La Distanza tra edifici nelle sopraelevazioni
La recente pronuncia della Corte d’Appello di Firenze offre importanti chiarimenti sulla distanza tra edifici e sulla complessa materia delle servitù di passaggio. Il caso analizzato nasce da una lunga lite tra vicini, culminata in un giudizio di rinvio dopo una sentenza della Corte di Cassazione.
I Fatti di Causa
La controversia ha avuto inizio quando un proprietario ha citato in giudizio il vicino per aver ampliato il proprio fabbricato in violazione delle distanze legali e per aver recintato un passaggio considerato comune. Le richieste originarie miravano all’arretramento della costruzione e al riconoscimento di una servitù di passaggio, invocando l’usucapione o la destinazione del padre di famiglia.
Dopo diversi gradi di giudizio, la Cassazione ha annullato la decisione precedente, rilevando errori nel calcolo delle distanze e nell’applicazione delle norme sulle servitù discontinue per i fatti avvenuti sotto il vecchio codice civile del 1865.
La Decisione della Corte d’Appello
Nel giudizio di rinvio, la Corte d’Appello ha dovuto riconsiderare due questioni fondamentali: la regolarità edilizia della sopraelevazione e il diritto di passaggio.
Per quanto riguarda la distanza tra edifici, i giudici hanno stabilito che l’arretramento non deve essere calcolato dal confine di proprietà, ma deve garantire una distanza minima di 10 metri tra le pareti finestrate degli edifici antistanti, come previsto dal D.M. 1444/68. Poiché la violazione riguardava solo la parte nuova dell’edificio, l’ordine di demolizione e arretramento è stato limitato esclusivamente alla porzione costruita in sopraelevazione.
Sulla questione del passaggio, la Corte ha respinto la domanda di usucapione. È emerso infatti che l’uso del sentiero era avvenuto per “mera cortesia” legata a rapporti di parentela e buon vicinato. Inoltre, mancava il requisito dell’apparenza: non esistevano opere visibili e permanenti (come un cancello o una strada strutturata) che indicassero chiaramente l’esistenza di una servitù a carico del fondo del vicino.
le motivazioni
La Corte ha motivato la decisione sottolineando che, per l’usucapione di una servitù, non basta il semplice passaggio prolungato nel tempo. È necessario che vi sia un “quid pluris”, ovvero segni fisici inequivocabili di asservimento. Nel caso specifico, le perizie tecniche hanno dimostrato che i fondi erano separati da muriccioli senza aperture e che la scala presente non serviva il passaggio contestato. Inoltre, il principio di causazione ha portato la Corte ad addebitare le spese legali dei terzi chiamati in causa all’attore, poiché le sue pretese sulla servitù sono risultate infondate.
le conclusioni
In conclusione, la sentenza riafferma che ogni sopraelevazione deve essere considerata come una nuova costruzione ai fini delle distanze legali, dovendo rispettare rigorosamente il limite dei 10 metri tra pareti finestrate. Allo stesso tempo, viene blindato il concetto di tolleranza nei rapporti di vicinato: il transito concesso per gentilezza tra parenti non può trasformarsi in un diritto definitivo di servitù per usucapione, a meno che non esistano opere stabili e visibili che ne certifichino la funzione.
Cosa succede se una sopraelevazione non rispetta i 10 metri di distanza?
Il giudice può ordinare l’arretramento o la demolizione della sola porzione costruita in sopraelevazione fino al rispetto della distanza minima di 10 metri dalla parete finestrata contrapposta.
È possibile usucapire un passaggio se il proprietario del terreno è un parente?
È molto difficile, poiché la legge presume che il passaggio sia avvenuto per mera tolleranza e cortesia familiare, fatti che non consentono di maturare i tempi necessari per l’usucapione.
Quali sono i segni necessari per dimostrare l’usucapione di una servitù di passaggio?
Occorrono opere visibili e permanenti, come un tracciato stradale specifico o manufatti di raccordo, che rivelino in modo non equivoco l’esistenza del peso gravante sul fondo del vicino.