Condono Edilizio: la Cassazione dice no alla divisione ‘furba’ degli immobili
La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha messo un punto fermo su una questione molto dibattuta: il frazionamento illecito per il condono edilizio. Questa pratica consiste nel dividere artificiosamente un grande immobile abusivo in tante piccole unità per farle rientrare, singolarmente, nei limiti di cubatura che la legge fissa per ottenere la sanatoria. I giudici hanno chiarito che questo stratagemma non è consentito e che la valutazione va fatta sull’immobile considerato nella sua interezza originaria.
La vicenda: un unico abuso, sei richieste di condono
I fatti all’origine della sentenza sono emblematici. La proprietaria originaria di un vasto complesso immobiliare aveva realizzato l’opera senza i necessari permessi. Per questo motivo, era stata condannata e un giudice aveva emesso un ordine di demolizione definitivo.
Successivamente, l’edificio unitario veniva frazionato in sei distinte unità immobiliari. I familiari della proprietaria, diventati titolari delle singole porzioni, presentavano al Comune sei diverse domande di condono edilizio. L’ente locale, esaminando ogni richiesta separatamente, rilasciava le relative autorizzazioni in sanatoria.
Forti di questi provvedimenti, i nuovi proprietari si rivolgevano al giudice per chiedere la revoca del vecchio ordine di demolizione. Inizialmente, il Tribunale accoglieva la loro richiesta, ritenendo che le sanatorie comunali avessero regolarizzato la situazione. La Procura della Repubblica, però, non era d’accordo e impugnava questa decisione, portando il caso fino in Cassazione.
Il principio del frazionamento illecito per il condono edilizio
La questione giuridica era chiara: è legittimo ottenere il condono frazionando un abuso edilizio che, se considerato nel suo insieme, supererebbe i limiti di legge? La legge sul condono del 1994, infatti, stabilisce un limite volumetrico preciso (750 metri cubi per le nuove costruzioni) per poter accedere alla sanatoria. L’intero complesso immobiliare del caso superava abbondantemente questo limite, mentre le singole unità, prese una per una, vi rientravano.
La Cassazione ha smontato questo meccanismo, definendolo un espediente illecito finalizzato a eludere la legge. I giudici hanno affermato che, quando un edificio è concepito e realizzato come un’unica struttura da un unico soggetto, deve essere considerato come tale ai fini del condono. La successiva divisione in più parti è irrilevante.
Le motivazioni: prevale la visione unitaria dell’abuso
La Corte ha spiegato che il giudice, nel valutare la legittimità di un condono, non può limitarsi a guardare la cronologia degli eventi o le singole carte. Deve invece verificare la sostanza dei fatti. In questo caso, il Tribunale aveva commesso un errore, trascurando di considerare il profilo del volume totale e l’operazione di frazionamento illecito per il condono edilizio.
Secondo la giurisprudenza consolidata, ogni edificio deve essere inteso come un complesso unitario se fa capo a un unico soggetto responsabile dell’abuso. Di conseguenza, le eventuali istanze separate devono essere ricondotte a un’unica concessione in sanatoria per evitare di aggirare il limite legale di volumetria. La valutazione deve quindi abbracciare non solo l’epoca dei lavori, ma anche e soprattutto la loro consistenza volumetrica complessiva.
Le conclusioni: la demolizione torna possibile
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della Procura. Ha annullato l’ordinanza che revocava la demolizione e ha rinviato il caso al Tribunale di Napoli per un nuovo giudizio. I nuovi giudici dovranno ora seguire il principio indicato: verificare il volume totale dell’edificio originario. Se, come sembra, questo volume supera i limiti di legge, i condoni rilasciati dal Comune dovranno essere considerati illegittimi e l’ordine di demolizione tornerà a essere pienamente efficace. La sentenza riafferma che la legge non può essere aggirata con divisioni fittizie.
Posso chiedere il condono solo per una parte di un immobile abusivo più grande?
No, se l’immobile è stato costruito come un’unica unità, la richiesta di condono deve riguardarlo nella sua interezza. La valutazione del rispetto dei limiti di volume si basa sull’intero edificio originario.
Cosa succede se divido un immobile abusivo tra più persone per chiedere il condono?
Questa pratica è considerata un frazionamento illecito. La legge considera l’abuso nella sua unità originaria, indipendentemente da chi presenta le singole domande. I condoni ottenuti in questo modo sono a rischio di annullamento.
Un condono rilasciato dal Comune è sempre valido e definitivo?
No, un condono rilasciato sulla base di dichiarazioni false o in violazione dei limiti di legge, come nel caso del frazionamento illecito, può essere considerato illegittimo e annullato da un giudice.