Diritto Immobiliare

Il proprietario di un ristorante ha citato in giudizio il vicino del piano di sopra per aver ostruito una canna fumaria, ottenendo in primo grado una condanna al risarcimento. La Corte d'Appello ha confermato la tutela possessoria ma ha annullato il risarcimento. La Corte di Cassazione, pronunciandosi sul ricorso del vicino, ha stabilito che la mancata disposizione da parte della corte d'appello della restituzione delle somme già versate costituisce una omissione di pronuncia, rinviando la causa per una nuova decisione sull'importo da restituire.

La Cassazione chiarisce i criteri per il calcolo dell'indennità di esproprio quando il vincolo urbanistico è decaduto. In caso di 'aree bianche', la valutazione deve basarsi sull'edificabilità di fatto e non sui parametri del progetto espropriativo, annullando la decisione della Corte d'Appello e rinviando per un nuovo esame.

In una disputa familiare tra padre e figlio per la restituzione di un immobile, la Corte di Cassazione chiarisce un principio fondamentale: la comproprietà di un bene non esclude la possibilità di stipulare un contratto di comodato per garantirne l'uso esclusivo a uno dei titolari. La Corte ha annullato la decisione d'appello che, basandosi sulla sola esistenza della comproprietà, aveva erroneamente negato la validità del comodato, affermando che per derogare all'uso comune del bene è necessario un titolo specifico, come appunto un contratto di comodato.

La Corte di Cassazione chiarisce i criteri per il calcolo dell'indennità di esproprio per terreni i cui vincoli urbanistici sono scaduti (c.d. 'aree bianche'). La valutazione non deve basarsi né sui vincoli decaduti né su quelli del nuovo progetto, ma sull'effettivo valore di mercato e sulla 'edificabilità di fatto'. La sentenza conferma anche la piena responsabilità del Comune nel pagamento, anche in caso di delega a un concessionario.

Un proprietario terriero contesta un'indennità di esproprio ridotta, calcolata secondo una legge speciale per la realizzazione di un'opera ferroviaria. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la legittimità del criterio di calcolo riduttivo in virtù del perseguimento di un interesse pubblico superiore. La Corte ha inoltre stabilito che, in caso di concessione traslativa, l'unico soggetto tenuto al pagamento dell'indennità è il concessionario dell'opera.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10480/2023, ha chiarito che una costruzione su suolo comune, edificata da un solo comproprietario, diventa automaticamente di proprietà di tutti i contitolari del terreno in base al principio di accessione (art. 934 c.c.). Per derogare a tale principio, è necessario un contratto scritto che costituisca un diritto di superficie. Nel caso di specie, una comproprietaria aveva ampliato un immobile comune, ma la Corte ha respinto il suo ricorso, confermando che l'opera apparteneva alla comunione e non solo a chi l'aveva realizzata.

Un caso complesso su un contratto di vitalizio arriva in Cassazione. Invece di decidere sulla risoluzione per inadempimento, la Corte solleva una questione procedurale cruciale: la legittimazione ad agire tra le parti, divenute nel frattempo coeredi dell'originaria attrice. L'ordinanza interlocutoria sospende il giudizio per permettere alle parti di discutere questo punto preliminare.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che liquidava l'indennità di asservimento per un'opera pubblica calcolandola al pieno valore di mercato del terreno, come in un'espropriazione. La Suprema Corte ha ribadito che l'indennizzo deve essere proporzionale alla diminuzione di valore del bene, tenendo conto dell'utilità residua per il proprietario, e che il giudice deve motivare adeguatamente il criterio di stima adottato.

Una società conduttrice, citata in giudizio per canoni di locazione non pagati, si difendeva sostenendo la risoluzione del contratto e la sua sostituzione con un accordo di 'property management'. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello respingevano la tesi della conduttrice. La Corte di Cassazione, con la presente ordinanza, dichiara l'inammissibilità del ricorso per cassazione presentato dalla società, principalmente per violazione del principio di autosufficienza. La ricorrente non ha trascritto né localizzato adeguatamente i documenti posti a fondamento del proprio ricorso, impedendo alla Corte di valutarne la fondatezza. La decisione ribadisce che il ricorso deve essere completo e non può richiedere un riesame dei fatti.

La Corte di Cassazione ha confermato che le distanze legali di 10 metri tra costruzioni, previste dal D.M. 1444/1968, devono essere rispettate anche quando una delle pareti fronteggianti è cieca. Il caso riguardava una nuova costruzione realizzata in violazione di tale norma. La Corte ha ribadito che questa regola tutela la salubrità e la sicurezza, prevalendo sui regolamenti locali e non ammettendo deroghe basate sul principio di prevenzione in caso di nuove edificazioni.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 9482/2023, ha stabilito principi chiave in materia di indennità di esproprio. Ha chiarito che tale obbligazione costituisce un debito di valuta e non di valore, escludendo l'applicazione della rivalutazione monetaria automatica. La Corte ha inoltre precisato che la destinazione urbanistica a uso pubblico non esclude la vocazione edificatoria del terreno, se è ammessa l'iniziativa privata. Infine, ha accolto il ricorso nella parte in cui la corte di merito aveva erroneamente liquidato l'indennità anche a favore di parti che avevano già raggiunto un accordo transattivo con l'ente espropriante.

Un proprietario, condannato a rimborsare le spese per un muro, ha contestato in Cassazione la tempistica della domanda di manleva dei comproprietari. La Corte ha respinto il ricorso, stabilendo che una domanda di manleva, se menzionata nell'atto iniziale, può essere precisata in seguito senza essere considerata tardiva, in linea con i principi sulla modifica della domanda processuale.

Un proprietario ha citato in giudizio un'impresa edile sostenendo che la nuova costruzione violasse le distanze legali tra edifici. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 8209/2023, ha respinto il ricorso, chiarendo che l'obbligo di distanza di 10 metri non si applica quando un nuovo fabbricato è costruito in perfetta aderenza a quello preesistente, senza creare alcuna intercapedine. La Corte ha inoltre precisato che la misurazione delle distanze deve essere lineare e non radiale e che la domanda relativa alle distanze tra vedute, se introdotta tardivamente, costituisce un'inammissibile mutatio libelli.

La Corte di Appello di Napoli rigetta sia l'appello principale su un presunto sconfinamento di un garage, sia quello incidentale per il risarcimento danni da occupazione di area comune. La sentenza chiarisce il valore probatorio limitato delle mappe catastali e sottolinea che, per ottenere un risarcimento per l'illegittimo uso del cortile comune, è necessario dimostrare un pregiudizio concreto, superando la logica del danno 'in re ipsa' a favore di quella del 'danno presunto'.

La Corte di Cassazione conferma la condanna di un'impresa edile, ritenendola responsabile per l'80% dei danni da allagamento subiti da alcuni immobili. La Corte ha stabilito la duplice responsabilità del costruttore, sia ai sensi dell'art. 2050 c.c. per attività pericolosa, sia per negligenza generica ex art. 2043 c.c. L'appello del costruttore è stato respinto perché non aveva impugnato una delle due autonome ragioni della decisione e perché un precedente provvedimento cautelare non costituisce giudicato.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7938/2023, ha chiarito i presupposti per la nullità di un contratto di sale and lease-back. Il ricorso di una società immobiliare, che sosteneva la violazione del divieto di patto commissorio, è stato respinto. La Corte ha ribadito che, per dichiarare nullo il contratto, è necessaria la compresenza di tre indici: una situazione di debito preesistente, le difficoltà economiche del venditore e la sproporzione tra il valore del bene e il prezzo. In assenza di anche uno solo di questi elementi, l'operazione è da considerarsi lecita.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7663/2023, ha chiarito importanti principi in materia di recesso dal contratto di appalto. Un appaltatore, dopo aver subito il recesso da parte del committente e aver ottenuto la reintegra nel possesso del cantiere, si opponeva alla richiesta di restituzione e risarcimento. La Suprema Corte ha stabilito che il recesso unilaterale del committente scioglie immediatamente il contratto, obbligando l'appaltatore alla restituzione del bene senza poter invocare il diritto di ritenzione in attesa dell'indennizzo. L'azione di rivendica del committente è legittima se avviata dopo la conclusione e l'attuazione del giudizio possessorio.

Un proprietario ha realizzato un ampliamento e una sopraelevazione, violando secondo il vicino la normativa sulle distanze tra costruzioni. I tribunali di merito avevano ordinato l'arretramento dell'opera. La Corte di Cassazione ha però cassato la sentenza d'appello, stabilendo che deve essere applicata una nuova legge regionale più favorevole (ius superveniens), entrata in vigore durante il processo. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione alla luce della normativa sopravvenuta, che potrebbe sanare la costruzione.

Un soggetto chiede il trasferimento di un immobile sulla base di un contratto preliminare. La controparte si oppone, sostenendo che l'accordo mascherasse un prestito, configurando un preliminare in frode alla legge. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del promissario acquirente per vizi procedurali, confermando la decisione di nullità della Corte d'Appello.

Un ente pubblico ha chiesto la revocazione di una sentenza della Corte di Cassazione, sostenendo un errore di fatto riguardo la tardiva produzione di un documento in una causa di esproprio. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo che la valutazione sulla tardività di una prova costituisce un giudizio giuridico e non un errore di fatto percettivo, unico motivo valido per la revocazione. L'errore di valutazione non può essere corretto con questo strumento straordinario.