Art. 1759 Codice Civile

Un promittente venditore, dopo aver firmato un contratto preliminare, vende l'immobile a un'altra persona, rendendo impossibile la stipula del rogito definitivo. La Corte di Cassazione ha stabilito che tale condotta costituisce un grave e decisivo inadempimento del contratto preliminare. Non si tratta di una risoluzione consensuale, ma di una chiara violazione degli obblighi da parte del venditore. La scelta del promissario acquirente di cercare un altro immobile è solo una conseguenza di tale illecito. La Corte ha quindi annullato la precedente sentenza, riconoscendo la responsabilità del venditore e rinviando il caso per una nuova valutazione del risarcimento del danno.

Il Tribunale di Roma ha respinto la richiesta di risarcimento di una conduttrice contro un'agenzia immobiliare. La sentenza chiarisce che la responsabilità del mediatore non include indagini tecniche approfondite sulla conformità degli impianti, salvo specifico incarico. Poiché l'agenzia aveva fornito l'APE e l'attrice aveva ispezionato l'immobile accettandone lo stato, non è stato ravvisato alcun inadempimento agli obblighi informativi.

La Corte di Cassazione ha confermato l'inammissibilità del ricorso presentato da alcuni professionisti operanti come intermediario finanziario in merito alla responsabilità per l'erogazione di prestiti basati su documenti falsi. La controversia nasce dalla richiesta di risarcimento di un istituto di credito verso una società di mediazione, la quale ha chiamato in causa i propri collaboratori esterni. La Corte d'Appello aveva accertato che i collaboratori, in quanto iscritti agli elenchi professionali e soggetti alla disciplina del Testo Unico Bancario, avrebbero dovuto verificare l'autenticità dei documenti oltre la semplice apparenza formale. La Suprema Corte ha rilevato che il ricorso non ha contestato in modo specifico la qualifica professionale attribuita ai ricorrenti, rendendo l'impugnazione carente dei requisiti necessari.

La Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità professionale del notaio e del mediatore immobiliare in una vicenda di compravendita di un immobile rivelatosi parte del demanio marittimo. Il notaio è stato ritenuto responsabile per non aver verificato la commerciabilità del bene e per aver omesso di informare l'acquirente sui rischi di incameramento statale. Parallelamente, il mediatore è stato condannato per aver taciuto circostanze decisive relative alla sicurezza dell'affare, nonostante fosse a conoscenza dell'avvio delle procedure di acquisizione da parte dello Stato. La decisione ribadisce che la responsabilità professionale impone obblighi informativi e di verifica che vanno oltre la semplice consultazione dei registri immobiliari.

Un acquirente si rifiutava di stipulare il contratto preliminare dopo aver scoperto oneri sull'immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito che la provvigione mediatore non è dovuta se l'accordo raggiunto è un mero "preliminare di preliminare", non azionabile in forma specifica, ma un semplice accordo che regola le fasi successive della trattativa. Il diritto alla commissione sorge solo con la conclusione di un vero e proprio "affare" giuridicamente vincolante.

Un investitore ha citato in giudizio una banca per le perdite subite su obbligazioni estere, lamentando la violazione degli obblighi informativi. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. La decisione si fonda su vizi procedurali, come la commistione di diversi motivi di ricorso e la mancata impugnazione di tutte le ragioni giuridiche autonome della sentenza d'appello. Questo caso sottolinea l'importanza della corretta formulazione tecnica del ricorso in materia di obblighi informativi banca.

In una causa per una compravendita immobiliare fallita, la Cassazione ha stabilito che introdurre in secondo grado un nuovo motivo di responsabilità a carico del mediatore, come la mancanza del certificato di agibilità, costituisce una domanda nuova in appello, inammissibile ai sensi dell'art. 345 c.p.c. Tale allegazione tardiva altera infatti il tema della controversia, violando i limiti processuali e il diritto di difesa. La sentenza d'appello è stata quindi annullata con rinvio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 109/2023, ha stabilito che la provvigione del mediatore matura alla conclusione del contratto preliminare, in quanto questo costituisce un vincolo giuridico che abilita le parti ad agire per l'esecuzione. La presenza di una condizione, anche se successivamente rinunciata da una parte, non esclude il diritto al compenso, confermando un principio consolidato.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 19827/2024, interviene su un caso di responsabilità del mediatore immobiliare per non aver informato gli acquirenti di un immobile circa la futura edificazione di un distretto industriale nelle vicinanze. La Corte ha confermato la responsabilità dell'agente, ma ha cassato la sentenza d'appello per un errore nel calcolo del danno, stabilendo che la svalutazione deve essere calcolata su valori omogenei e riferiti all'epoca della compravendita.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un promissario acquirente contro un'agenzia immobiliare. Il motivo risiede nel fatto che l'appello si basava su una mera ricostruzione fattuale dei fatti, tentando di ottenere un nuovo giudizio di merito, attività preclusa alla Suprema Corte. Questo caso evidenzia l'importanza di distinguere tra riesame dei fatti e violazione di legge nel ricorso per cassazione.

Un venditore ha citato in giudizio la sua agenzia immobiliare e uno studio tecnico a causa di una difformità urbanistica non rilevata che ha ostacolato la vendita di un immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità del mediatore immobiliare è circoscritta agli obblighi specificati nel mandato. In assenza di un incarico esplicito per la verifica della conformità urbanistica, l'agente non è tenuto a svolgere indagini tecniche complesse. La Corte ha inoltre precisato che il risarcimento per negligenza professionale copre solo i danni diretti, escludendo le perdite derivanti da successive scelte commerciali del cliente. Il caso delinea chiaramente i confini della responsabilità del mediatore immobiliare.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26061/2024, ha stabilito che la clausola che lega il diritto alla provvigione del mediatore alla semplice comunicazione di accettazione della proposta, anziché alla conclusione dell'affare, è da considerarsi vessatoria e quindi nulla. Nel caso esaminato, un'agenzia immobiliare pretendeva il pagamento della provvigione nonostante la compravendita non si fosse perfezionata. La Suprema Corte ha chiarito che tale pattuizione crea un significativo squilibrio a danno del consumatore, sganciando la causa del contratto di mediazione (il risultato) dalla controprestazione, in violazione del Codice del Consumo e del principio di buona fede.

Una proprietaria ha citato in giudizio un agente immobiliare dopo che l'inquilino da lui trovato si è rivelato insolvente. La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità mediatore immobiliare, chiarendo che il suo dovere è fornire le informazioni note, non garantire la solvenza del conduttore. Avendo l'agente mostrato alla proprietaria la dichiarazione dei redditi dell'inquilino, ha adempiuto al suo obbligo di diligenza. Il rischio di insolvenza, ha concluso la Corte, resta a carico del locatore.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in presenza di una clausola di tacito rinnovo ambigua, il comportamento delle parti successivo alla firma del contratto è decisivo per l'interpretazione. Nel caso di specie, una società immobiliare aveva revocato un incarico di mediazione, ritenendolo scaduto. Tuttavia, il suo comportamento dimostrava che considerava l'accordo ancora valido, rendendo la revoca prematura e la provvigione dovuta. La Corte ha anche chiarito che il mediatore non viola la buona fede se comunica al venditore problemi sollevati dall'acquirente, adempiendo al suo dovere informativo.

Una promissaria acquirente recede da un contratto preliminare di compravendita immobiliare a causa della mancanza del certificato di abitabilità. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5963/2024, ha respinto il suo ricorso, stabilendo che il recesso è illegittimo se il vizio è sanabile. Poiché il venditore ha successivamente ottenuto il certificato, l'inadempimento non è stato ritenuto 'grave' da giustificare la risoluzione del contratto, ma solo un ritardo formale, non incidendo sulla commerciabilità del bene.

La sentenza analizza un caso di presunto vizio occulto in un immobile d'epoca. L'acquirente, dopo l'acquisto, lamentava la necessità di costosi lavori al tetto. Il Tribunale ha rigettato la domanda, stabilendo che i difetti derivanti dalla vetustà di un edificio storico non costituiscono un vizio occulto, in quanto prevedibili ed accertabili con l'ordinaria diligenza prima della compravendita. La decisione di rifare il tetto, presa dopo il rogito, è stata considerata una normale manutenzione e non il rimedio a un difetto nascosto.

Un acquirente ha citato in giudizio un'agenzia immobiliare per non averlo informato di un abuso edilizio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell'acquirente, stabilendo che per ottenere un risarcimento per danno da mediazione non è sufficiente dimostrare la negligenza dell'agente, ma è necessario provare di aver subito un danno economico concreto e non altrimenti risarcito. Nel caso specifico, l'acquirente aveva già ottenuto uno sconto sul prezzo di acquisto proprio a causa dell'irregolarità, annullando di fatto il danno patrimoniale.

Un acquirente cita in giudizio un'agenzia immobiliare per non averlo informato che la parte venditrice non era piena proprietaria dell'immobile. Le corti di merito rigettano la richiesta di risarcimento, legando il danno alla mancata risoluzione del contratto preliminare. La Corte di Cassazione, invece, accoglie il ricorso, stabilendo un principio chiave sulla responsabilità del mediatore immobiliare: la sua responsabilità per violazione degli obblighi informativi è autonoma e distinta da quella del venditore. Il danno risarcibile non è legato solo alla risoluzione del contratto, ma può consistere nel minor vantaggio o maggior aggravio patrimoniale subito dall'acquirente a causa delle informazioni omesse, come la provvigione pagata per un affare viziato.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 9969/2025, ha stabilito il principio di responsabilità solidale tra una società venditrice, poi fallita, e l'agenzia immobiliare mediatrice. Una promissaria acquirente aveva versato una cospicua somma per un immobile da costruire, scoprendo poi che la venditrice non era proprietaria del terreno. La Corte ha chiarito che, nonostante la diversa natura delle responsabilità (contrattuale per la venditrice, extracontrattuale per il mediatore), entrambe le parti hanno concorso a causare un unico danno patrimoniale all'acquirente. Di conseguenza, l'agenzia può essere condannata a risarcire l'intero danno, inclusa la somma versata alla venditrice insolvente, a causa della sua violazione dei doveri di corretta informazione.

Un acquirente cita in giudizio un'agenzia immobiliare per non averlo informato che la ditta costruttrice non aveva saldato il prezzo del terreno. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la responsabilità del mediatore, ai sensi dell'art. 1759 c.c., non si estende a verifiche sulla generica solvibilità del venditore. Tale obbligo sorge solo se l'insolvenza può compromettere la sicurezza dell'affare, come il rischio di perdere la caparra, circostanza non verificatasi nel caso di specie, dove l'acquirente aveva anzi recuperato una somma superiore.