Exceptio Non Rite Adimpleti Contractus

Un locatore ha intimato lo sfratto per morosità a una società conduttrice di un immobile commerciale, richiedendo anche un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti. L'inquilino si è opposto chiedendo la riduzione del canone di locazione a causa di imponenti lavori condominiali che avevano gravemente limitato l'uso dei locali. Dopo alterne vicende processuali, la Corte d'Appello ha rigettato la richiesta ritenendo inammissibili le prove e preclusa la decisione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'inquilino, stabilendo che il giudice di rinvio ha il dovere di esaminare il merito della domanda di riduzione del canone di locazione se il godimento dell'immobile è stato parzialmente compromesso, e che la pendenza di un giudizio di revocazione non contestato imponeva la sospensione del processo. La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Cassazione analizza un caso di inadempimento reciproco in una vendita di macchinari. Stabilisce che il rifiuto del venditore di effettuare interventi essenziali è più grave del mancato pagamento del saldo da parte dell'acquirente, legittimando la risoluzione del contratto a sfavore del venditore.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13815/2024, ha chiarito i limiti della sospensione del pagamento del canone di locazione. Nel caso di specie, i conduttori di un locale commerciale avevano interrotto i pagamenti a causa di vizi all'impianto di fumaria. La Corte ha ritenuto tale sospensione illegittima perché non proporzionata alla gravità dell'inadempimento del locatore, che aveva causato solo un'inutilizzabilità parziale e temporanea del bene. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile, confermando la decisione della Corte d'Appello che aveva risolto il contratto per colpa dei conduttori.

Una conduttrice sospendeva il pagamento del canone a causa di gravi vizi dell'immobile, noti fin dall'inizio del rapporto e per i quali aveva pattuito di eseguire le riparazioni. La Cassazione ha negato l'applicabilità dell'exceptio non adimpleti contractus, ritenendo più grave l'inadempimento della conduttrice che, pur continuando a godere dell'immobile, aveva interrotto totalmente i pagamenti. La Corte ha confermato la risoluzione del contratto a suo carico.

Una cliente ha contestato la parcella del proprio legale a causa della violazione dell'obbligo informativo avvocato, non essendo stata pienamente informata sulle scarse probabilità di successo della causa. La Corte di Cassazione ha stabilito che tale inadempimento è rilevante e non può essere considerato di scarsa importanza. La Corte ha cassato la decisione precedente, affermando che la violazione del dovere di informazione deve essere valutata per determinare sia il diritto al compenso sia il suo ammontare, rinviando il caso per una nuova valutazione.