Servitus Altius Non Tollendi

La Venditrice aliena un terreno a una Società Acquirente, inserendo una servitù di non sopraelevare fino a otto metri per tutelare la vista lago della propria villa. L'edificio costruito rispetta il limite, ma ostruisce comunque la visuale. La Venditrice chiede l'annullamento del contratto per errore, sostenendo che l'intenzione di preservare la vista fosse essenziale. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, confermando che l'intenzione non era espressa nell'atto scritto e costituiva un mero motivo interiore non riconoscibile al momento della stipula. Di conseguenza, non sussiste l'annullamento del contratto per errore. Viene rigettato anche il ricorso incidentale della Società Acquirente per lite temeraria, poiché la complessità della vicenda esclude la colpa grave della Venditrice.

Un proprietario ha citato in giudizio un Condominio per la demolizione di una balaustra che permetteva di guardare nel suo fondo. Il Condominio si è difeso invocando il cosiddetto 'diritto di panorama'. La Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: il diritto di panorama non è un diritto autonomo che può giustificare la violazione delle norme sulle distanze e sulle aperture (luci e vedute). Il diritto del vicino a non subire ispezioni prevale sul semplice godimento di una bella vista. Di conseguenza, la Corte ha dato ragione al proprietario, stabilendo che l'apertura doveva essere regolarizzata secondo legge, a prescindere dal panorama.

Un Proprietario realizza una terrazza al posto di una tettoia, ma il Condominio lo cita in giudizio. Il Condominio sostiene che i lavori violano un divieto di costruire contenuto nel primo atto di vendita dell'immobile del 1955. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sull'opponibilità servitù non trascritta. Un limite alla proprietà, per essere valido nei confronti dei successivi acquirenti, deve essere una vera e propria servitù trascritta nei registri immobiliari. Se la servitù non è trascritta, non basta una generica clausola nel nuovo contratto di acquisto per renderla vincolante. La Corte ha quindi annullato la precedente condanna, dando ragione al Proprietario e rinviando la causa per un nuovo esame.

Una società immobiliare acquista un bene con un progetto di sopraelevazione, ma una servitù non segnalata dal notaio impedisce il piano. La società chiede i danni per il minor valore dell'immobile. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 14441/2024, ha rigettato il ricorso, stabilendo che, non essendo mai esistito un diritto a sopraelevare, non sussiste alcun danno risarcibile derivante dalla negligenza del professionista, nemmeno per aver pagato un prezzo ritenuto eccessivo.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari immobiliari, confermando la limitazione di una servitù di passaggio. La Corte ha chiarito il ruolo fondamentale della nota di trascrizione: sebbene il diritto nasca dal contratto (titolo), la sua opponibilità a terzi dipende esclusivamente dal contenuto della nota. Una riserva che limitava la servitù, presente nell'atto originale e debitamente trascritta, è stata ritenuta pienamente opponibile ai successivi acquirenti, anche se questi ultimi derivavano il loro diritto da più atti distinti.

Una coppia di proprietari è stata citata in giudizio dai vicini a causa dei loro numerosi e alti alberi che causavano un'eccessiva ombreggiatura, con conseguente perdita di luce e soleggiamento. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d'Appello, la quale, pur escludendo la violazione delle distanze legali per alcuni alberi, ha comunque mantenuto la condanna al risarcimento del danno. Il punto cruciale è che il danno da alberi può essere riconosciuto non solo per la violazione delle norme sulle distanze, ma anche per l'impatto negativo complessivo generato da una massa vegetale fitta e mal tenuta, che riduce significativamente la godibilità e il valore economico della proprietà confinante.