Contratto Preliminare — Anno 2022

Un Promissario Acquirente intendeva acquistare un terreno agricolo. Il contratto preliminare prevedeva una servitù di passo carrabile e la costruzione di un ponticello su un fossato per l'accesso dei mezzi agricoli. Tuttavia, il proprietario del fondo limitrofo si oppose alla costruzione, rendendo impossibile l'accesso con i mezzi necessari. La Corte di Cassazione ha confermato la nullità del contratto preliminare per presupposizione. Ha stabilito che il consenso del vicino alla costruzione del ponte era una condizione implicita ma fondamentale per l'efficacia del contratto, venuta meno fin dall'inizio. I Promittenti Venditori hanno perso il ricorso e dovranno pagare le spese legali.

Un acquirente aveva formulato una proposta irrevocabile per l'acquisto di quote di una società. La società venditrice, in concordato preventivo, aveva accettato la proposta. Successivamente, l'acquirente si è rifiutato di finalizzare l'acquisto, sostenendo che la società aveva perso le autorizzazioni operative, alterando il valore delle quote. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente. Ha confermato che l'accettazione della proposta era stata provata e che la perdita delle autorizzazioni non invalidava il contratto preliminare di cessione quote, poiché l'acquirente non aveva posto condizioni specifiche sul mantenimento del valore.

Un Creditore ha agito in giudizio contro una Debitore e un Promissario Acquirente, sospettando che un contratto preliminare di compravendita immobiliare fosse simulato per sottrarre beni ai creditori. Il Creditore chiedeva l'accertamento della simulazione e la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale che il Promissario Acquirente aveva iscritto. Sebbene le parti avessero risolto il preliminare con scrittura privata, la Corte d'Appello ha riconosciuto il diritto del Creditore al risarcimento dei danni per la mancata cancellazione tempestiva della trascrizione della domanda giudiziale, ritenendo che questa ostacolasse la vendita coattiva dei beni. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Promissario Acquirente, confermando la condanna al rimborso delle spese per la cancellazione della trascrizione.

Un proprietario concede il possesso anticipato di un appartamento a due promissori acquirenti tramite scrittura privata. Gli acquirenti omettono tuttavia di versare il prezzo pattuito. Il proprietario agisce in giudizio ottenendo la risoluzione del contratto e l'ordine di rilascio immobile per inadempimento. Gli occupanti ricorrono in Cassazione contestando la decadenza della propria domanda riconvenzionale e la valutazione delle prove. La Corte di Cassazione rigetta integralmente il ricorso: il rinvio d'ufficio dell'udienza non riapre i termini decaduti per la domanda riconvenzionale e la valutazione delle prove spetta esclusivamente al giudice di merito. Gli occupanti devono restituire l'immobile e pagare le spese di giudizio.

Il Promissario Acquirente aveva stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un terreno, condizionato alla possibilità di costruire box. Se la costruzione non fosse stata permessa, il contratto si sarebbe considerato "mai stipulato". Dopo che i giudici di merito avevano rigettato la sua richiesta di trasferimento del terreno, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione, affermando che la clausola poteva essere una *condizione unilaterale* e che la rinuncia a tale condizione non richiede necessariamente la forma scritta. La Corte d'Appello aveva omesso di valutare una dichiarazione scritta del Promissario Acquirente che manifestava la volontà di procedere all'acquisto. La Cassazione ha quindi rinviato il caso per una nuova valutazione, ribadendo che la volontà di rinunciare alla *condizione unilaterale* può emergere anche da atti processuali.

Un Acquirente ha stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un terreno, versando una caparra confirmatoria. Successivamente, ha scoperto un vincolo di inedificabilità sul terreno e ha esercitato il recesso dal contratto, chiedendo il doppio della caparra. Il Venditore ha contestato, sostenendo che il vincolo era noto e che l'Acquirente non aveva avviato le procedure per ottenere il permesso di costruire, come previsto dal contratto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Acquirente. Ha stabilito che il diritto di recesso era condizionato all'impossibilità di ottenere il permesso dopo aver tentato di richiederlo. Poiché l'Acquirente non aveva attivato tale procedura, il suo recesso è stato ritenuto illegittimo. Il Venditore ha potuto trattenere la caparra.

Un Promissario Acquirente aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita con un'Azienda, garantito da alcuni Fideiussori. A seguito dell'inadempimento dell'Azienda e del suo successivo fallimento, il Promissario Acquirente aveva chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni. La Corte d'Appello aveva limitato la responsabilità dei Fideiussori al solo obbligo di restituzione delle somme versate, escludendo il risarcimento del danno. La Cassazione, accogliendo il ricorso del Promissario Acquirente, ha stabilito che la fideiussione si estendeva anche al risarcimento dei danni, non solo alla restituzione, cassando la sentenza e rinviando alla Corte d'Appello per una nuova valutazione sulla portata della fideiussione e risarcimento danni.

Un acquirente ha comprato un appartamento da una società. Successivamente, la società è fallita. Il curatore fallimentare ha avviato un'azione di **revocatoria fallimentare** contro la vendita, sostenendo una notevole sproporzione tra il prezzo pagato e il valore di mercato. I giudici di merito hanno accolto la domanda. L'acquirente ha impugnato, sostenendo che si dovesse considerare il contratto preliminare e le migliorie apportate. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ribadito che per la **revocatoria fallimentare** di una compravendita, i presupposti (sproporzione e conoscenza dello stato di insolvenza) vanno valutati al momento del contratto definitivo, non del preliminare non trascritto.

Un acquirente ha citato in giudizio dei venditori per ottenere un risarcimento danni, sostenendo l'inadempimento di un contratto preliminare di vendita di un terreno. Una delle venditrici ha esercitato il suo diritto di recesso dal contratto preliminare, motivando la decisione con una clausola contrattuale che le permetteva di recedere in caso di offerta di acquisto più vantaggiosa da terzi. Gli altri venditori hanno disconosciuto le proprie firme sul preliminare. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni precedenti, che avevano rigettato la richiesta di risarcimento dell'acquirente e riconosciuto la legittimità del recesso. La Corte ha stabilito che l'acquirente aveva implicitamente ammesso l'esistenza dell'offerta migliore, contestando solo la tempistica del recesso.

L'erede di un Venditore ha citato in giudizio un Acquirente per l'inadempimento di un contratto preliminare di vendita del 1976. L'accordo riguardava un immobile composto da scantinato e vani abitativi. L'atto definitivo del 1980 trasferì solo i vani abitativi, escludendo lo scantinato. L'Acquirente sosteneva che lo scantinato fosse una pertinenza già trasferita. La Corte d'Appello ha riconosciuto l'inadempimento contratto preliminare dell'Acquirente, condannandolo al pagamento della penale. La Cassazione ha confermato questa decisione, ribadendo che lo scantinato non era una pertinenza e che l'Acquirente non aveva adempiuto all'obbligo di acquisto.

Un Acquirente aveva stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile da un Venditore. Il Venditore non aveva completato i lavori e non aveva fornito la documentazione necessaria. L'Acquirente aveva chiesto la risoluzione del contratto e la restituzione delle somme versate. Il Tribunale aveva dato ragione al Venditore, ma la Corte d'Appello aveva ribaltato la decisione, dichiarando la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del Venditore e ordinando la restituzione delle somme, inclusi i costi per i lavori. Il Venditore ha proposto ricorso in Cassazione, ma la Suprema Corte lo ha rigettato, confermando la risoluzione del contratto e l'obbligo di restituzione.

Una Lavoratrice aveva versato un acconto per l'acquisto di un immobile. Dopo la separazione dal marito, non ha più potuto comprare l'immobile e ha chiesto la restituzione della metà dell'acconto. L'Azienda venditrice ha invece chiesto il risarcimento danno inadempimento contrattuale, sostenendo di aver venduto l'immobile a un prezzo inferiore. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della Lavoratrice, confermando la condanna al risarcimento danni e alle spese legali in favore dell'Azienda. La Corte ha ribadito che la valutazione del danno e la prova dell'inadempimento sono questioni di fatto.

Un contribuente ha contestato un avviso di accertamento ICI per il 2003, sostenendo di non dover pagare l'imposta su immobili già consegnati a terzi tramite contratti preliminari di vendita. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, affermando che il contratto preliminare, anche con consegna anticipata, non trasferisce la proprietà. Il promissario acquirente è solo un detentore qualificato, mentre l'obbligo di pagare l'ICI rimane in capo al proprietario venditore. La sentenza chiarisce la responsabilità fiscale in caso di ICI e contratto preliminare.

Un promissario acquirente aveva stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. I venditori non avevano rispettato i termini di consegna e avevano realizzato opere in difformità. Il promissario acquirente aveva chiesto la stipula del contratto definitivo e il risarcimento dei danni. I venditori, a loro volta, avevano chiesto la risoluzione del contratto per presunto inadempimento del promissario acquirente. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del promissario acquirente. Ha confermato che il diritto alla stipula del contratto definitivo era subordinato al completamento dei lavori e alla regolarità urbanistica dell'immobile. L'inadempimento contratto preliminare non è stato riconosciuto a favore del ricorrente, che è stato condannato alle spese.

Un gruppo di Venditori aveva stipulato contratti preliminari per la cessione di quote societarie e centri medici a un Acquirente. Successivamente, le parti hanno concluso contratti definitivi. I Venditori hanno poi agito in giudizio per la risoluzione dei contratti preliminari a causa di presunto inadempimento dell'Acquirente, chiedendo risarcimento danni e l'inefficacia di un fondo patrimoniale. La Corte d'Appello ha respinto le loro richieste. La Cassazione ha confermato, stabilendo che il contratto definitivo sostituisce il preliminare, diventando l'unica fonte di diritti. L'accettazione senza riserve della prestazione tardiva esclude il risarcimento. La sentenza sottolinea l'importanza del Contratto preliminare e definitivo e le conseguenze della loro successione.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un acquirente che ha chiesto l'annullamento di una compravendita immobiliare. L'immobile, destinato ad ambulatorio medico, era privo di acqua corrente potabile, un chiaro vizio occulto immobile. L'acquirente aveva constatato un flusso d'acqua durante il sopralluogo, ma l'approvvigionamento si era poi rivelato inesistente e non ripristinabile. Il venditore sosteneva che la clausola “nello stato di fatto e di diritto” lo esonerava. La Cassazione ha rigettato il ricorso del venditore, confermando che la mancanza d'acqua è un vizio essenziale e che la clausola non copre i vizi occulti non riconoscibili con normale diligenza e non taciuti in malafede.

Una società costruttrice e un acquirente stipulano un contratto preliminare per un immobile, condizionato all'ottenimento di un mutuo agevolato. La società non fornisce la documentazione necessaria, impedendo il mutuo. Dopo anni, la società chiede la risoluzione del contratto, mentre l'acquirente chiede i danni. La Cassazione, affrontando il tema dell'inadempimento preliminare, ha stabilito che il momento per calcolare il risarcimento del danno, derivante dalla violazione dell'obbligo di buona fede durante la pendenza di una condizione sospensiva, non è la data della domanda di risoluzione, ma quando la parte inadempiente ha reso impossibile l'avveramento della condizione. La sentenza d'appello è stata cassata per una nuova valutazione.

La controversia nasce dall'inadempimento di un contratto preliminare immobiliare. In secondo grado, la controparte ottiene la risoluzione contrattuale e la restituzione della caparra confirmatoria, mentre la parte promittente venditrice rimane contumace. Tuttavia, l'avvocato costituito in primo grado era deceduto subito dopo la notificazione dell'atto di appello e prima della scadenza dei termini per costituirsi in giudizio. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso della parte rimasta priva di assistenza: la morte del difensore provoca l'automatica interruzione del processo, poiché rende impossibile l'adempimento del dovere di informazione verso il cliente. La sentenza d'appello pronunciata in contumacia è nulla.

Una società ha applicato l'IVA agevolata prima casa su acconti per vendite immobiliari. I compratori hanno dichiarato il beneficio solo nei contratti definitivi, non nei preliminari. L'Agenzia delle Entrate ha recuperato la differenza con l'IVA ordinaria. La Cassazione, con la sentenza n. 20077/2022, ha revocato una sua precedente decisione (n. 25982/2019) che aveva dato ragione all'Agenzia. Ha riconosciuto un errore di fatto per non aver esaminato un motivo cruciale. Nel merito, ha stabilito che la pretesa dell'Agenzia era illegittima. L'applicazione dell'IVA ordinaria in questi casi viola il principio di neutralità dell'IVA, poiché il diritto all'agevolazione era certo al momento del definitivo. La società ha vinto.

La Corte di Cassazione ha affrontato un caso relativo alla restituzione acconto preliminare in seguito al recesso da un contratto di permuta immobiliare. Un Promittente Venditore aveva ricevuto una caparra e un acconto di 60.000 euro. Dopo aver legittimamente esercitato il recesso, il giudice di primo grado gli aveva permesso di trattenere la caparra, ma non si era pronunciato sull'acconto. La Corte d'Appello ha poi ordinato la restituzione dell'acconto. Il Promittente Venditore ha contestato questa decisione, sostenendo che si trattava di una domanda nuova o di ultrapetizione. La Cassazione ha rigettato il ricorso, affermando che la domanda di restituzione dell'acconto, sebbene non esplicitamente formulata in ogni sua sfumatura, era implicita fin dall'inizio del giudizio in caso di scioglimento del contratto, rendendo l'acconto privo di causa.