Contratto Preliminare — Anno 2024

Una società acquirente ha richiesto la risoluzione di un contratto preliminare di vendita per un terreno, a seguito del diniego del permesso di costruire da parte del Comune. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che un impedimento temporaneo alla edificabilità, dovuto a incertezze amministrative poi superate, non costituisce un inadempimento grave del venditore tale da giustificare la risoluzione preliminare di vendita. La Corte ha inoltre considerato la condotta di entrambe le parti, sottolineando l'inerzia della stessa società acquirente nel non informarsi sullo stato della pratica.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di due promittenti acquirenti in una causa per inadempimento di un contratto preliminare immobiliare. La decisione si fonda sul principio della "doppia conforme", poiché la sentenza d'appello aveva confermato la decisione di primo grado basandosi sulle medesime ragioni. La Corte ribadisce che, in tali casi, non è possibile contestare in Cassazione l'omesso esame di fatti decisivi.

Un promissario acquirente ha citato in giudizio la parte venditrice per ottenere il trasferimento di un immobile e il risarcimento per la mancata consegna anticipata, pattuita nel contratto preliminare. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 318/2024, ha respinto la richiesta di risarcimento. I giudici hanno chiarito che il danno da mancata consegna non è automatico. L'acquirente deve dimostrare di aver attivamente richiesto la consegna del bene e di aver subito un pregiudizio economico concreto. La clausola di consegna anticipata, infatti, non è un'obbligazione diretta del preliminare, ma si configura come un contratto di comodato collegato, che richiede la consegna materiale del bene per perfezionarsi.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 229/2024, ha stabilito che un accordo scritto, pur usando termini come "cede e vende", va qualificato come contratto preliminare se prevede la successiva stipula di un rogito notarile. La Corte ha rigettato il ricorso dell'erede di un acquirente che chiedeva il riconoscimento del trasferimento di proprietà di un immobile, confermando che la volontà delle parti di rinviare l'effetto traslativo a un momento futuro è decisiva. Anche la domanda subordinata di acquisto per usucapione è stata respinta.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce la ripartizione delle responsabilità in un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Corte ha stabilito che, in base all'interpretazione delle clausole, l'onere di ottenere i titoli abilitativi per la costruzione gravava sui promittenti venditori. Il loro inadempimento ha giustificato il recesso dei promissari acquirenti e la loro richiesta del doppio della caparra. La decisione sottolinea l'importanza di una chiara definizione degli obblighi nel contratto preliminare per evitare contenziosi.

Una coppia di acquirenti recede da un contratto preliminare poiché l'appartamento promesso risulta privo delle qualità essenziali per l'abitazione. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, ritenendo grave e legittimante il recesso l'inadempimento preliminare della venditrice. L'immobile, infatti, non era idoneo all'uso pattuito, integrando una violazione contrattuale di non scarsa importanza che giustifica la restituzione del doppio della caparra.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 91/2024, ha confermato il diritto di un promissario acquirente di esercitare il recesso dal contratto preliminare a causa di significative difformità dell'immobile. Il grave inadempimento della società venditrice, che aveva radicalmente trasformato l'unità immobiliare, ha legittimato la richiesta di restituzione del doppio della caparra. La Suprema Corte ha chiarito che l'atto di citazione con cui si chiede tale restituzione costituisce una valida manifestazione della volontà di recedere.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 83/2024, si è pronunciata sul tema del risarcimento danno preliminare in caso di mancata consegna di un immobile. Il caso riguarda un promissario acquirente che, dopo aver versato una somma cospicua, non ha mai ricevuto gli immobili. La Corte ha confermato la decisione di merito che negava il risarcimento per il mancato godimento del bene per assenza di prove specifiche, ma riconosceva il danno derivante dall'immobilizzazione del capitale versato. Viene ribadito il principio fondamentale secondo cui la parte che richiede il risarcimento ha l'onere di provare l'esistenza e l'entità del danno, non potendo il giudice sopperire a tale carenza con una valutazione puramente equitativa.

Gli acquirenti di una villa in costruzione hanno richiesto il trasferimento forzoso della proprietà nonostante alcune discrepanze edilizie. Il venditore si è opposto, sostenendo che tali difformità rendessero impossibile il trasferimento. La Corte di Cassazione ha stabilito che una difformità parziale non impedisce il trasferimento coattivo ai sensi dell'art. 2932 c.c., a differenza dei casi di totale assenza di permesso di costruire o di completa difformità. Di conseguenza, il ricorso del venditore è stato respinto.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di inadempimento contratto preliminare, confermando la decisione dei giudici di merito. Una promittente venditrice non aveva trasferito l'immobile libero da pesi e ipoteche entro il termine essenziale pattuito. Di conseguenza, il recesso del promissario acquirente e la sua richiesta di restituzione del doppio della caparra sono stati ritenuti legittimi. Il ricorso della venditrice è stato dichiarato inammissibile, in quanto mirava a un riesame dei fatti non consentito in sede di legittimità.

In un caso di inadempimento di un contratto preliminare di vendita, la Corte di Cassazione chiarisce i limiti della responsabilità del socio uscente di una società di persone. La Corte ha stabilito che la responsabilità per un'obbligazione sociale sorge nel momento in cui questa diventa esigibile e viene violata, non quando viene contratta. Pertanto, il socio che ha lasciato la compagine sociale prima della scadenza dell'obbligazione non risponde del successivo inadempimento della società.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 47637/2024, ha annullato un'ordinanza che revocava un ordine di demolizione basandosi su un condono edilizio richiesto dal promissario acquirente. La Corte ha chiarito che la sola stipula di un contratto preliminare non è sufficiente a conferire la legittimazione al condono edilizio, specialmente se l'immobile è già stato acquisito al patrimonio comunale a seguito di inottemperanza all'ordine di demolizione. È necessario un interesse giuridicamente qualificato, che va oltre il mero interesse di fatto, e che il giudice deve verificare con attenzione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un promissario acquirente di quote societarie che si opponeva alla determinazione del prezzo da parte del giudice. Il caso verteva su un contratto preliminare dove, in assenza di accordo tra le parti, il prezzo doveva essere stabilito da un terzo arbitratore. A causa del comportamento ostruzionistico del promissario acquirente, che prima ha negato la validità del contratto e poi non ha aderito alla nomina del terzo, la Corte ha confermato la legittimità dell'intervento del tribunale per completare il contratto e disporne l'esecuzione forzata.

La Corte di Cassazione si è pronunciata sul caso di un recesso per inadempimento da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. I promissari acquirenti lamentavano difformità tra l'immobile e quanto promesso in fase di trattativa, come l'assenza di una camera matrimoniale. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che le pattuizioni definitive sono quelle contenute nel contratto scritto e nei suoi allegati (come la planimetria firmata), non le promesse fatte in brochure pubblicitarie. Un inadempimento di lieve entità non giustifica il recesso per inadempimento e la richiesta del doppio della caparra.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 33252/2024, ha stabilito due principi fondamentali sul credito d'imposta per investimenti. Primo: un contratto preliminare può costituire l'avvio dell'investimento, ma deve avere data certa per essere opponibile al Fisco. Secondo: modifiche secondarie al progetto iniziale, come il cambio di ubicazione dell'immobile nella stessa città, non comportano la perdita del beneficio se non alterano gli elementi essenziali dell'investimento. Il caso riguardava una società a cui era stato revocato il credito perché l'atto definitivo di acquisto era successivo al termine di sei mesi e l'immobile era diverso da quello indicato nell'istanza.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la stipula di un contratto preliminare di cessione, anche se accompagnato da una procura speciale irrevocabile, non fa scattare la clausola di esigibilità immediata del corrispettivo pattuita in un precedente contratto. Tale clausola, legata alla cessione a terzi, presuppone un trasferimento effettivo della proprietà (effetto reale), non una semplice promessa di vendita (effetto obbligatorio). Pertanto, la richiesta dei venditori originari è stata respinta.

La Corte di Cassazione ha stabilito che se un contratto preliminare è soggetto a condizioni sospensive e queste non si verificano senza colpa delle parti, il contratto è inefficace. Di conseguenza, la caparra versata deve essere restituita. Il caso riguardava la vendita di un immobile il cui perfezionamento dipendeva dal rilascio di un permesso a costruire e dalla definizione di una lite, eventi qualificati come 'contratto preliminare condizioni sospensive' e non come obblighi contrattuali.

La Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale sulla cessione del contratto preliminare avvenuta durante una causa. Con la sentenza in esame, i giudici hanno stabilito che, anche se il promissario acquirente cede i suoi diritti a un terzo, mantiene la legittimazione a proseguire l'azione legale per l'adempimento del contratto (ex art. 2932 c.c.). La Corte ha rigettato il ricorso dei promittenti venditori, confermando che la successione nel diritto controverso non estingue la posizione processuale della parte originaria, secondo quanto previsto dall'art. 111 c.p.c.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di inadempimento preliminare reciproco in una compravendita immobiliare. La controversia verteva sulla mancata consegna di un certificato di collaudo statico da parte della società venditrice e sul conseguente rifiuto di stipulare il contratto definitivo da parte dell'acquirente. La Corte ha rigettato il ricorso della venditrice, confermando le decisioni dei giudici di merito che avevano ravvisato una mancanza di correttezza e buona fede da parte di entrambe le parti, ritenendo giustificato il rigetto delle rispettive domande di risoluzione e risarcimento.

Un imprenditore, titolare di un diritto di prelazione per la locazione di un bar in uno stadio, si è visto negare dalla Cassazione la possibilità di ottenere una sentenza che tenesse luogo del contratto non concluso. La Corte ha ribadito la netta distinzione tra patto di prelazione e contratto preliminare, sottolineando che la violazione del primo dà diritto al solo risarcimento del danno e non all'esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.), poiché non crea un obbligo a contrarre.