuali e al risarcimento del condominio.

Un condomino impugnava una delibera di ripartizione spese per l'automazione di un cancello e consumi idrici, ritenendole non dovute per i locali al piano terra. Il condominio e il condomino raggiungevano un accordo transattivo, approvato dall'assemblea a maggioranza. Un altro condomino contestava la validità dell'accordo, sostenendo che la transazione condominiale a maggioranza fosse nulla e richiedesse l'unanimità dei consensi. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'assemblea può approvare a maggioranza una transazione che si limita a ripartire in concreto le spese per risolvere una specifica lite, senza modificare in via generale e per il futuro i criteri di riparto. Vince il condominio, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese legali.

Una condomina ha impugnato le decisioni dell'assemblea che, per diversi anni, avevano ripartito le spese di riscaldamento in base a millesimi errati, superiori a mille, a causa di ampliamenti non registrati. La condomina sosteneva la nullità assoluta delle decisioni. La Corte di Cassazione ha invece stabilito che l'applicazione errata delle tabelle per singoli esercizi non comporta la nullità, ma la semplice annullabilità delle decisioni. Di conseguenza, l'impugnazione delibera condominiale deve essere presentata entro il termine tassativo di trenta giorni, pena la decadenza. Poiché la condomina ha agito in ritardo, il suo ricorso è stato respinto e le delibere sono rimaste valide.

Il Condomino impugna le delibere assembleari che gli addebitano spese personali, come solleciti e invio verbali, per circa duemila euro, ritenendole nulle. Il Tribunale dichiara la nullità parziale delle delibere perché approvate a maggioranza e non all'unanimità. La Cassazione accoglie il ricorso del Condominio. La Suprema Corte chiarisce che la ripartizione delle spese condominiali individuali rientra nei poteri dell'assemblea a maggioranza ai sensi dell'art. 1123, secondo comma, c.c., purché sia valutata la specifica utilità per il singolo. Non serve l'unanimità per addebitare costi postali o di sollecito. La sentenza viene cassata con rinvio.

La Proprietaria di un appartamento ha impugnato la delibera del proprio condominio che le addebitava l'intero costo di manutenzione per la parte sporgente della sua terrazza a livello. La Proprietaria sosteneva che l'intera superficie dovesse seguire la ripartizione spese terrazza a livello prevista dall'articolo 1126 del codice civile (un terzo a suo carico e due terzi a carico dei condomini sottostanti). La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno chiarito che la parte sporgente della terrazza funge solo da balcone privato e non copre l'edificio. Di conseguenza, le spese per questa porzione (pari al 60% del totale) spettano interamente alla Proprietaria esclusiva, mentre la regola di ripartizione proporzionale si applica solo al restante 40% che funge da effettiva copertura dello stabile.

Un condomino subisce gravi danni causati dall'otturazione del pluviale di una terrazza a livello di proprietà esclusiva del vicino sovrastante. Il danneggiato decide di citare in giudizio soltanto il proprietario della terrazza. La Corte d'Appello dichiara nullo il giudizio per non aver coinvolto tutti gli altri condomini dello stabile. La Corte di Cassazione ribalta questa decisione. I giudici stabiliscono che per i danni da infiltrazioni in condominio derivanti da terrazze in uso esclusivo si applica la responsabilità da cose in custodia. Questa responsabilità ha natura solidale tra il custode esclusivo e il condominio. Di conseguenza, il danneggiato può agire anche contro un solo responsabile, senza l'obbligo di citare in giudizio l'intero condominio. La sentenza d'appello viene quindi cassata con rinvio.

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare che approvava a maggioranza nuove tabelle millesimali. La modifica era stata decisa dopo che la condomina aveva ampliato la propria abitazione recuperando il sottotetto. Tuttavia, il condominio ha calcolato i nuovi valori usando criteri non omogenei: metri quadri per alcune proprietà e numero di stanze per altre. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della condomina. I giudici hanno stabilito che l'assemblea non può modificare a maggioranza i criteri di riparto delle spese stabiliti dalla legge o da un accordo unanime. Una delibera che introduce criteri diversi e non omogenei per il futuro è nulla per impossibilità giuridica dell'oggetto, poiché l'assemblea ha agito in difetto assoluto di attribuzioni. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova decisione.

Il Condominio ha richiesto il pagamento delle spese condominiali alla Società Costruttrice per i suoi appartamenti rimasti invenduti. La Società si è opposta, invocando una clausola del regolamento contrattuale che la esonerava da tali contribuzioni. La Corte di Cassazione ha stabilito che la decisione dell'assemblea di ripartire comunque le spese a carico della Società costituisce una delibera condominiale nulla e non semplicemente annullabile. Modificare a maggioranza i criteri di spesa contrattuali richiede infatti il consenso unanime di tutti i condomini. Di conseguenza, l'invalidità può essere fatta valere in ogni tempo, anche dopo la scadenza del termine ordinario di trenta giorni per l'impugnazione. La Suprema Corte ha quindi respinto il ricorso del Condominio.

Un'impresa edile, creditrice di un condominio per lavori eseguiti, ha richiesto un decreto ingiuntivo per ottenere i documenti contabili e i dati dei condòmini morosi e in regola. Avendo l'amministratore consegnato i documenti in corso di causa, il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere. La Corte d'Appello ha compensato le spese legali per la novità della questione giuridica riguardante l'estensione dell'obbligo di comunicare i dati dei condòmini morosi anche a quelli in regola. L'impresa ha fatto ricorso in Cassazione contestando la compensazione delle spese. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che la valutazione sulla novità della questione spetta al giudice di merito e che l'obbligo di cooperazione dell'amministratore riguarda specificamente la comunicazione dei dati dei condòmini morosi ai creditori, giustificando la compensazione delle spese legali in assenza di un orientamento consolidato.

Un condomino ha fatto causa all'amministratore di condominio chiedendo il risarcimento dei danni per presunte irregolarità nella gestione di alcuni lavori e spese. I giudici di merito hanno rigettato la richiesta, rilevando che i bilanci erano stati regolarmente approvati dall'assemblea e mai contestati. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che il singolo condomino non può contestare le spese approvate dalla maggioranza se non ha effettuato una tempestiva impugnazione delibera assembleare nei termini di legge. L'obbligo di pagare le spese sorge infatti con l'approvazione del rendiconto, che vincola tutti i partecipanti se non viene annullato dal giudice. Di conseguenza, il ricorso del condomino è stato rigettato con condanna alle spese.

Un condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro un condomino per il mancato pagamento delle quote condominiali del 2012. Il condomino si è opposto, chiedendo la compensazione con un credito per lavori di ristrutturazione deliberato nella stessa assemblea. La Corte di Cassazione ha chiarito che in questo caso opera la compensazione impropria, poiché i debiti e i crediti derivano dallo stesso rapporto di gestione condominiale. Poiché il credito del condomino era già stato conteggiato e compensato nel bilancio consuntivo del 2011 (non impugnato dal condomino), egli non poteva utilizzarlo nuovamente per evitare il pagamento delle quote del 2012. La Suprema Corte ha quindi accolto il ricorso del condominio, confermando l'obbligo di pagamento del condomino e rigettando definitivamente la sua opposizione.

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare che approvava la contabilità finale di lavori straordinari, lamentando l'assenza del piano di riparto e sostenendo che l'accordo con l'impresa fosse una transazione illegittima senza il consenso unanime di tutti i proprietari. La Corte d'Appello ha respinto le sue tesi, ritenendo la delibera valida. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che l'approvazione consuntivo condominiale può avvenire anche senza il contestuale piano di riparto delle spese, che può essere rinviato a una riunione successiva. Inoltre, per gli accordi transattivi che non toccano i diritti reali sulle parti comuni, non serve l'unanimità dei condomini, ma basta la maggioranza qualificata. La ricorrente è stata condannata a pagare le spese di giudizio.

Una condomina impugna le delibere assembleari che le addebitano il 50% delle spese di rifacimento del tetto della sua palazzina, facente parte di un complesso più ampio. La ricorrente sostiene che le spese vadano ripartite tra tutti i condomini del complesso in base ai millesimi generali, citando una prassi passata. La Cassazione respinge il ricorso, confermando l'esistenza di un condominio parziale. Trattandosi di un tetto che copre solo una specifica palazzina, le spese spettano esclusivamente ai proprietari di quel fabbricato (Art. 1123, comma 3, c.c.). La Corte chiarisce che la deroga ai criteri di riparto richiede un accordo scritto all'unanimità e non può nascere da semplici comportamenti concludenti. Inoltre, l'impugnazione è tardiva poiché i vizi contestati comportano l'annullabilità e non la nullità della delibera, richiedendo il rispetto del termine di trenta giorni.

Due proprietari hanno proposto l'impugnazione delibera condominiale che approvava il bilancio, contestando la spesa per l'affitto del locale caldaia, di proprietà esclusiva di altri condomini. Secondo i ricorrenti, il canone era eccessivo e il contratto invalido per conflitto di interessi. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che il controllo del tribunale sulle decisioni dell'assemblea è solo un controllo di legalità. Il giudice non può valutare la convenienza economica o il merito delle scelte di gestione del condominio, come l'importo di un affitto, purché la delibera sia stata presa nel rispetto delle regole di legge.

Gli eredi di un'amministratrice di condominio hanno chiesto il pagamento delle competenze professionali per la gestione di due annualità. Il Condominio si è opposto, evidenziando che l'assemblea non aveva mai approvato i rendiconti a causa di gravi irregolarità contabili accertate in un altro giudizio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso degli eredi. I giudici hanno stabilito che il compenso dell'amministratore di condominio non è esigibile senza la regolare approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea dei condomini. Il rapporto di amministrazione è infatti assimilabile a un mandato oneroso, in cui il diritto al compenso sorge solo dopo che il mandante ha verificato e approvato l'operato del professionista attraverso il bilancio consuntivo.