Diritto Immobiliare

Una società di gestione ha contestato il compenso a dei professionisti, sostenendo che il conferimento incarico professionale non fosse stato formalizzato e che i propri funzionari non avessero il potere di affidarlo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'incarico può essere provato tramite comportamenti concludenti (facta concludentia) e che le azioni dei funzionari erano coerenti con lo scopo sociale di valorizzare il patrimonio immobiliare in vista della liquidazione.

La Corte di Cassazione ha confermato che la sottoscrizione di una convenzione di lottizzazione, inclusi i progetti che mostrano lo scarico di acque su un fondo, è sufficiente per la costituzione servitù. Non sono necessarie formule sacramentali, ma solo una chiara e inequivocabile volontà delle parti desumibile dall'atto scritto. Il caso riguardava una proprietaria che negava l'esistenza di una servitù di scolo acque meteoriche sul suo terreno, ma la Corte ha ritenuto il suo consenso validamente prestato con la firma degli accordi urbanistici.

Una società conduttrice di un immobile, messo in vendita nell'ambito di una procedura di dismissione pubblica, ha agito in giudizio per far valere il proprio diritto di opzione all'acquisto, contestando le modalità della procedura che avevano portato alla vendita del bene a un'altra società. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7043/2023, ha stabilito il corretto riparto di giurisdizione, confermando la competenza del giudice ordinario. La Corte ha chiarito che, una volta che l'ente pubblico ha determinato il prezzo e formulato l'offerta, la posizione del conduttore titolare del diritto di opzione è quella di un diritto soggettivo perfetto, la cui violazione rientra nella giurisdizione ordinaria e non in quella amministrativa.

La Corte di Cassazione conferma l'obbligo di demolire una sopraelevazione illegittima che viola le norme su edifici di interesse storico. La tutela ripristinatoria prevale sulla richiesta di risarcimento, anche se il proprietario danneggiato ha nel frattempo eseguito lavori di consolidamento sul proprio immobile. La Corte stabilisce che la possibilità tecnica della demolizione va valutata al momento della decisione finale e che il giudice di rinvio ha il potere di disporre nuove perizie per accertarla.

Una coppia effettua trasferimenti immobiliari nell'ambito di un accordo di separazione. Successivamente, la società del marito fallisce e il curatore avvia un'azione revocatoria per annullare tali trasferimenti. La Corte di Cassazione conferma che questi atti, pur essendo parte di un accordo omologato, non sono immuni dalla revocatoria se pregiudicano i diritti dei creditori. La consapevolezza del debitore dello stato di insolvenza è stata determinante per la decisione di annullare i trasferimenti, considerati atti a titolo gratuito volti a sottrarre beni alla garanzia dei creditori.

Un conduttore ricorre in Cassazione per vizi della cosa locata, lamentando difetti all'impianto fognario. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile, sottolineando come la critica alla sentenza d'appello fosse troppo generica e tendesse a un riesame dei fatti, non consentito in sede di legittimità. La decisione ribadisce i rigorosi requisiti di specificità per i ricorsi in Cassazione.

Un locatore ha agito contro le società conduttrici per il mancato pagamento di un canone di locazione aumentato secondo una clausola di "canone a scaletta". La Corte d'Appello aveva dichiarato nulla tale clausola. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha ribaltato la decisione, affermando la generale legittimità del canone a scaletta nei contratti di locazione ad uso non abitativo. La Suprema Corte ha chiarito che tale pattuizione, se predeterminata al momento della stipula, non mira ad aggirare i limiti di aggiornamento ISTAT, ma a modulare l'onere economico del conduttore nel tempo, spesso per agevolare l'avvio di un'attività commerciale. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Un proprietario immobiliare ha citato in giudizio la società conduttrice per la risoluzione di un contratto di locazione a causa di opere abusive su un immobile storico. Dopo due sentenze sfavorevoli, il proprietario ha presentato appello. Il ricorso in Cassazione è stato dichiarato inammissibile dalla Suprema Corte per motivi procedurali. La Corte ha stabilito che l'appello mancava dei requisiti di autosufficienza e specificità, poiché il ricorrente non aveva indicato la localizzazione degli atti essenziali e aveva formulato le sue censure in modo troppo generico, limitandosi a contrapporre la propria interpretazione dei fatti a quella dei giudici di merito.

In una causa per la rivendicazione di una terrazza, la Corte di Cassazione chiarisce un importante principio processuale. L'eccezione di usucapione, sebbene introdotta formalmente in una fase avanzata del giudizio di primo grado, non può essere considerata inammissibile o tardiva se la difesa si è già basata sulla rivendicazione della proprietà. Poiché la proprietà è un 'diritto autodeterminato', l'indicazione di un diverso titolo di acquisto (come l'usucapione) costituisce una mera specificazione della difesa e non una domanda nuova, ammissibile anche in appello. La Corte ha quindi annullato la decisione di merito, rinviando il caso per una nuova valutazione.

Un comune realizza dei lavori che causano danni strutturali e immissioni rumorose a un'abitazione privata. I proprietari agiscono in giudizio per ottenere il risarcimento e un'ordinanza che fermi i disturbi. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha rigettato il ricorso del comune, confermando la giurisdizione ordinaria. La Corte ha stabilito che quando la causa non contesta le scelte della Pubblica Amministrazione, ma lamenta i danni derivanti dalla cattiva esecuzione materiale dell'opera, la competenza spetta al giudice civile, in quanto si verte in tema di lesione di diritti soggettivi.

Una società conduttrice si opponeva alla risoluzione del contratto per mancato pagamento di un canone a scaletta. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 3838/2023, ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo la piena legittimità della pattuizione di un canone crescente per le locazioni a uso diverso dall'abitazione, a meno che non si provi che tale clausola miri a eludere i limiti di legge sull'aggiornamento monetario.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3765/2023, ha respinto il ricorso di un proprietario che chiedeva il riconoscimento di una servitù di passaggio veicolare per usucapione. Il caso originava da una vecchia servitù per asporto di letame. La Corte ha confermato la decisione d'appello, sottolineando che non era stata fornita una prova adeguata dell'esercizio ultraventennale del passaggio con veicoli, necessario per l'acquisto della servitù per usucapione. Ha inoltre chiarito che la mancata prova dell'usucapione non implica l'estinzione per non uso della servitù originaria.

La Corte di Cassazione conferma l'invalidità di un contratto preliminare immobiliare stipulato da un rappresentante dopo la revoca della procura. La decisione si fonda sulla prova per presunzioni della conoscenza della revoca da parte del terzo acquirente, desunta da anomalie contrattuali e da una serie di eventi concatenati che dimostravano la mala fede delle parti. Il caso evidenzia come la tutela dell'affidamento del terzo ceda di fronte a prove, anche indirette, della sua consapevolezza riguardo alla cessazione dei poteri del rappresentante.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3503/2023, interviene sul tema del dolus incidens in una compravendita immobiliare. Dei promissari acquirenti avevano citato in giudizio i venditori per aver taciuto l'esistenza di una formalità pregiudizievole sull'immobile. La Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito, stabilendo che, una volta provata la condotta sleale del venditore (il raggiro), si presume che l'acquirente avrebbe concluso il contratto a condizioni più favorevoli. Non è quindi necessario per l'acquirente provare che avrebbe trattato un prezzo inferiore, ma solo quantificare il danno subito, anche attraverso una CTU.

Una società immobiliare ha impugnato diverse sanzioni per attività estrattiva illecita, tra cui lo scavo oltre i limiti di profondità autorizzati. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, chiarendo questioni cruciali sulle sanzioni per attività estrattiva. In particolare, ha stabilito che lo scavo oltre la profondità consentita costituisce 'esercizio abusivo' e non una mera estrazione in eccesso. Inoltre, ha precisato che il termine di 90 giorni per la contestazione della violazione decorre non dalla data del sopralluogo, ma dal momento in cui l'amministrazione ha completato tutti gli accertamenti tecnici necessari per valutare pienamente l'illecito.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di divisione ereditaria con un bene non comodamente divisibile. La Corte ha stabilito che, in caso di richieste concorrenti, l'attribuzione del bene indivisibile spetta all'erede con la quota individuale maggiore, anche se un gruppo di coeredi possiede congiuntamente una quota superiore. Questa decisione si fonda sul principio del 'favor divisionis', che mira a sciogliere la comunione ereditaria piuttosto che a perpetuarla creando un nuovo gruppo di comproprietari.

Un proprietario terriero ha citato in giudizio un consorzio autostradale per i danni subiti dal suo fondo agricolo, allagato a causa di canali di scolo incompleti. Dopo una prima sentenza sfavorevole, la Corte d'Appello ha riconosciuto la responsabilità del consorzio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del consorzio, confermando la sua responsabilità per i danni da cose in custodia e il relativo risarcimento. La Suprema Corte ha chiarito che, una volta provato il nesso causale tra l'opera e il danno tramite perizia tecnica, la responsabilità del custode sussiste, rendendo secondaria la distinzione tra responsabilità per fatto illecito generico e quella per custodia.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2348/2023, ha stabilito che l'ente pubblico committente di un'opera rimane il soggetto responsabile per il pagamento della corretta indennità di esproprio, anche quando delega le procedure a un contraente generale. La Corte ha rigettato il ricorso dell'ente, confermando la decisione di merito che aveva aumentato l'indennizzo dovuto ai proprietari di un terreno espropriato per la costruzione di una strada. È stato inoltre chiarito che la riduzione del 25% dell'indennità non si applica automaticamente alle opere pubbliche e che i vincoli di inedificabilità su parti del terreno non ne diminuiscono necessariamente il valore complessivo se la cubatura edificabile può essere comunque sfruttata.

La Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per indennità di esproprio, sottolineando che la mancata prova della legittimazione attiva, ovvero della titolarità del bene, è un motivo sufficiente e decisivo. L'assenza di questa prova fondamentale rende vane le altre contestazioni, come quelle sulla prescrizione del diritto.

Un soggetto ha richiesto di essere dichiarato proprietario di un terreno agricolo per usucapione, ma la sua domanda è stata respinta sia in primo grado che in appello. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. La ragione principale risiede nella mancata dimostrazione del 'possesso' necessario per l'usucapione, poiché l'individuo aveva iniziato a occupare il fondo come semplice detentore, riconoscendo la proprietà altrui, senza mai provare un successivo mutamento della sua condizione in possessore. L'impugnazione è stata giudicata un tentativo non consentito di riesaminare le prove e i fatti, compito che spetta esclusivamente ai giudici di merito.