Art. 934 Codice Civile

Un committente si opponeva a un decreto ingiuntivo per il pagamento di una stalla costruita dall'appaltatore senza concessione edilizia, invocando la nullità del contratto. La Cassazione aveva già riconosciuto la nullità. La Corte d'Appello, in rinvio, aveva condannato l'appaltatore a restituire quanto ricevuto, ma aveva anche accolto la sua domanda subordinata di **indennizzo per arricchimento senza causa**, quantificandolo includendo il lucro cessante. La Suprema Corte ha cassato nuovamente questa decisione, stabilendo che l'indennizzo per arricchimento senza causa non può includere il lucro cessante, ma solo la diminuzione patrimoniale effettiva (costi sostenuti) nei limiti dell'arricchimento altrui.

Una figlia aveva ricevuto in donazione un terreno dal padre e vi aveva costruito una casa con i propri soldi. Alla morte del genitore, in sede di divisione ereditaria, è sorta la questione se la casa dovesse rientrare nell'obbligo di collazione. La Corte d'Appello aveva stabilito che sia il terreno che la casa andassero conferiti all'eredità. La Cassazione, invece, ha chiarito che la collazione di immobile costruito con denaro proprio su terreno donato deve riguardare solo il valore del terreno al momento della donazione. Il donatario ha diritto a dedurre il valore delle migliorie (la casa) e può farlo con una semplice eccezione, senza bisogno di una domanda riconvenzionale. La sentenza è stata cassata e rinviata per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha esaminato una controversia sulla **proprietà beni ospedalieri** tra una Fondazione e un'Azienda Ospedaliera. La Fondazione rivendicava la proprietà di parte del complesso ospedaliero Umberto I, sostenendo che la legge di riorganizzazione non avesse trasferito tutti i beni. L'Azienda Ospedaliera chiedeva un risarcimento per l'occupazione. La Cassazione ha confermato che tutti i beni, mobili e immobili, funzionalmente connessi alle attività istituzionali dell'ospedale sono stati correttamente assegnati all'Azienda. Ha inoltre dichiarato inammissibile la richiesta di risarcimento dell'Azienda, a causa delle specifiche norme sulle procedure di commissariamento. Entrambi i ricorsi sono stati rigettati.

Un condomino ha citato in giudizio altri condomini per l'installazione non autorizzata di una tettoia e un pozzo su un'area comune. I condomini convenuti hanno eccepito l'usucapione. La Corte d'Appello ha ordinato la demolizione dell'ampliamento della tettoia, ritenendo violato l'articolo sull'uso della cosa comune. I condomini soccombenti hanno proposto ricorso in Cassazione, sostenendo la necessità di un litisconsorzio necessario di tutti i condomini e l'inammissibilità della domanda di demolizione parziale come domanda nuova. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, affermando che un singolo condomino può agire per la difesa della cosa comune e che la modifica della domanda, restringendola all'ampliamento, costituisce una legittima emendatio libelli. La sentenza conferma l'obbligo di ripristino.

Il caso riguarda la **nullità contratto compravendita immobiliare** di un terreno con opere abusive. L'Acquirente aveva comprato un terreno dal Venditore (poi Fallito). Sul terreno insistevano costruzioni abusive. L'Acquirente sosteneva che il contratto riguardasse solo il terreno o che gli abusi fossero minori. La Corte di Cassazione ha confermato la nullità del contratto. Ha ribadito che la vendita di un terreno con costruzioni abusive, anche se non menzionate esplicitamente, è nulla. Questo per il principio di accessione, che rende le costruzioni parte del terreno. La sentenza mira a scoraggiare l'abusivismo edilizio.

Un contribuente artigiano ha edificato un capannone industriale su un terreno di proprietà della moglie, condotto in locazione, deducendo i costi di realizzazione ai fini IRPEF e IRAP e detraendo l'IVA. L'Agenzia delle Entrate ha contestato la deduzione, sostenendo che l'immobile sia diventato di proprietà della moglie per accessione e che manchi il nesso di inerenza dei costi sostenuti su beni di terzi. I giudici di merito hanno dato ragione al contribuente. L'Agenzia ha proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte si è interrogata sulla deducibilità spese costruzione su suolo altrui: mentre la giurisprudenza ammette la deduzione per ristrutturazioni di beni terzi strumentali, la costruzione ex novo presenta profili di spiccata complessità. Per questo motivo, la Corte ha rinviato la decisione alla sezione ordinaria per la trattazione in pubblica udienza.

Due proprietari desideravano costruire nuove rampe di scale nel vano scala condominiale per accedere a una soffitta, trasformando una botola. La Corte di Cassazione ha rigettato la loro richiesta. Ha stabilito che l'intervento non era una semplice sopraelevazione, ma una vera e propria innovazione della cosa comune. Questo progetto avrebbe alterato la funzione e la destinazione originaria dello spazio comune, configurando un `uso esclusivo parti comuni condominiali` non consentito. La decisione ha ribadito che non si possono asservire parti comuni a beneficio esclusivo di un singolo condomino, modificandone la natura.

Un ente pubblico immobiliare ha citato in giudizio una cittadina per ottenere il rilascio di un'area di sua proprietà e un indennizzo, contestando l'occupazione abusiva di terreno su cui la donna aveva costruito un prefabbricato adibito a farmacia. La cittadina sosteneva di possedere un'autorizzazione comunale e giustificava l'interruzione delle trattative d'acquisto con presunte incertezze sulla titolarità del bene. La Corte d'Appello ha confermato l'assenza di un titolo valido, condannando l'occupante al rilascio dell'area e al pagamento dell'indennizzo, stabilendo che il manufatto appartiene all'ente per accessione. L'erede dell'occupante ha proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che l'occupazione abusiva di terreno comporta l'obbligo di restituzione e che le censure miravano a riesaminare i fatti già accertati nei precedenti gradi di giudizio.

I proprietari di un terreno occupato dal Comune hanno impugnato la stima dell'indennizzo fissata a seguito di una delibera di acquisizione sanante. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei privati cittadini, stabilendo che il passaggio della proprietà in favore del Comune avviene soltanto con il reale pagamento dell'indennizzo o con il suo deposito presso la Cassa Depositi e Prestiti. Fino a quando questo versamento non si verifica, l'occupazione dell'immobile rimane illegittima. Di conseguenza, il Comune deve corrispondere ai privati l'indennità dell'otto o cinque per cento su base annua per l'occupazione abusiva estesa anche al periodo successivo alla delibera comunale, fino al saldo effettivo.

La Società Concessionaria ha impugnato la rideterminazione dei canoni demaniali marittimi richiesta dall'Ente Locale per la gestione di uno stabilimento balneare. La società contestava l'aumento dei canoni, l'applicazione retroattiva delle nuove tariffe e la classificazione uniforme delle strutture come beni commerciali ai fini del calcolo con i valori OMI. La Corte di Cassazione ha accolto parzialmente il ricorso. Ha stabilito che l'aumento dei canoni sulle concessioni in corso è legittimo e che le opere non amovibili appartengono allo Stato alla scadenza della concessione. Tuttavia, i giudici hanno chiarito che l'Ente Locale non può applicare una categoria commerciale unica a tutte le pertinenze. I canoni demaniali marittimi devono essere calcolati distinguendo le diverse destinazioni d'uso dei fabbricati, come bar, ristoranti o semplici servizi. La sentenza è stata cassata con rinvio per il ricalcolo delle somme.

L'erede del conduttore di un terreno pubblico ha chiesto la condanna dell'ente proprietario al pagamento della indennità per addizioni. Il dante causa aveva infatti costruito sul suolo fabbricati commerciali destinati a bar-ristorante. Al termine della locazione, l'ente proprietario ha trattenuto gli edifici senza versare alcun compenso. Nei precedenti contratti le parti prevedevano la stima e il rimborso dei manufatti. Nell'ultimo rinnovo contrattuale, invece, l'inquilino si era impegnato a rimuovere ogni opera a proprie spese al momento del rilascio. I giudici di merito hanno escluso qualsiasi indennizzo per rinuncia implicita del conduttore. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda. Quando il contratto impone l'obbligo di demolizione, l'inquilino rinuncia ai compensi di legge e il proprietario che trattiene le opere non deve pagare alcuna somma.

Un Comune assegna a una società costruttrice un diritto di superficie per realizzare alloggi di edilizia popolare convenzionata. La convenzione vieta espressamente la cessione del diritto prima della fine dei lavori. La società stipula però contratti preliminari incassando somme, trasferendo il possesso degli alloggi non collaudati e omettendo di scontare i contributi pubblici. Il Comune dichiara la decadenza della concessione e riacquisisce gli immobili. La società impugna il provvedimento fino al Consiglio di Stato, che conferma la legittimità della revoca qualificando i preliminari come vendite sostanziali anticipate. La società ricorre quindi alle Sezioni Unite contestando lo sconfinamento del giudice amministrativo su materie del giudice ordinario. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, dichiarandolo inammissibile e confermando la piena validità della decadenza comunale.

La Corte di Cassazione ha annullato con rinvio il decreto di confisca di un albergo a Guardavalle. L'immobile, di provenienza lecita per successione ereditaria, era stato interamente confiscato sul presupposto che l'attività economica svolta al suo interno fosse ingiustificata rispetto ai redditi dei titolari. I giudici d'appello avevano applicato erroneamente il principio dell'accessione invertita per estendere la misura all'intero fabbricato. La Cassazione ha chiarito che la confisca di prevenzione di un bene lecito, successivamente migliorato, richiede la prova rigorosa che le migliorie siano state realizzate con fondi illeciti durante il periodo di pericolosità sociale del proposto (2009-2015). Poiché la Corte d'appello si è basata su mere presunzioni, la motivazione è risultata apparente. Ora un nuovo giudice dovrà riesaminare il caso.

Una società che deteneva in leasing un parcheggio interrato ha impugnato un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune. La società sosteneva che l'immobile fosse esente dall'imposta poiché gravato da una servitù perpetua di uso pubblico. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la soggettività passiva IMU in capo all'utilizzatore in leasing. I giudici hanno chiarito che la destinazione pubblica del bene non ne cancella la natura di fabbricato imponibile. Di conseguenza, la società utilizzatrice è tenuta al pagamento del tributo e alla rifusione delle spese processuali.

I Proprietari di un terreno chiedono il risarcimento dei danni per la demolizione di immobile abusivo (un capannone parzialmente abusivo sul loro fondo) eseguita dalla Società Acquirente del terreno confinante e dal Direttore dei Lavori. I Proprietari sostengono di aver rinunciato alla demolizione, precedentemente ordinata da un giudice, e che l'ingresso nel loro fondo sia stato un accesso abusivo. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dei Proprietari. I giudici chiariscono che la Società Acquirente, avendo accettato nel contratto di acquisto gli obblighi della precedente sentenza, è subentrata legittimamente nel dovere di demolire. L'esecuzione di un ordine del giudice non costituisce un atto illecito, anche se compiuto senza la collaborazione dei Proprietari, e la demolizione del manufatto non può generare un danno risarcibile poiché rappresenta proprio la soddisfazione del diritto originario dei Proprietari.

La Venditrice ha stipulato un contratto preliminare di compravendita impegnandosi a cedere la proprietà superficiaria di un immobile. Tuttavia, il terreno su cui sorgeva l'edificio apparteneva a un ente pubblico per via della scadenza della concessione originaria. L'Acquirente ha quindi chiesto la risoluzione del contratto per grave inadempimento della Venditrice, pretendendo la restituzione della caparra e il rimborso delle migliorie apportate all'immobile detenuto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Venditrice, confermando che chi promette in vendita un bene di cui non è titolare è gravemente inadempiente. Poiché la risoluzione cancella il contratto con effetto retroattivo, l'Acquirente ha diritto al rimborso dei miglioramenti eseguiti come soggetto terzo.

I Comproprietari di un palazzo hanno citato in giudizio I Vicini per vietare loro il transito con veicoli nel cortile comune, sostenendo l'esistenza di un solo passaggio pedonale. I Vicini hanno invece rivendicato una servitù di passaggio carrabile per accedere ai loro locali terranei. La Corte d'Appello ha riconosciuto il diritto di passaggio con veicoli, evidenziando che i locali erano storicamente adibiti a stalla e rimessa. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei Comproprietari, confermando che la destinazione originaria degli immobili (stalla e rimessa) implica necessariamente una servitù di passaggio carrabile, poiché l'accesso con animali o veicoli era indispensabile per l'uso dei locali stessi.

Un'impresa costruttrice ha chiesto il pagamento del saldo per la costruzione di una villetta. L'acquirente si è opposta, lamentando gravi ritardi e chiedendo l'applicazione della penale. L'impresa sosteneva che il contratto fosse una vendita di cosa futura, escludendo la natura di appalto per evitare le contestazioni. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'impresa. I giudici hanno chiarito che, poiché il terreno era già di proprietà dell'acquirente, la costruzione della villetta rientrava nel contratto di appalto e non nella vendita di cosa futura. Infatti, per il principio dell'accessione, l'immobile costruito sul suolo altrui diventa automaticamente del proprietario del terreno. L'impresa costruttrice perde la causa e deve pagare le spese legali.

La Corte di Cassazione ha confermato la confisca di prevenzione di alcuni immobili edificati da una società terza su terreni acquistati illecitamente dal capostipite defunto, condannato per concorso esterno in associazione mafiosa. Gli eredi contestavano la misura, sostenendo che gli edifici fossero stati costruiti con fondi leciti e che non si potessero confiscare singoli beni aziendali senza colpire l'intero capitale sociale. La Suprema Corte ha rigettato i ricorsi degli eredi, stabilendo che, in virtù del principio di accessione, le costruzioni su suolo illecito appartengono al proprietario del terreno e sono interamente confiscabili. Inoltre, ha chiarito che lo Stato può aggredire singoli beni aziendali legati ad attività criminali senza dover necessariamente confiscare le quote societarie. Vince lo Stato, che mantiene l'acquisizione dei beni.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato a un imprenditore individuale la deducibilità delle spese e la detrazione dell'IVA per la costruzione di un capannone industriale su un terreno di proprietà della moglie, da lui condotto in locazione. L'amministrazione riteneva i costi indeducibili poiché il bene, per il principio dell'accessione, apparteneva alla proprietaria del suolo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Fisco, confermando la piena legittimità della deducibilità costi su beni altrui. I giudici hanno chiarito che il diritto a scaricare le spese e a detrarre l'IVA spetta all'imprenditore se sussiste un nesso diretto e immediato di strumentalità tra l'immobile costruito e l'attività economica esercitata, a nulla rilevando che la proprietà del suolo appartenga a un terzo.