Azione Estimatoria

Gli Acquirenti di un immobile citano in giudizio i Venditori chiedendo una riduzione del prezzo a causa della presenza di amianto sul tetto, non segnalata al momento dell'acquisto. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso degli Acquirenti. I giudici chiariscono che, in tema di garanzia per vizi della cosa venduta, spetta interamente all'acquirente l'onere di provare l'esistenza del difetto. Nel caso specifico, la legge regionale non impone la rimozione automatica dell'amianto, a meno che non superi un determinato indice di degrado. Non avendo gli Acquirenti fornito la prova di tale pericolosità, la domanda di risarcimento viene respinta, confermando la vittoria dei Venditori.

Gli Acquirenti compravano due negozi dal Venditore, il quale garantiva la regolarità urbanistica e la pendenza di una sanatoria edilizia. Successivamente, il Comune respingeva la sanatoria a causa di difformità strutturali non dichiarate. Gli Acquirenti agivano in giudizio per il risarcimento dei danni. Il Tribunale, riqualificando la domanda, disponeva la riduzione del prezzo di compravendita per un importo di 26.000 euro. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che il giudice ha il potere di interpretare la reale volontà delle parti al di là delle formule letterali utilizzate. Il Venditore perde definitivamente la causa ed è condannato a pagare le spese processuali.

Due acquirenti acquistano un appartamento riscontrando gravi difetti costruttivi, tra cui infiltrazioni e piastrelle difettose. Gli acquirenti inviano una lettera di contestazione all'impresa costruttrice entro i termini, per poi avviare la causa. L'impresa eccepisce la prescrizione, sostenendo che una semplice lettera non possa interrompere il termine annuale per avviare l'azione giudiziaria. La Corte di Cassazione respinge il ricorso dell'impresa. I giudici confermano che la garanzia per vizi nella compravendita può essere salvaguardata anche tramite una contestazione scritta inviata fuori dal tribunale (atto stragiudiziale). Di conseguenza, l'impresa viene condannata a pagare le spese per le riparazioni e a restituire parte del prezzo pagato per la perdita di valore dell'immobile.

Un'acquirente acquista una villa che presenta gravi difetti strutturali. A causa del fallimento della società venditrice, l'acquirente richiede la riduzione del prezzo per vizi per evitare di perdere l'immobile senza poter recuperare l'acconto versato. I giudici di merito dichiarano invece la risoluzione del contratto, ritenendola l'unica via per vizi così gravi. L'acquirente ricorre in Cassazione per tutelare il proprio diritto alla conservazione del contratto. La Suprema Corte, riscontrando la complessità della questione, rinvia la causa a una pubblica udienza per stabilire se sia possibile richiedere la riduzione del prezzo anche in presenza di gravi difetti di qualità.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4245/2024, stabilisce un principio fondamentale in materia di compravendita immobiliare. Anche in presenza di vizi immobile talmente gravi da renderlo inidoneo all'uso, l'acquirente non è obbligato a chiedere la risoluzione del contratto. Al contrario, conserva il diritto di scegliere il rimedio a lui più congeniale, come la riduzione del prezzo (azione estimatoria), per mantenere la proprietà del bene. La scelta della tutela spetta alla parte lesa, non può essere imposta dalle circostanze o dalla gravità dell'inadempimento della controparte.

Una utente ha ricevuto acqua non potabile dalla società di fornitura idrica e ha intentato causa per la riduzione del prezzo. I tribunali di merito avevano respinto la domanda applicando la prescrizione breve prevista per i vizi della cosa venduta. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, qualificando la fornitura di acqua non potabile come un caso di 'aliud pro alio', ovvero la consegna di un bene completamente diverso da quello pattuito. Di conseguenza, si applica la prescrizione ordinaria decennale per inadempimento contrattuale, offrendo una maggiore tutela al consumatore.